楼市战役过半,却注定没有赢家

2018-07-07   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 老船长 米筐投资

1 焦虑写在每个人的脸上 运气也是实力的一种。 这是深圳华润城三期第一位选房的90后小伙,在选到中意户型后的感慨。 虽认筹需要200万诚意金,但8.5万的备案价相比周边11万的房价,还是吸引6700组客户争抢700多套房,选到即赚到,90后小伙资产立马浮盈500万。

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  焦虑写在每个人的脸上

  “运气也是实力的一种。”

  这是深圳华润城三期第一位选房的90后小伙,在选到中意户型后的感慨。

  虽认筹需要200万诚意金,但8.5万的备案价相比周边11万的房价,还是吸引6700组客户争抢700多套房,“选到即赚到”,90后小伙资产立马“浮盈”500万。

  这么一看,那句话更像是胜利宣言。

  从深圳到成都,从杭州到沈阳,“打新抢房”“抽奖买房”成为上半年楼市最常见的场景。

沈阳一楼盘开盘选房现场

  ▲沈阳一楼盘开盘选房现场

  这仅仅是2018上半年,中国地产大势下的一个缩影。

  越是被打压的,越是顽强。

  历经2015-2017的房价暴涨、限购政策频出,官方数据逐渐冷却,部分区域甚至出现下跌,但房产在百姓心中的地位,越发变得不可替代,看房客依然热情地涌向每一个售楼部。

  而关于房子的焦虑,写在每个人的脸上。

  与开头那位90后小伙相比,老方就没那么幸运了。

  身处二线城市的老方,看着飙涨的房价终于扛不住家人的压力,准备下手看中的一个楼盘。

  “全款优先选房,60%首付其次,最后才轮到30%首付选,所有房源绑一个22万的车位。”

  拿着攒了多年的老本和朋友亲戚借来的十几万,老方只能凑够30%首付。

  开盘当天,微信选房,30秒清盘,老方连犹豫的机会都没有。而这个过程,他在半年里经历了三次。

  “这下彻底方了。”

  限购政策导致的买房门槛,也在不断提高。有钱的很难再有房票,有房票的却没有钱,有钱又有房票的,成为稀有动物。

  上文提及的华润城,仅200万诚意金就冻结了135亿,刚需客只能当吃瓜群众,在网上围观那些在大雨中排队的千万富翁,顺手在键盘上敲一句:

  “中国哪来这么多有钱人?”

  2

  调控无死角

  一边是市场火热,一边是几乎“每日一道”的调控政策,形成一道扭曲的风景线。

  从2016年到2018年5月,有99个地级以上城市出台近320项调控政策,有43个县市出台43项政策。

  到了今年上半年,调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策。

2016年以来全国各地级城市调控政策分布

  从调控区域来看,一二线城市是重中之重。京津冀、东南沿海、山东半岛等地区,以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州 等中西部热点城市政策调控力度较大。

  全国一盘棋的形势下,哪儿的楼市一出现热气,便会被立马按住。

  比如海南 ,全岛建设自贸区的政策利好落地后,买房大军即刻前往,各个售楼部热火朝天一房难求,于是“4·22”全岛限购出台,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,炒房大门被关。

2018上半年调控政策不完全统计

  ▲2018上半年调控政策不完全统计

  在一众调控的城市中,深圳再次充当了“房住不炒”领头人,启动“二次房改”:

  6月5日,深圳发布征求意见稿,明确未来18年提供170万套住房,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 总量不少于100万套。而人才住房租售价为市场价的60%左右;安居型商品房租售价为市场价的50%左右。

  或许这就是长效机制的样本,但多数人还活在当下。涨价预期难以打破,他们只关心自己能不能抢到房。

  3-5月这波抢房潮,让国家层面也意识到了市场的危急:

  6月28日,住建部联合中宣部、公安部等七部委下发通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市 先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

  但这一幕,似乎有些眼熟。

住建部针对房价下发通知
住建部针对房价下发通知

  真正的效果呢?大家也都看到了。

  3

  房价涨跌心理战

  与90后小伙同样幸运的,还有老梁。资金稍微宽裕的老梁,想入一套改善房。

  他所在的中部城市,由于政府限价,新房价格比周边市场价低了20%左右,这让他看到了机会。

  最终,依靠托关系、找黄牛多种渠道的尝试,60%首付抢到了一套中意房源。

  “买到就是赚到,折腾这一圈值了!”

