房市下半场,可别只为房子而紧张!

2018-06-29   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 毕亚军 华商韬略

每次认真谈房子,一位同事都会后悔当年因为每平米300来块的差价,没买隔壁那个更好的小区。这不光是因为当年300来块的差价如今已变成了2万多,更因为他每天都要生活在一个比较起来简直是天壤之别的环境。 这样的情况并非个例。 虽然一些地方的房价还在疯涨,

  每次认真谈房子,一位同事都会后悔当年因为每平米300来块的差价,没买隔壁那个更好的小区。这不光是因为当年300来块的差价如今已变成了2万多,更因为他每天都要生活在一个比较起来简直是天壤之别的环境。

  这样的情况并非个例。

  虽然一些地方的房价还在疯涨,各种抢房的奇葩现象仍在上演,但真正有远见的人,已经开始更清醒地看待和规划房子的未来。

  首当其冲的是对市场更敏感、也更有市场影响力的龙头开发商。

  比如,万科将自己由“城市配套服务商”升级成了“城乡建设与生活服务商”,恒大也开始以高质量增长为首要目标。

  一些二线、三线地产商也比过去更加焦虑和只争朝夕。媒体上,三天两头就可以看到他们的各种新口号。

  无论龙头,还是二、三线开发商,大家都不再只是强调地段和房子有多好,美好生活,居住品质,生活方式……成了大家争先恐后使用的。

  这么步调一致地强调这些,是因为大家都真正感受到了市场的变化:喊了好多年的消费升级,已经成为房地产市场演变的主旋律。

  这个主旋律之下,无论是首套刚需,还是改善型,甚至炒房人,大家都对居住品质有了更高的要求,这也是地产下半场的核心特征。

  而美好生活,居住品质,生活方式,都必须依赖于一件事:

  物业服务与管理。

  物业服务与管理不但决定居住生活品质,还决定房屋价值。

  中指院的数据显示:2016年,全国物业管理百强企业在管的住宅,平均二手房价比周边高出11.45%。高出的关键,是百强更好的物业服务与管理。

范围缩小到十强、首强,差距更明显。

  范围缩小到十强、首强,差距更明显。

  2016年末,一份针对全国15个大中城市、近1.5万平方米、10年以上住宅项目的抽样调查结果显示,同类型、同时间、同开盘价的项目中,98.3%的万科物业在管住宅价格高于周边项目,整体溢价高达惊人的26.77%。

  优质物业溢价的背后,是中国物业整体水平的亟待提升。

  中国的房价贵冠全球,但物业服务整体水平连中等发达都赶不上。房屋短缺年代,开发商和购房人的重心都在房子本身,服务普遍被放在次要的位置。

  但这些年,开发商和购房人的共同进步,让物业服务愈发重要。在万科等先知先觉的开发商带领下,好物业和坏物业的差别日益显现,而且差别兑现成了价值。

  当这种价值差异不断上演并被体现到房价上,即便过去对物业重视不够的开发商,也都不得不慎重地面对一个问题:

  如何提升物业,让房子更有价值。

  中国的物业管理公司主要由两部分构成:一是开发商自建的物业管理公司,二是独立于开发商的物业管理公司。

  无论哪一种,在物业管理价值不够显现,本身欠缺赢利性的环境下,绝大多数公司都是相对消极的经营,行业也因此整体水平停留在低端,并且高度分散。

2016年全国物业管理15强企业

  2016年全国物业管理15强企业

  但最近这些年,形势有了比较大的改变。

  一组数据是,2013年,全国百强物业的市占率只有16.28%,但到2016年年底,这一数字已经攀升至29.44%。而且,百强企业之间的头部效应也在加剧,过去10年,百强企业在管面积平均增速为10%,但前10强的平均增速高达38%。

变化的背后,有头部公司的主动出击。

  变化的背后,有头部公司的主动出击。

  比如,港股上市公司彩生活、中海物业、绿城服务等5家公司,均不同程度加快了兼并收购的步伐。万科物业则通过股权合作、全委等模式,从负责万科自身的物业管理,大步独立开放向其他开发商提供服务,协助其弥补物业管理的短板。

