环京浮沉:韭菜们的冰与火之歌!

2018-07-06   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 我是子木 子木聊房

1 异类环京 在 这波中国楼市的大涨行情中,有三个地方极为奇葩。一个是海南三亚,一个是福建厦门,另一个便是环京燕郊。 这些地方都有两个共同特点: 第一是房价畸高 ,三者曾几度跻身一线城市房价排行之列; 第二是经济总量较低 ,排名最前的厦门也不过是在

 

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  异类环京

   这波中国楼市的大涨行情中,有三个地方极为奇葩。一个是海南三亚,一个是福建厦门,另一个便是环京燕郊。

  这些地方都有两个共同特点:第一是房价畸高 ,三者曾几度跻身一线城市房价排行之列;第二是经济总量较低 ,排名最前的厦门也不过是在全国50位上下,剩下的两个更不用多说。

  但是,它们却成功地成为了中国楼市的风向标,在每一次的全国楼市风波中,充当马前卒,见风使舵。也同样在每次严政调控下,瞬间化作炮灰,束手就擒。

  楼市动荡,莫过于此。

  但是不同的是,三亚的卖点是作为「天涯海角」独有的稀缺环境资源;而厦门是福建人对身份地位的追求以及对海岛置业的向往。

  由此,燕郊则显得难堪,尤其是脏乱的环境和水泄不通的交通配套。但神奇的是,它却是值得几十万北漂昼夜奔袭往返的「弥足之地」。

  原因只有一个,燕郊是环京龙头,正如它的宣传标语一样。

  

  「我与天安门的距离只有30公里」

我与天安门的距离只有30公里

  这30公里的概念不简单,让燕郊房价从15年的均价1万随着大潮奔袭至均价3万左右(个别楼盘高达4万多),又从三万多跌落至今年的2万。

  一个暴涨一个腰斩,成败无数炒房客,也高位套死了无数韭菜。有人说,环京沉浮,这也许就是楼市的魅力,子木却说,这只是对「炒市」的无知。

  此篇以燕郊为例,特开环京楼市分析,帮助大家建立环京概念和房价变动逻辑,最后一部分还有最衷心的环京置业建议。

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  环京概念

  要说炒概念,环京必属第一。

  尤其这几年作为倒数第一的「京津冀城市群」为了证明自己不是「中心虹吸」而是「互为协作」,一直都在大力规划做「外溢工程」。

  例如打造一小时经济圈,通州副中心,新机场,冬奥会等等…

  一连串的政策规划和题材让环京的预期飙升,成为无数炒房客觊觎的肥肉。但这一切都不如燕郊的炒作题材好。

  「燕郊即将划入北京」,这是燕郊房产中介口头上最爱叨叨的一句,也是最有用的一句。

  因为大家可都是看到过通县被划入北京一朝「土鸡变凤凰」的身世,自然不会放过这等好事。

  于是买不起和租不起北京房子的东三环北漂,大都选择跨过通州,落在燕郊小镇。以至于108平方千米的土地上,满满当当睡着130多万的人口,因此燕郊也得名「睡城」。

  每天,数十万人早出晚归,往返奔波于北京与燕郊之间。遥远的路途和拥挤的人流让30公里的路途活生生走出了300公里。

  路上耗时动辄几个小时,挤上公交车也是看运气,北漂的辛酸在这批人的身上体现的淋漓尽致。

每天,数十万人早出晚归,往返奔波于北京与燕郊之间。

  然而这就是现实,高企的房价只能让他们退而求其次,把无处安放的身躯置于燕郊这个小镇上。

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  环京房价

  从2015年北京房价上涨周期启动开始,无数炒房客就开始布局以燕郊为首的环京楼市,此后北京房价一发冲天,环京也跟着水涨船高。

  至于楼市盛况不用多说,房价是从一开始的均价9000元/平米涨到2017年4月份的29000元/平米。如果按100平米的房子算,财富增值将近200万左右。

  一个什么都不是的小镇房价达到2万9,这是绝对畸形的。要知道那时候身为一线城市的广州的房价才是2万8。

  随后,北京史上最严调控政策「3.17」出台,北京熄火。紧接着3.22,廊坊一纸限购令紧随其后,炒房客全线退败。

  6月廊坊市限购再度升级,北三县以及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或者纳税证明,且限购1套。

  要知道,燕郊都是住宅区,没几家企业,谁会在燕郊上社保呢?「三年社保」的真实意义其实就是在变相封死流动性,彻底冰封环京楼市。

  冰封后的环京楼市一片狼藉,迎来房价大跌。

2017年燕郊二手房房价走势

  很多人问我,北三县这么好的预期,为什么会跌成这般惨样,即使是炒房客,持币观望做底反弹就好了,何必抛盘脱手?

  想法很好,但并不是所有参与者都具备抗险能力 !

