最新猛政出台 , 三四线楼市终结暴涨时代

2018-06-27   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 白总 金角大王

一条重磅消息,让三四线城市的拆迁户、开发商们忐忑不安。 6月26日,国家开发银行确认,将暂停棚户改革货币化安置项目审批,原本放在地方的审批权限,全部上收总行。 作为棚改货币化安置的资金来源,国开行上述举动,给市场扔去了一个重磅炸弹。作为三四线城

最新猛政出台 , 三四线楼市终结暴涨时代

  一条重磅消息,让三四线城市的拆迁户、开发商们忐忑不安。

  6月26日,国家开发银行确认,将暂停棚户改革货币化安置项目审批,原本放在地方的审批权限,全部上收总行。

  作为棚改货币化安置的资金来源,国开行上述举动,给市场扔去了一个重磅炸弹。作为三四线城市房价翻倍暴涨的引擎,棚改货币化安置的熄火,无异于给三四线城市淋下了一盘零度寒冰。

  三四线城市疯涨的楼价,或将会就此终结。

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   说到棚户改造货币化安置,之前一篇文章已经很清晰梳理过(三四线城市房价纷纷破万,翻倍暴涨背后都有什么鬼?)。由于新政太过突然,这里再给大家复盘一下。我们先来回顾一下龙卷风一般的去库存运动。

  2016年开始,楼市去库存成了地方政府的首要目标。因为,房子卖不动,开发商不买地,政府没有财政收入,政府的债务也还不上。政府债务已积重难返,要再还不上,会导致系统性的金融风险。所以,政府需要大力鼓励人们买房。

  到2017年,去库存运动蔓延到三四线城市。但三四线城市产业支撑比较单薄,并没有大量的人口流入。要去库存,总得让人来买房。

  没有需求,政府就去制造需求。

  这一年来,制造需求的说法高级了,都叫“消费升级”了。人们不需要买房,也不需要买更好的房是吧?拆掉你现在住的旧房子不就好了嘛。

  于是,棚户区改造被作为一个工具推上台面。

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  棚户区指城里面年久失修的危房片区;棚户改造,则是要将这些老旧片区给拆了。在以前,拆迁户安置都会给补回房子。但现在变了,棚户改造货币化安置这个新概念取代了回迁房。

  棚户改造货币化安置,用人话说就是,以前拆迁改造旧城区,都是补贴安置住房,现在要用货币补贴进行安置。要买房,你自己拿钱去买。

  没需求是吧,拆了你的旧房子;没钱是吧,补贴钱给你,自个买房去。

  当然,也有做得够绝的地方,就是不给钱,直接给“房票”。安徽、山东、武汉都是遍地房票。

  库存就意味着债务恶化。要去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,所以降价是不可以的。

  “棚改货币化”启动以来,很多人一夜之间仿佛都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是,他们可真笑不出来。

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  棚户改造区的人们拿到这些钱或者房票,横冲直撞杀入房地产市场。结果因为购买需求的骤增,房价闻声而涨。以前4000元每平方米的房子,眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候,楼市价格受需求推动,继续涨到了8000、10000元每平方米。

  以100平方的房子为例。拆迁时,政府按照市场价格4000元/平方米补贴了40万货币或“房票”,结果几个月时间看好了房子,房价就飙到了8000元/平方米,整套房子价格80万。购买成本直接就增加了40万,拆迁费悉数送了进去,相当于你花了4000元/平方米买了这套房子。

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  这个模式要玩得起来,除了轰轰烈烈的棚改拆迁运动,还需要大量的货币发给百姓。

  地方政府都是负债沉重,拿不出这笔钱来的。但要知道,去库存这事,是全国统一推动的,自然会做足配套。把棚户区改造当作三四线城市的去库存手段,也被写进了中央、国务院的文件。

  2017年5月31日,一个不起眼的文件在中国政府网悄然推了出来,叫《国务院关于开展第四次大督查的通知》。里边有一段内容表述:加强房地产市场分类调控,推动库存较大的三四线城市去库存,推进600万套棚户区住房改造,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。

  为此,央行创设PSL(抵押补充贷款)工具 ,通过国开行等机构,开始陆续发放棚改贷款。你要是看不懂什么意思,那直接理解就是“央行开始放水了”,并且每月几百亿的放,一放就是3万亿,源源不断供给三四线房地产市场。

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  当然,政府如果只是补偿了货币给老百姓,老百姓也未必在这买房。比如拿到五六十万补偿的三线城市居民,拿着这笔钱给儿子在一线城市买个小两房也是很普遍的。但不要低估我们政府的智慧。要抑制货币的自由流动,几十年前,我们就已经有了办法。

  很多朋友家里可能都还有改革开放前的粮票布票,这东西相当于兑换券,还有额度,指定了你能兑换多少粮食布料,不怕你不用,也不怕你拿着现金去干别的。

  这招完全可以借鉴过来。把给现金改成发“房票”,这套房子值20万?行,政府给你20万,不过不是现金,而是房票,你可以拿着去买房,抵扣20万房款。

  20万的房子或者现金,变成20万房票,不管你怎么说,它都是等值的,都是价值20万。但是这其中实则是天壤之别。

  开发商都知道,拆掉你房子以后,你是需要再买房的。发出了房票,你是非得要在那买不可,这是铁打的刚需。并且,一拆迁,买房的需求一下多了起来。房价也会跟着上涨。你买房时的房价肯定不再是拆迁时的房价了。这下,原来20万的房子,摇身一变,成了30万、40万,购房人就要从自己腰包里掏钱出来才能买到房。

  今天新闻出来,国开行负责人说,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一。意思是,我国开行只是一个执行者。毕竟如他所说,“中央对棚改有一定的看法。”

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  在三四线城市去库存运动过程中,国开行发出的PSL工具,源源不断地供给拆迁补贴,不只是去库存的启动资金,也是棚改大跃进的主力引擎。

  这个时间点,国开行将棚改项目合同审批权收回,意味着地方政府不能再随意批准棚改项目,源头上卡断了用棚改刺激经济的路子。

  事实上,棚改货币化安置,是属于寅吃卯粮的一种。 不去说政府和开发商将自己的沉重欠债转移到百姓身上,让百姓凭空多掏了大部分钱去购房。只以房屋置换来说。老百姓房子被拆了,去购买的房子,是现有的库存,已有的房子。当库存去了,这批需求也被开发完毕了。

  要知道,国开行把这笔钱贷给地方政府,政府是需要还的。还钱也只好是拿棚户区的土地进行拍卖了。当棚户区土地上新建房屋再度入市,又将出现新的一批库存。这让未来的房屋销售面临巨大的压力。

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  三四线城市忽然失去了新增的资金,房价也因此会失去上涨的动力。 但短时间也不会出现自由落体的情况。因为棚改拆迁户购房需求还在继续消化。但经过一年左右的时间,需求消化得差不多,被恐慌带入市的非棚改居民情绪也趋于稳定。

  然后在这个时间点,棚改土地上新建的房子建完入市,这批房子,应该会比现在的便宜。

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