棚改货币化收紧!三四线楼市的狂欢到头了!

2018-06-28   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 邵晓宁 地产情报站

这两天,一则棚改项目审批暂停的新闻在网上引起了轩然大波。 于是市场上就有传闻称,国开行总行棚改项目合同签订审批权收回总行,全国一刀切,甚至有不少人人认为,这是全面叫停棚改的信号。 不过随着网上谣言四起,国开行日前已经做出官方回应,从未授权任

  这两天,一则“棚改项目审批暂停”的新闻在网上引起了轩然大波。

棚改货币化收紧!三四线楼市的狂欢到头了!

  于是市场上就有传闻称,国开行总行棚改项目合同签订审批权收回总行,全国一刀切,甚至有不少人人认为,这是全面叫停棚改的信号。

棚改货币化收紧!三四线楼市的狂欢到头了!

  不过随着网上谣言四起,国开行日前已经做出官方回应,从未授权任何人员代表国开行发表棚改事宜的言论。

  6月27日,针对媒体报道所谓国开行相关领导称“国开行全部收回棚改审批权限等事宜。”国开行最新表示为,经核实,国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论,有关言论,不代表国家开发银行。

  一时激起千层浪,目前“棚改”已经成了人们心中的一个疑问,那么“棚改”政策的调整会不会影响三四线城市房价呢?

  闲言少叙,我们先了解一下棚改政策。

  棚改货币化安置的来龙去脉

  所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件城镇危旧住房改造工程,自带“民生”属性。棚户区建筑密度大,又脏乱差,棚户区居民有安居,追求美好生活的需求,但低收入又难以支持改善生活,这就是人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾,故而有了“棚改”。

  棚改有实物安置和货币化安置。实物安置下,住户不通过市场置换,而是直接分配住房 ,不影响商品房价格。而货币化安置都会经过市场交易,影响商品房价格。

  受到2008年美国次贷危机的影响,我国的对外经济萎靡,只有通过拉动内需来刺激经济增长,于是提出加快棚改进程,一场轰轰烈烈的棚改进程在全国范围内开始了。

  2013年,国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,棚户区改造加速,央行特别设立了补充抵押贷款(PSL)为棚改提供资金支持。

  在当时极其宽松的货币环境下,资金大量流入房地产市场,一时间各地“鬼城”频频出现,造成了房企巨大的库存,于是国务院发文提出,提高棚改货币化安置比例。

  棚改货币化如何影响房地产市场

  根据官方数据,2014年我国棚改货币化安置比例为10%,2015年棚改货币化安置比例为,29.9%,2016年提高至48.5%,目前国家尚未公布2017年全国棚改货币化安置的比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有估计会超过60%。

  “棚改货币化安置”其实是为了帮助那些生活困难家庭改善居住条件,但是大量资金分发到住户手里,而那些住户又没了房子。这就让那些炒房客有了炒房的空间,助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然,但却创造了可观的泡沫,透支了未来房价上涨的空间,与城市发展状况脱离。

  连续几年的棚改货币化进程,一改过去几年房企库存严重问题,但由于大量炒房客的介入,反而造成了目前三四线城市库存紧张的局面。根据今年上半年公布的全国70个大中城市的房价情况来看,以徐州和乌鲁木齐等为代表的三四线城市房价涨幅明显加快。  

  当然,棚改货币化安置所引发的问题还有地方政府债务方面。

  由于棚改货币安置资金主要由国开行提供,各地方的省级融资平台统借统还,而此次棚改项目审批暂停,与财政系统整治地方政府负债有关。

  对于地方政府来说,棚改贷款是从2014年兴起的,按照三年期限,从2017年开始就有很多项目需要开始偿还本金了,地方政府的压力显而易见。

  通过以上的表述,可以看出造成目前这些问题的不是棚改,而是棚改“货币化安置”。

  “保民生,稳增长”的大背景下,棚改会继续下去  

  当初一些媒体爆出“国开行暂停审批棚改项目”时,是网上有不少人认为这是“棚改一刀切,全面停止”的信号,那么真的像他们预测的那样,轰轰烈烈的棚改进程,就到此为止了吗?

  党的十九大报告指出“完善公共服务体系,保障人民群众基本生活,不断满足人民日益增长的美好生活需要,不断促进社会公平正义,形成有效的社会治理,良好的社会秩序,使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。”

  通过国家层面一系列的表述来看,“保民生”已经成了国家发展的根本任务,并且毫不动摇,而“棚改”就是“保民生”的重要内容,是体现社会公平正义的一个方面。棚改货币化安置侧面推动了三四线城市房价上涨,这些问题虽然严重,但还没有到不可控制的地步。

  另一方面,随着城镇化不断推进,在“18亿亩”农田红线下,棚户区改造所释放的土地资源将是未来城市建设所需土地的重要来源。并且,购房消费作为拉动内需最重要的方面,棚改将发挥更加重要的作用。

  所以,如果像网上传的那样“国开行暂停审批棚改项目”只是为了给以后调整棚改安置措施腾出时间,未来更有可能用棚改实物安置代替现在的货币化安置。而以后国开行总行对于地方政府棚改项目的审核也会更加严格。

  棚改对三四线楼市的影响

  如果未来棚改政策作出调整,对未来三四线城市楼市会有哪些影响?

  如果这次“国开行棚改项目审批暂停”是真的,那么未来在棚改项目上的政策调整,还是会给目前火热的三四线楼市泼上一盆冷水。

  未来棚改货币化安置会更多转向实物安置,棚改项目审核也会越来越严格,这就会缓解一大部分刚需,从而使房企库存紧张的局面得到缓解。会加速三四线楼市房价的下跌,但是政策调整需要时间过度,房价下跌的周期会比较长。

  而对于那些瞄准城市棚户区改造想趁机浑水摸鱼的人来说,目前的形势并不乐观,要挑选真正的棚改区难度越来越大,一旦误判形势很可能就要被一套老破旧的二手房套牢。

  其实在很多文章中说过,没有人口和经济做支撑的三四线城市楼市只是空中楼阁,虽然现在看上去楼市一片火热,但“棚改货币化安置”这根大腿稍有松动,将会对楼市起到决定性的作用。

  不过对于那些“特别刚”的刚需来说,比如要改善生活环境的,买房当作婚房的。在三四线城市高房价下,就只能俯首称臣了。

  时代就是我们命运的底色,相信的,命运上牵着走,不信的,命运托着走。

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