  这些头部公司的努力,也让物业管理的价值在开发商层面更加显现。

  国内百强开发商与百强物业公司的相关数据显示:那些真正靠产品获得竞争力(统计对象仅限百强开发商)的开发商,背后均站着成熟的物业管理公司。

  优质开发商凭借物业管理优势提升品牌价值与利润空间的同时,一批开发商则因为物业管理而价值受损。曾有分析指出:国内数家大型开发商的口碑,与其规模、地位极度不匹配,已经成为制约其未来发展的隐患。

  导致其口碑不佳的关键因素,正是物业管理的欠缺。

  但对这个欠缺,开发商们也有委屈,因为他们的专长,甚至责任,都只是盖好房子,后期的业主需求、社区文化、设施维护和修缮等,全部都是物业的工作,但很多开发项目的物业公司并不属于开发商自己。

  可业主不会理会这些,社区催生的好名骂名,最终全部要由开发商承担。

  过去,骂名也就骂名了,房子照卖,钱照赚。而现在,骂名直接影响到楼盘的价值、开发商的利润,甚至是命脉,这让开发商不得不加倍重视。

  一场开发商主导的物业管理革命,也因此发生。

  革命的核心是,开发商掀起物业高配的大升级:要么提升自有物业公司的物业管理水平,要么更高标准地选择物业管理公司,更好地匹配自己。

  已经领跑的万科、中海、保利等优质物业管理公司,因此迎来一个史无前例的大机会。

  放在万科等领先者面前的,是两个万亿级的市场:

  据“中国房地产业中长期发展动态模型”推算,未来4年内,全国物业管理面积至少为235亿平方米。这意味着,按照行业平均物业服务费计算,仅基础物业服务,就将形成1.2万亿的庞大市场。住宅之外,商业、产业园区、办公、公共设施等高物业服务费项目的相关需求,也会同步上升。

  除基础物业服务收入外,物业管理公司还直接掌控着社区增值服务。2017年,全国社区增值服务的市场规模约为4500亿,按照过去3年28%的平均增速计算,2020年,该市场的规模也将突破万亿,甚至超过物业服务收入。

  以万科为代表的头部企业,也在用业绩证明着其中的巨大机会。

  万科物业2015年开始市场化运作,2016年实现营收50亿;2017年,营收激增至80亿。更重要的是,截至2017年11月,在不到3年的时间内,万科物业全国2287个在管项目中,已有52%不是万科地产所开发,26%不是住宅项目。这也意味着,它已彻底告别依赖万科的成长轨迹,融入2万亿市场的汪洋。

除在住宅领域协助全国开发商弥补物业短板外,万科物业还在企业总部、高端商业写字楼等领域,频繁向第一太平戴维斯等国际“五大行”发起冲击,拿下了包括腾讯、阿里、京东、华大基因、华为在内的一系列重量级客户。

  除在住宅领域协助全国开发商弥补物业短板外,万科物业还在企业总部、高端商业写字楼等领域,频繁向第一太平戴维斯等国际“五大行”发起冲击,拿下了包括腾讯、阿里、京东、华大基因、华为在内的一系列重量级客户。

  正是靠着物业领域的卓越表现,万科才有底气在新定位中加上“生活服务商”,郁亮才有底气宣称,万科作为发展商的时代已经过去了。

房市下半场,可别只为房子而紧张!

  甚至,早在2015年万科物业开启市场化运作之初,郁亮就曾在内部会议上明确表示:

  “万科物业前景可期,若上市,它的市值一定会大于万科地产。”

  万科物业比万科地产还值钱,一定是建立在更多开发商会选择万科物业的基础上。不光是万科,包括中海、保利物业等等也都在打着这样的主意。

  开发商为什么不自己做,而要选择万科等合作?物业管理真的那么难吗?

  业内人士的回答是:对于物业管理能力不足的开发商来说,选择万科物业这样的专业管理公司,要比自己去干划算,而且要划算太多太多。

  划算不只是因为专业公司可让自己更省心,让业主住得更美好,也更因为自己可以在销售房子时告诉客户:我们的社区由万科物业管理,并因此获得更高的价值。

  对于一般开发商而言,纵然其费尽九牛二虎之力,甚至完全照搬照抄万科物业,做出万科的水平,要让消费者真正像看待万科物业那样看待它的物业,也是非常遥远的事。

  这就像很多酒店业主选择万豪、希尔顿合作,而不是自己建立酒店管理团队:自己做,什么时候才能像希尔顿那样好那样值钱?而合作,你马上就可以了。

  何况,做好物业管理真的不是一件容易的事。

  事实也在印证这一点:专业优质物业公司与开发商合作的成功案例多见,而不具备能力的开发商试图自己做好物业的成功案例却是凤毛麟角。

  既如此,何不自己更省心,更专注地盖房子,其他的交给万科物业这样的公司,利用其专业和品牌价值来增值自己?这也成为越来越多开发商提升品牌价值的共识。

  过去几年间,数家大型开发商先后传出大力度重整物业服务的消息,但收获大多差强人意。包括腾讯在内的多家互联网、科技巨头,也曾展开跨界动作,但结果也都算不得成功,甚至连自己的物业都交给了专业公司。