  这就是抢房潮的根源——限价,导致一二手房价倒挂。 在此影响下,大多数城市的房(guan)价(fang)数据变得很稳,甚至开始下跌,尤其是一线城市。

2013年以来各类城市新建住宅价格走势

  ▲图片来源:中国指数研究院

  1-5月份,百城住宅均价涨幅只有2.16%,环比涨幅更是连续19个月控制在1%以内。

  更过分的是深圳,18年开始连续下跌,但3月下跌6元/平米,4月下跌16元/平米,这种毫秒级的控制,可见功力之深。

  这半年来,谁涨的最猛呢?

21个大中城市近半年房价涨幅

  ▲数据来源:中国房价行情平台,数据与实际房价有误差,仅供参考

  是西安,半年涨幅达到了40%!

  而涨幅前几名,均是过去两年房价有些沉默的城市,重庆、太原、大连、青岛和成都, 涨幅都在10%以上;像北上深厦这些早已在高点的城市,出现略微下跌;而合肥、郑州这类去年猛涨的城市,也有点乏力了。

  “我看呐,这房价还得涨,城市化才到啥地步,还要引进几十上百万人,哪有不涨的理由?”老梁看起来有点严肃,语气中又带着点得意。

  控制房价容易,控制预期难。如今的房价调控,更像是一场心理战。

  政府: 防止房价过快上涨,严厉打击炒房团……

  刚需客: 别涨了,最好再跌点,我要上车……

  投资客: 涨的有点慢啊……

  炒房团: 走,下一个城市……

  实体企业: @#¥%&*……

  但无论暴涨,抑或下跌,这场大战恐怕都没有赢家。

  4

  面粉贵了,面包不涨?

  面包贵了,还得看面粉的价格。更多人看到是房价不断的涨,而没看到背后土地市场的反弹。

  2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%。其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。

楼市战役过半,却注定没有赢家

  ▲数据来源:CREIS中指数据

  各线城市的住宅推地速度也在加快,一、二线城市推地量分别同比增长12.6%、29.5%,三四线城市更是大增32.9%。

  同样增长的还有地价。上半年,300个城市住宅用地成交楼面均价3907元/平方米,同比上涨4.4%。

  于是, 在上半年多项宏观数据萎靡的情况下,土地出让金继续走高。

  截至6月25日,全国50大城市合计土地出让金高达17019亿元,同比2017年同期的12179亿元上涨幅度高达40%,多卖了4839亿元。

  唯一一个 土地出让金超1000亿的,是杭州 ,达到了1469亿元,同比119%。重庆、苏州、北京等城市超过500亿,另有31个城市土地出让金额超过200亿元。

2018年1-5月住宅用地成交情况top10

  而城市之间的分化已经很明显,三四线城市异军突起成为一大亮点。

  上半年,以碧桂园、恒大为首的众多进入三线、四线城市,甚至五六线的县城拿地,推动三四线土地出让金增长超60%。

楼市战役过半,却注定没有赢家

  ▲数据来源:CREIS中指数据

  但房企整体的拿地态度更加谨慎。上半年,中国房企前20名累计拿地量增长13.8%,但拿地金额下降了12.4%。

楼市战役过半,却注定没有赢家

  ▲数据来源:CREIS中指数据

  碧桂园 以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首,势头很猛;

  万科 以496亿元拿地总额跃居第二;

  保利 以453亿元稳居第三位,土地市场发力显著;

  阳光城、金茂、融信 等房企的拿地金额占销售额比重超过了100%。

  土地财政,是房企的生存之本,是地方政府的救命索,也是架在脖子上的一把刀,横亘在房企、地方和中央之间,进退不得。

   纵观这半年楼市,平稳表象下是焦虑与乱象齐飞,是调控与抢房同存,是炒房与反炒房矛盾激化的半年。  

  在投资、出口、消费三驾马车都增长乏力的背景下,这把夜壶,是该打碎,还是接着用?

  参考资料:《房地产市场形势总结及未来趋势展望》——中国指数研究院,在此感谢

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