  每次房价上涨,就会诞生一批抗险能力极弱的「伪炒房客」。 这群人有一个特点,就是怀着趁势跟风捞一把的赌徒心态。

  月收入5000元,却敢背6000元的杠杆,月收入1W敢背2W的杠杆,本想短进短出,赚个转手钱就跑,结果还都被齐刷刷地钉在了高岗上。

  尤其是环京限购交易跌至冰点后,哀鸿遍野。有些高位站岗的炒房客为了稳定市场,甚至都印着小纸条挨家挨户告诉大家,不准降价。

  人性使然,我1万买的卖2万,和你3万买的卖2万能一样?利益之下,还谈合作,荒谬!

  其二便是抗险能力极弱的房企。尤其专吃环京市场的华夏幸福。环京限购,成交量锐减大半,资金回笼不来,银行催债,怎么办?只能降价抛盘。

  于是抛盘大风响彻环京,房价一顿暴跌,至2017年12月份,整体均价腰斩暴跌了40%,成交量不足高峰期的20%。

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  环京未来

  那么未来环京还值得买吗?

  答案是肯定的,而且长线看好。

  很多人都说,环京需要产业,需要经济,没发展怎么办?

  「环京大力发展产业」,这本来就是一个伪命题。 即使有产业基础的天津也被北京虹吸完了,何况没有任何产业根基的环京区域。

  即使是北京产业沿溢,那也只能溢给通州,别忘了,还有雄安这个天子脚下的亲儿子还在嗷嗷待哺。

  环京的首要目的是解决北漂刚需的居住需求。 例如通州发展起来之后,人口必然会加速流到北三县。

  北京房价6万,通州房价4万,贵不贵,北漂们心里都清楚,如果想拥有一套自己的住房,只能先在环京上车。

  所以说,与其花钱去搞产业,还不如好好把道路交通和生活配套搞好,把环京区域发展成舒适的居住区,无论医疗还是教育,都不用奔袭市中心,给来帝都打拼的年轻人留有一丝归属感。

  所以,环京市场的卖点在于和北京的距离,在于交通和生活配套,仅此而已。

  我们再来看数据。

燕郊2017.6-2018.5月房价趋势

  (燕郊2017.6-2018.5月房价趋势)

  以燕郊为例,3.17之后,房价从2017年4月份的最高点一直下跌,但进入2018年后,房价就很难跌得动了。现在看起来已经是在横盘筑底了,能不能撑住,还要继续观望。

  但我们看问题要客观一些,长远一些,所以我做了一个从2009年到今天的燕郊房价走势图。

燕郊房价历年走势

  如果某年一直上涨或下跌,就取头尾,中间有高低点,就取中部,做成上图。

  现在你看,你觉得燕郊房价要崩盘吗?从2009年的5000元上涨,现在看来,更像是回调,典型的大涨小跌的趋势。

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  环京买哪里?

  首先要明白,环京的价值在于其与北京的距离。

  那么按照目前全球都市圈的发展规律来说,环京指的是70公里以内的距离。也就是目前的燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等。而在此距离之外的概念都是伪环京概念。

  至于哪个地方是伪环京,大家自可搜索对证。

  

北京未来的发展趋势

  其次是要弄明白北京未来的发展趋势。

北京未来的发展趋势

  从图中可以看出,北京未来的城市规划是为了给京津冀一体化建设服务的,发展趋势就是「东进南下」。

  而「东进南下」的三个战略支撑点就是东边的通州副中心,南边的新机场和雄安新区。

  在这三个战略支撑点中,通州副中心产业发展虹吸人口,人口因通州房价太高沿溢,利好北三县;新机场产业发展,打造临空经济区,利好固安。

  至于雄安比较特殊,多讲一句。因为之前有些人在炒作环雄的概念,让人诧异。

  我曾在一篇文章《大国崛起之雄安时代》里讲过,雄安就是一片高素质人才的试验田,不需要楼市振兴地方经济,处于完全政策市之中,升值潜力几乎为0。

  第二是雄安现在仍在建设之中,处于饥饿状态,它需要吸血才能成长,就像北京发展了上百年到现在才有外溢反哺现象,雄安没有这个能力。所以,敢于投资环雄楼市的年轻人,我想是真的读懂了「千年大计」的高手。

  所以综上来讲,投资第一梯队还是以燕郊为首的北三县(燕郊、大厂、香河),第二梯队是新机场利好的固安,至于第三梯队不做推荐,投资要稳中求进。

  而在第一梯队中,子木更看好大厂。因为燕郊入市太早导致开发商开发过度,城市没有做很好的规划,导致交通堵塞,城市排水系统漏洞百出,以至于燕郊每逢大雨必积水成河。

  而大厂入市晚,在做了很好的城市规划后才引入开发商。居住环境相对燕郊较好。

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