  究其原因,物业管理是极度依赖时间积累和经验沉淀的行业,无论是万科、中海,还是龙湖、金科等物业管理公司,都是熬了超过20个年头才站上如今的风口。

  以公认的行业领跑者万科为例,其竞争壁垒从1991年王石带着一帮工作人员,以扫荡的方式在万科小区内捡烟头就已开始建立了。这也是科技公司跨界物业管理不得要领的关键——大数据、人工智能,很难真正满足业主千差万别的需求。

  更让后来者无望的是,当你开始追赶,领先者也在建立起更高的门槛。

  比如,万科物业目前就在结合移动互联网、大数据等新技术,推动行业整体技术大升级,而且由集团副总裁、万科物业CEO朱保全像王石当年捡烟头一样亲自督阵。他要求万科物业每年拿出营业收入的1.5%用于研发创新,据此估算,过去两年,公司投入的研发资金接近2亿。

如今,万科物业总部,有一半的成员是IT技术人员,这个技术团队缔造了一个庞大的信息化平台——睿服务,一个包括FM系统、战图系统、“住这儿”APP、“助这儿”APP、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成。

  如今,万科物业总部,有一半的成员是IT技术人员,这个技术团队缔造了一个庞大的信息化平台——睿服务,一个包括FM系统、战图系统、“住这儿”APP、“助这儿”APP、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成。

  通过系统监控和数据处理,万科物业24小时不间断地掌控着值得关注的信息,并以被动判断结合主动介入的方式,实现着高效运营和精准服务。在其支持下,万科已经可以通过“住这儿”APP,对业主几乎任何问题及时反应并处理。

  不止是万科,有野心的物业管理公司,都在紧跟技术浪潮,构建智慧社区。这场技术革命,也将行业彻底分隔成了两个阵营。领先者的服务效率与人力成本不断削减,产品和增值服务持续提升,落后者则面临越来越大的生存压力。

  业主们的生活,也因为阵营而两极分化。生活在优质业在管的社区,和生活在其他社区,已经成了两种截然相反的体验。

  市场对物业管理的价值发现,消费者对物业服务需求的剧增,促使开发商必须选择更专业的物业公司,这也让众多跟不上步伐的物业公司有出局之危。

  2016年,物业管理百强的平均营收6.3亿元(这意味着很多百强企业的营收不足6亿元),但平均技术投入仅478万元,占营收比例不足百分之一。与此同时,百强企业中,本科及以上人员的占比仅为9.25%,高中以下人员占比则高达51.88%。

  由此可见,在巨大市场机遇面前,即便百强之列的大多数企业,也都面临着规模实力、资本、技术、人才的巨大短板,百强之外的,更可想而知。

  当行业革命浪潮袭来,资本、技术、人才加速向行业头部聚集,这些企业若不能因需而变、加强竞争力,被洗牌出局将只是时间的问题。

  一方面是开发商将越来越倾向于选择专业的优质物业品牌,通过提升其物业管理价值,在地产下半场赢得更多价值筹码;一方面是大量不能适应竞争的中小物业公司将退出市场,头部专业公司的提速扩张,强者恒强。

  这股浪潮最终将成就的,不只是物业管理行业将会诞生百亿、千亿级的行业霸主,也包括让物业管理得到整体提升,城市的居住品质与环境得到大提升。

  而且,这已是不可逆转的趋势。

  无论开发商,还是物业管理企业,如果还不从更高层面重视这个问题,怕是走不到更高层面去了。

  购房者,无论是自住还是投资,拿出毕生积蓄,甚至巨额透支之前,也都该更认真地思考,除了房子,你还会买到一个怎样的居住品质?一个怎样的生活环境,甚至一个怎样的未来?

  以免若干年后,不但后悔自己的房子因为物业而贬值,还要天天忍受糟糕的居住环境。

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