【哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑】——关于安徽省的分析

2019-01-11   作者:网络   来源:网络投稿

安徽省的地理位置十分特殊,接近沿海城市和长三角地区,但是这种看起来十分优越的地理位置反而成了它发展的制约。 沿海城市的崛起和交通的日益发达,使得安徽省人口大量流出,安徽省留不住人才何谈发展。同时,处于这样一个不南不北、不东不西的地理位置,拿

  安徽省的地理位置十分特殊,接近沿海城市和长三角地区,但是这种看起来十分优越的地理位置反而成了它发展的制约。

  沿海城市的崛起和交通的日益发达,使得安徽省人口大量流出,安徽省留不住人才何谈发展。同时,处于这样一个“不南不北、不东不西”的地理位置,拿不到国家的政策支持(沿海和西部都有)。

  最后,安徽省目前房地产投资占GDP总额的比重相当高,如果你打算投资安徽省,一定要避开这些城市……

  经济

  经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平,更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现。

  一、GDP和GDP增速

安徽省2017各市GDP和增幅(2014-2017)

  (图一:安徽省2017各市GDP和增幅(2014-2017))

  注:数据因2015年枞阳县和寿县的行政区划变动所带来的影响已经得到修正

  从整体上看,安徽省的经济实力偏弱,但增速可观;

  GDP体量最大的是合肥,7213亿,距离万亿还有段距离,同时,相比与湖北武汉、河南郑州、江苏南京、浙江杭州,合肥不是那么有名气,所以说安徽省没有一个能拿得出手的重量级城市;

  合肥之后是芜湖,GDP体量为合肥的一半,其次是马鞍山和安庆,其它城市均在千亿级别徘徊,淮北、池州和黄山还没有达到千亿;

  从增速上来看,从2014年到2017年,安徽省的大多数城市均跑赢了全国大盘,尤其是合肥、蚌埠和毫州,它们在这4年了GDP增长了近40% ;

  安徽省的地理位置不能用好与不好来说,长三角网红城市的虹吸效应确实遏制了安徽省的经济发展和人才战略,但这只是暂时的。随着土地成本的提升和用人成本的增高,许多资源会自然而然的流向安徽,这应该是安徽近年来经济增速高昂的原因之一吧。

  二、人均和地均GDP

  随着经济的发展和产业结构的优化,政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量,人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。

  人均GDP:即GDP总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

安徽省2017各市人均GDP

  (图二:安徽省2017各市人均GDP)

  人均GDP,就是每个人所能创造的生产价值,反映了一个地区的经济质量,我们可以认为,高质量的经济可以用少量的人口来创造更大的GDP,以农业为主的安徽省好像并不擅长于此。

  地均GDP:即单位土地面积所产生的GDP,反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

安徽省2017各市地均GDP

  (图三:安徽省2017各市地均GDP)

  安徽省的地均GDP都不算高,但是在省内相比较,还是很有区分度的,合肥、芜湖、马鞍山这三个城市的经济质量和商业密集度明显好过其他城市,是房产投资的加分项。

  三、资金总量(金融机构本外币存款余额)

  金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

安徽省2017各市资金总量和增幅

  (图四:安徽省2017各市资金总量和增幅)

  注:数据因2015年枞阳县和寿县的行政区划变动所带来的影响已经得到修正

  在资金总量上来看,最具投资潜力的无疑是合肥,合肥的资金总量高达1.4万亿,而第二名阜阳和第三名芜湖仅有3500亿元左右,这种体量上的差距,高增幅似乎已经没有参考的意义;

  不得不说,阜阳和毫州的资金总量增幅十分强,超过了70%,合肥虽然体量巨大,但增幅也不弱,达到53%。

  四、财政收入

  财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础,是非常重要的数据。

安徽省2017各市财政收入和增幅(2014-2017)

  (图五:安徽省2017各市财政收入和增幅(2014-2017))

  注:数据因2015年枞阳县和寿县的行政区划变动所带来的影响已经得到修正

  小结:

  1、安徽省经济整体上偏弱,但经济发展速度可观;

  2、从经济指标上来看,合肥坐上了头把交椅,芜湖和安庆再怎么不服也是嘴上说说,实力真的有差距;

  3、从资金总量上来看,合肥的资金聚集能力很强,在省内属于不可撼动的地位,十分有潜力;

  人口

  一、常住人口增幅

安徽省2017各市常住人口变动情况

  (图六:安徽省2017各市常住人口变动情况)

  注:数据因2015年枞阳县和寿县的行政区划变动所带来的影响已经得到修正,铜陵和安庆数据确实(未公布常住人口)

  参考量:2014-2017全国人口增幅情况:1.6%

  2014-2017安徽省人口增幅情况:2.8%

  从常住人口上来看,安徽省已经不再流失甚至有人口的流入,当然,我指的是2014-2017年这4年间的变化,这对于安徽省来说是一个好现象。

  二、人口净流入

安徽省2017各市人口净流入

  (图七:安徽省2017各市人口净流入)

  人口净流入是常住人口减去户籍人口的值,举个简单的例子,如果一个城市的人口净流入为正,那么就说明这个城市不但留住了土生土长的本地人,还吸引了更多的外地人口,这个城市是一个有吸引力的城市。

