调控新招!每年只准涨6%,买房会亏吗?

2018-07-11   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

昨天(7月10日)下午,福建宁德市出台了楼市新政,其中关于限价的政策颇为引人注目。 这份文件的名称是关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见(宁建综〔2018〕34号),其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定: 总体目标。 中心城区新建商

  昨天(7月10日)下午,福建宁德市出台了楼市新政,其中关于限价的政策颇为引人注目。

  这份文件的名称是“关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见(宁建综〔2018〕34号)”,其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定:

  总体目标。 中心城区新建商品住房均价在20181月份水平(8882/平方米)的基础上, 每年涨幅控制在6%以内, 普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000/平方米以内,控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。  

  片区目标。 按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求,中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际,以各土地级别和商品房网签均价为依据,划分4个调控片区,参考中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素,年涨幅控制在6%以内, 2018年下半年涨幅控制在3%以内 。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。

调控新招!每年只准涨6%,买房会亏吗?

  上图就是宁德市“四类片区”商品房的控制目标价(涨幅不超过6%是指相比“今年年初价格”,表格第三栏为“过去一年均价”)。

调控新招!每年只准涨6%,买房会亏吗?

  由此可见,宁德的限价不仅精准到了幅度,还划分了片区,每个片区都有自己的限价。

  至于6%的来历,官方文件的解释是:“参考中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。

  目前全国的CPI(居民消费价格同比涨幅)为1.9%,宁德应该也差不多;房贷基准利率是4.9%,如果上浮10%就是5.39%;至于城镇居民收入,2017年宁德市扣除物价的增长幅度是7.8%(全国是7.3%)。

  由此可见,6%的涨幅确定是基于这样一种原则:超过CPI,略微超过房贷利率(或持平),但低于居民收入增长幅度。

  或许读者会说:这仅仅是福建一个地级市的规定,有讨论的价值吗?

  其实,6%的年度房价涨幅,已经不是第一次出现了。就在今年71日,昆明出台的“关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知”里,也做出了同样的规定(见下图)。

调控新招!每年只准涨6%,买房会亏吗?
调控新招!每年只准涨6%,买房会亏吗?

  一个是西南地区的省会城市,一个是东南地区的地级市,不约而同在20187月出台政策,每年只准房价上涨6%,这绝对不是巧合。 相信未来会有更多的城市,公布6%的调控目标。

  事实上,目前很多城市的房贷利率已经上浮30%到40%(比如惠州),相当于年利率6.37%到6.86%,显著高于6%。在这种情况下,买房还能保值吗?

  其实,年涨幅6%和利率6%完全是两个概念。对于房价来说,年涨6%带有“复利(利滚利)性质”,而按揭利率则没有。所以,时间会带来神奇的效果。

  下面我们计算一下:

  假设一套300万元的房子,购房者首付90万元,贷款210万元,贷款年限30年,贷款年利率6%(相当于基准利率上浮22%)。

  1、购房成本

  本金90万元。贷款部分(210万)按照30年、6%的年利率,总还款是453.26万元。总共支付款项是:90+453.26=543.26万元。

  2、三十年后房屋价值

  假设房子每年只准上涨6%,30年则相当于1.06的30次方乘以300万的原值。假设30年后,房屋因为老化需要打7折。这样可以计算出来,房屋到时候的价值是:1206万元。

  当然,30年后这套房子还有旧改、棚改的可能。如果房子在一线城市、强二线城市,采取原地安置、套内面积1:1补偿的方式,其价值不仅不会打折,还会上升。即便按照不打折、不溢价计算,也将达到1723万元。

  可见,即便存在每年上涨幅度的限价,但只要限价幅度的制定原则是:略高于房贷利率(或持平),略低于居民收入增长,显著高于CPI。那么,长线持有“有人口增量的城市”的房产,是完全可以达到抗通胀的目标的。

  或许有读者会问:每年才让涨6%,这不只比银行理财多一点点嘛,比信托低一大截(大额可达8%或以上),我去买信托产品,不是回报更多?

  买金融产品当然回报率看起来更高,但风险也更高。 在央行打破刚性兑付的情况下,各种理财的风险都在上升。民间借贷回报率更高,你敢去参与吗?一旦违约,就是血本无归。而房子一般不会,因为位置、配套(比如有无地铁、学位如何)都是确定的,其附属价值是透明的。而且在年涨6%之外,还可以自用,或者出租获得更多回报。

  所以,在有显著人口增量的、高级别城市、相对好的位置购买住宅,显然是更安全的投资方式。

  另外,6%的上涨幅度,也让我们看到了政府调控楼市的底牌:慢牛是获支持的,大涨大跌都是不允许的。

  为什么要每年给6%的涨幅,而不是长期控制价格不涨?因为不允许价格上涨,事实上就是持续降价(目前CPI1.9%),这会影响买房欲望,也让开发商没有建房的欲望。 这样,整个经济就停滞下来了。短期让房价不涨是可以的,长期控制,就带来一系列负面问题。

  • 责编:成都新闻网编辑部