六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

2018-07-10   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 安静2018 梵高先生

经常看安静公众号的人应该知道,我非常喜欢引用大数据来分析解释深圳的楼市问题。原因无他,因为大数据是深圳楼市的晴雨表,而里面呢,也包含最有说服力的真相。 恰好,这两天2018年深圳上半年二手房的统计报告出来了,安静虽然也在发小密圈里,但也免不了会

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  经常看安静公众号的人应该知道,我非常喜欢引用大数据来分析解释深圳的楼市问题。原因无他,因为大数据是深圳楼市的晴雨表,而里面呢,也包含最有说服力的真相。

  恰好,这两天2018年深圳上半年二手房的统计报告出来了,安静虽然也在发小密圈里,但也免不了会被人问到,索性就直接写一篇文章出来,这样一来可以节省大家阅读的时间,二来可以作为一个数据性的总结。

  为什么要看二手房的数据?因为新房市场在调控的强制政策下已经畸形了,你再看也看不出来什么。而二手房,成交价格不受调控干预,买卖自愿,没有第三只手指来指去,才是最真实的市场情绪。

  

  当然,如果还是要想要全篇报告,又不想花钱进小密圈的,可以在留言区留下邮箱,安静私底下会发你一份。

  好了,正文开始(以下所有数据来自链家)——

  01、

  过去这半年,深圳房价是涨是跌? 相信这个是大家最关心的问题。

  根据数据统计,2018 年上半年,深圳的二手住宅成交均价为 57297 元/平方米,环比上涨 2.2%,同比上涨 5.4%。 是的,你没有看错,深圳的二手房其实是涨了的,但是幅度不大。

  (当然,很多人可能对同比、环比傻傻分不清楚,给你们一张图,就能看出明显的区别了)

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  为什么?因为三价合一出来了。税费的大幅度增加某种程度上抑制了二手房的交易频率。用直白一点的话来形容就是:现在深圳二房的交易成本比以前高,卖家的换房周期被拉长了。

  但是,虽然是这样,三价合的一震慑力好像并没有持续多久。三价合一的实施时间是3月28日,可是二手房的成交套数却仍旧在缓慢的上涨,到了5月份,创下了上半年的新高,总共有7607套。

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  还是拿之前安静讲过的那个结论来套:以一个月为周期,二手房的成交套数,5000套以下时,价格下行;5000-8000套时,价格稳定;8000-10000套时,价格上涨;10000套以上时,价格大涨。

  从这个结论来讲,今年的深圳确实不具备大涨的条件,二手房市场整体偏稳。但是,以这个趋势来看,上半年深圳楼市的成交量却一点不比2017年少。

  数据显示,2018年上半年,深圳的二手房共成交了3.8万套, 2017年深圳全年成交的二手房套数是多少呢?大概是7.38万套。如果按下半年也成交3.8万套来算的,今年深圳的二手房市场,可能会比去年要多出大2200套的样子。

  也就是说,深圳人的购房置业热情虽说被调控抑制,但还是在买房子。

  02、

  OK,看完这些,我们来看看深圳各个片区的涨跌和成交情况。 具体的可以先看图——

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  因比环比的周期太短,只是对比上个月的,所以我们看一年的同比数据,就会有一个很清醒的认识,最后得出的结论是——

  1、以一年为周期,截止到2018年上半年,宝安的二手房涨幅最高,增长了8.4%,其次是南山和福田,分别是6.7%和5.8%。涨的最慢的是盐田,只有1.2%,其次是龙岗和罗湖,分别是1.6%和3.3%。

  2、成交套数方面,买入龙华的人群越来越多。二手房成交套数涨了40.1%,其次是南山跟福田,涨了分别21.1%,19.6%。购房者动力增幅最弱的片区是盐田,只增长了0.3%,其次是龙岗和罗湖,只有7.1%和13.3%。