  我们来看看安徽省的人口净流入,可以说惨不忍睹,除了合肥和淮北,都是净流出的状态,马鞍山刚刚做到不流出。

  一些城市的户籍人口流失极为严重,阜阳260万、毫州133.9万,六安的寿县划走了,户籍人口数量却没变,可能存在较大的误差,寿县户籍人口也有100万了。

  三、人口密度

安徽省2017各市人口密度

  (图八:安徽省2017各市人口密度)

  阜阳市常住人口有800多万,是安徽省常住人口最多的市,人口密度也很高,但仍是劳动力输出市;淮北则是面积较小导致人口密度很高;合肥人口密度排在第三位,696人/平方公里。

  四、小学生在校人数变动

安徽省2014-2017各市小学生人数增幅

  (图九:安徽省2014-2017各市小学生人数增幅)

  参考值:全国小学生增幅(2014-2017):6.8%

  安徽省小学生增幅(2014-2017):6.1%

  注:数据因2015年枞阳县和寿县的行政区划变动所带来的影响已经得到修正,淮南和六安数据缺失(寿县小学生人数未公布)

  小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁,如果结合前面的各项人口数据指标就更能做到准确的分析。

  小结:

  1、安徽省常住人口已经开始有升温的现象,常住人口增幅已经超过全国平均水平;

  2、从人口净流入的角度来看,合肥是最具有人口吸引力的城市,其次为淮北和马鞍山;

  3、我们更看重小学生人数的变动,这一数据更加准确和真实,再参考其他数据可以达到答案,人口占优的城市为蚌埠、合肥、毫州和阜阳。

  其他指标

  一、产业结构

  产业是城市竞争力的根本,有好的产业才能吸引更优秀的人才,创造更多的财富,产业结构的合理性十分重要。

安徽省2017各市产业结构占比

  (图十:安徽省2017各市产业结构占比)

  随着经济的发展,各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化,服务业的占比越来越高,服务业不仅能创造更多的就业岗位,其劳动环境相比于制造业更加吸引人,同时,高端服务业能创造巨大的利润,我们可以利用第三产业占比,来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。

  安徽省不亏为农业大省,看看各市第一产业的占比就能得知,16各市第一产业超过百分之十的就有10各,阜阳直接占比约20%。相比较之下,第三产业就比较薄弱。

  缺乏高端的产业就无法吸引高端的人才,人口持续外流导致恶性循环,这是令人头痛的问题。

  二、房地产投资依赖度

  房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重,经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现,热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低,如杭州、成都、武汉等,从另一个角度看,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

  但也不乏一些经济人口不占优势的城市,房地产投资依赖度过高,甚至高过许多热点城市,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,城市经济抵御风险能力不强,楼市受政策调控影响也较大。

安徽省2017各市房地产投资依赖度

  (图十一:安徽省2017各市房地产投资依赖度)

  参考值:全国房地产投资依赖度:13.27%

  安徽省房地产投资依赖度:20.4%

  安徽省的房地产投资依赖的高的吓人,全国排在第二(第一是海南省)。在这种环境下,合肥的高反而不那么高了,这不是说反话,合肥的经济和人口还说的过去,那么哪些超过合肥10%的城市,就有些不健康了,如蚌埠、阜阳和滁州。

  三、2018年11月份安徽省各市房价水平

安徽11月各市房价

  (图十二:安徽11月各市房价)

  四、安徽省2017各市城镇化率

安徽省2017各市城镇化率

  (图十三:安徽省2017各市城镇化率)

  参考值:全国城镇化率58.5%

  安徽省城镇化率:53.5%

  综上所述:

  无论从经济还是人口来看,安徽省的合肥都是省内最值得投资的城市,没有之一。

  合肥是安徽省省会,安徽又是省会独大型地区,合肥之于安徽就相当于成都之于四川、武汉之于湖北,它会得到很多政策和资源的优惠,从数据上我们也能看到合肥和其它城市的差距;

  在交通方面,合肥是高铁时代的新贵。“四纵四横”时代,合肥只接入了沪汉蓉一个干线通道,而在正在到来的“八纵八横”时代,合肥则成了“米”字形高铁枢纽中心,除了沪汉蓉,合肥还接入了京深高铁、合福高铁、合杭高铁、合郑高铁、合蚌连高铁。此外,合肥还规划了这样几条城际铁路:合六城际、合淮蚌城际、合宁城际、合芜城际、合安城际。未来合肥的高铁枢纽地位,可以和郑州平起平坐。

  合肥的交通、人口、经济都是优势,政策方面上是省会也不必说,未来的潜力十分看好。如果打算投资合肥,可以多多关注合肥的“国家级滨湖新区”,根据规划,滨湖新区范围包括包河区、蜀山区、庐阳区、肥东县、肥西县等部分区域,覆盖合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥出口加工区3个国家级开发区和合肥空港经济示范区等,总规划面积达491平方公里。这一国家级新区的建设将使合肥更好的融入长三角城市群。

  对于其它的城市,如芜湖、马鞍山、安庆等,则需要谨慎再谨慎,要更多的考虑地段。蚌埠、阜阳和滁州等一些城市的发展过分的依赖房地产,这些区域不建议投资。