降准、棚改,为什么有点风吹楼市就率先焦虑?因为买房逻辑变了!

2018-06-29   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 未知

资 本是逐利的,这是不变的道理。楼市的焦虑,或许在于,钱往哪走有时候还得看脸色。 央行降个准,楼市就跟着欢呼雀跃,没人在乎7000亿的资金最后流到楼市的有多少;棚改货币化补贴叫停的风声一出,楼市里就哀嚎一片,也少有人真正在意这个消息的真真假假。

   本是逐利的,这是不变的道理。楼市的焦虑,或许在于,钱往哪走有时候还得看脸色。

  央行降个准,楼市就跟着欢呼雀跃,没人在乎7000亿的资金最后流到楼市的有多少;棚改货币化补贴叫停的风声一出,楼市里就哀嚎一片,也少有人真正在意这个消息的真真假假。

  从什么时候开始,楼市变得那么敏感?

  答案并不复杂,市场中可供流动的资金越来越紧,手握重金的“金主”不断调整着自己的投资思路,房地产,无论是市场还是产品,若想获得资金的青睐,就必须得找到一条通往幸福彼岸的通道。

  1

  央行降准释放的资金,实际上确实可以流入楼市。这从历年央行降准对楼市的影响就可以判断。

  今年4月25日央行降准,之后的5月份,来自克而瑞研究中心的数据,5月全国商品房销售面积、金额同比分别增长8%和21%,增速创2017年7月份以来新高,市场渐有回暖之意。具体到各线城市,一、二线城市明显加快供应节奏,成交量低位回升,三四线城市市场热度仍在延续,成交量依旧维持在较高水平。

  此次降准,虽然从表面上看,没有楼市的份儿,但拿到政策性文件,你要学会两项技能,第一,别让“一本正经”的政策限制了你的想象力;第二,要学会咬文嚼字式的推敲。

  任泽平在其微信公号《泽平宏观》中较含蓄地给出了暗示:虽然在目前房地产市场大范围限售、限贷、限价的环境下,降准资金直接流入房地产市场的可能性不大。但从操作层面看,结构性政策虽然能够约束资金第一次流动方向,但对二次流动方向约束有限。

  这次央妈降准释放的7000亿资金,有5000亿用作“债转股”。你要知道,就在央行宣布降准前期,房企债务违约潮集体爆发。不少企业频被曝出“没钱还债”奄奄一息的生存现状。没钱还债,又无经营性现金流正常运营,照此下去,这些企业可能的命运就是苟延残喘。

  这样来看,“债转股”的降准确实有点“定向”的意思。而这7000亿资金的二次流动方向,其中2000亿将通过小微企业来实现。

  “小微企业难以把控,其自身经营不好的时候,也不排除其将贷款用于更有诱惑力的楼市,或者小微企业将这些钱借用给别人,别人将这些钱投入到楼市的项目上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,纵观历次降准周期,定向降准也只能做到央行到商业银行这一步,央行与监管部门实难把控最终的资金流向。

  2

  资金对企业的支持在某种语境下,可以等同于对企业家的支持。无论是房地产企业还是其他企业,资金流入之后就需要再找一个出路。

  出路在哪里?答案无非有两种,第一,用于企业的经营;第二,投资有价值的产品。

  于是,“房产”作为经过验证之后的中国最有价值产品再次被纳入资金流向的通道。当然,这也符合“1998年后期,中国居民最大的储蓄罐就是房地产”的逻辑。按照西南财大的研究,房地产到现在为止,城市居民70%的资产配置房地产。

  值得注意的是,诸如中银宏观、华泰宏观、申万宏源等金融机构都认为,预计年内进一步降准依然为大概率事件,或有1—2次定向降准。

  克而瑞研究中心做出的判断是,受惠于定向降准,短期内房地产市场也将迎来难得的销售窗口期,对购房者而言,无论是恐慌性还是投资性购房需求或将加速进场。

  不过,在“房住不炒的”的大背景下,投资普通住宅已经很难获利。根据云房数据与和讯房产联合发布的数据显示,从静态租赁、长期租赁、历史五年转售和未来五年转售4项投资指标来看,全国普宅在2017下半年迎来了历史性的拐点:除未来五年转售回报率外,其他3项指标均出现了不同幅度的下滑和回落。这意味着楼市投资暴利时代的终结,也预示着长线转售投资回报率将有小幅上升。

  因此,资金愿意追逐的楼市产品,不再是刚需房和老破小,而是能承载更大的豪宅类产品。选择了这样的产品,也就相当于选择了一种生活方式和投资方式。

  3

  有人说,最贵的房子必然承载着最好的生活方式。

  这看上去有些绝对,但细细想来,人们对生活方式的选择不只是说说而已,生活方式也承载着可以量化的巨大价值。这种价值尤其体现在承载生活最多可能的居住产品上。

  比如以健康、康养为主题的居住产品,已经越来越成为资本追逐的对象。这也为财富人群在选择居住产品时提供了更多方向。无论是符合康养条件的区域,还是满足康养要求的产品,都在这一背景下获得了巨大的增值空间。

  以北京为例,在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中,西北部生态涵养区写入总体规划中,张家口及承德将成为西北部生态涵养区中重点突出的城市。尤其是,有着北京后花园美誉的张家口,因承载着冬奥会、京津冀协同发展、生态保护和水源涵养等三大历史任务,留给未来无限的想象空间。

  而在产品的选择上,长期关注及倡导健康生活方式的品牌企业,也成为了财富人群的投资新标的。

  中国首家幸福系统运营商——奥伦达部落便呈现了一个可借鉴的创新模式和范本。

  2018年,作为国内首家会员制健康与幸福系统运营商,多年来一直潜心探索大健康体系的奥伦达部落重磅宣布,将斥资100亿元打造“健康中国-奥伦达部落康养生活蓝图”。

  在这张宏伟的健康中国生活蓝图上,奥伦达部落完美实现了全球资源的跨界融合,将全球康养资源、sorehsa康养小镇、心身健康(医学)博物馆、泊爱(彰基)医院、城市健康奥伦达部落等健康资源汇聚一体。其中,奥伦达部落心身健康(医学)博物馆的落成,不仅是奥伦达部落布局健康产业的一个里程碑事件,也是中国乃至全球健康产业的标志性事件。产业化的系统支撑和发展,也意味着未来的投资价值将有十倍甚至百倍的增长空间,是一片名副其实的投资蓝海。

  而奥伦达产品系也都被赋予了大健康所带来的实际价值,成为财富人群竞相追逐的对象。

  类比奥伦达部落2018山居康养新作——比弗利·山颂,不等同于常规意义上的半山豪宅,更赋予其产品七大世界籍康养价值体系,依托奥伦达部落康养生活蓝图,山颂将为财智精英人群全方位打造100%健康体系,从父母遗传、自然环境、医疗条件、生活方式等全健康链条进行实现。例如全家庭DNA检测、全球医疗绿色通道、健康幸福社群文化、丰富多彩的聚落活动、顶级修养的康复体系、库珀运动健康预防、私属健康管家服务等。

  尤其是,伴随着现今生态资源的匮乏,京北生态涵养发展区拥有的稀缺山水资源无疑也是投资的巨大增值项。

  另一值得寻味的是,奥伦达结合业主对度假生活的需求,将自身从开发商转型为生活方式的运营商。紧抓转型契机,搭建小镇+社群的产业运营模式,逐渐占据了行业领军地位。预估5-10年内其价值有近10倍的递增。而其作为小镇+社群的运营鼻祖,未来的投资升值空间不可限量。

  • 责编:成都新闻网编辑部