  其实看完这两个结论,差不多也可以推断出来:深圳的富人的购房热情远比刚需要猛的多。换句话来说,刚需买房的动力越来越弱。这在双玺、华润城上面已深有体会。

  03、

  那么,深圳各区的价格现在如何呢? 我们继续来看数据。

  数据显示,深圳2018年上半年 6 万元/平方米以上占 30.6%,增加 4.5%且各区间同步扩大,这也反映了上半年二手房价上涨的趋势。

  各区方面,龙岗、盐田是价格相对较低的区域,龙岗 54.6%物业成交均价在 4 万元/平方米内,比如布吉、横岗、 龙中、南联、宝荷等片区;南山、福田则是高价比较多,大部分超过 6 万元/平方米;龙华、罗湖、宝安各单价区间相对均衡。

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  在深圳各区买一套房子的成本是多少?链家也给出了数据——

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  也就是说,如果你想在深圳买1000万或者以上的房子,你应该在福田和南山找,但是,南山的选择性更多。但如果你想买700-1000万左右的房子,你可以在福田、南山、宝安选择,同样是南山更多。

  但是,你如果是刚想上车的刚需,只能承担200-300万的房子总价,选择范围就没这么广了,你可以选择盐田、罗湖、龙岗。这里面,龙岗的选择性更多,二手房总价在200-300万的房子占到了41.4%。

  04、

  当然,除了这些基本数据,还有一些大家平常忽视的数据,平常也不太看的到,这里安静也引用一下,那就是:深圳买房和卖 的成交周期是多长? 这次的链家也给出了答案。

  

  据链家数据显示,具体到今年上半年,买卖双方成交周期呈现缩减,置业者平均是 38 天,业主平均是 103 天。总结下来就是,想买的人,抓紧时间买。卖房子的人,拖着时间在卖。

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市
六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  置业者买房决策比业主更短,里面也给出了分析,原因大概有两个——

  一是业主放盘时业主自住或出租较多,成交往往需要一定的缓冲期。二是大部分业主挂牌时心理价位较高(因为供不应求),经纪机构也会进行一些议价再推向目标客户;而很多置业在购房之前做了不少准备工作,目标比较集中,当价格符合时购买自然比较果断。

  而且,报告指出:从 2017 年下半年开始,业主惜售也在增加,放盘意愿减弱,导致客房比持续走高,市场供需矛盾 扩大,比如利率上浮、交易税费增加,令到业主出售换房的意愿在减弱,因此一些业主挂牌价格呈现走高的迹象。

  05、

  因为篇幅的关系,最后再说两个数据:一个是买房者的年龄,一个是买房者的月供。

  据链家报告数据:从近三年看,置业者平均年龄较为稳定,约为 33 岁,业主平均年龄有小幅上升的趋势,上半年约为 40 岁。双方年龄对比看,置业者七成左右在 35 岁以内。

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  各区域来看,原关外三区(宝安、龙岗、龙华)买卖双方年龄都相对偏低,一是房价相对较低,对于经济实力不强的年轻人来说,可以说是首选;二是房屋户型、小区环境相对较好,比较吸引年轻人。

  关内四区(福田、 南山、罗湖、盐田)的购房者当中,有不少是关注学区、豪宅的改善型购房者,他们的年龄相对偏大。

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  其实这个数据变化没有很大,之前买房的那波人,现在也甚至到了换房的时候。还是那句话,买了房的还在买房,没买房的可能现在买不起了。

  那么,现在深圳人的月供大概是多少呢?据数据, 目前,深圳购房者的平均月供 1.3 万左右。 罗湖盐田月供较低。

六个大数据,看懂2018年上半年深圳楼市

  好了,因为太晚,所以暂时只能更新到这里,想要2018年上半年深圳二手房大数据统计报告 的可以评论区留言邮箱 ,我把整个PPT发你。土豪可以加小密圈,不定时更新深圳楼市数据。

  今天就到这。撒油拉拉~

  • 责编:成都新闻网编辑部