7月房价数据,藏着什么秘密?

2019-08-21    作者: 成都新闻网编辑部    来源:子木    阅读:

1 前几天,国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅房价数据,大致浏览后,还是熟悉的味道:一如即往的稳。 说实话,可解读性并不强。但最近很多读者都想让我聊聊。其中一个长春的老读者倍感疑惑,留言说: 这次数据出来,身边的媒体和中介都以此作文章,说长

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  前几天,国家统计局发布了“7月份70个大中城市住宅房价数据”,大致浏览后,还是熟悉的味道:一如即往的“稳”。

  说实话,可解读性并不强。但最近很多读者都想让我聊聊。其中一个长春的老读者倍感疑惑,留言说:

  这次数据出来,身边的媒体和中介都以此作文章,说长春二手房环比上涨0.5个百分点,楼市行情大好。然而通过近期对市场了解,发现数据与现状不符,明明自己挂的房子没人看,折价10万也只能换来2-3组看房者,怎么能说房价涨了呢?

  至于70城数据的理解,我认为还有必要剥茧抽丝。

  首先用当下楼市行情去匹配70城数据,就是一种误读。

  70城实际统计的是「到案数据」,房子签约时间周期大概是2-3个月,数据统计滞后,所以7月的数据还在受3-5月份小阳春影响,以7月房价判断7月行情不准确。

  例如前段时间,传的沸沸扬扬的广州郊区新盘,2天大降6000元/平米,侧面反映广州新盘销售开始吃力,缺乏购买力,但实际上表现在数据上的数字依然是上涨。

  第二,房价是市场交易的结果。

  主导房价的因素应该是之前供需比例的调节结果,也就是市场成交情况。例如3月份购房者络绎不绝,房子根本不够卖,那么4月份大概率会上调价格,同理如果3月房子卖不出去,4月房价一定也是下调趋势。

  所以盯着房价探行情,无疑是刻舟求剑,你要关注的应该是当下的交易数据,销售数据,以及中介和开发商的日子好不好过。通过卖方市场反推市场行情,才是正确姿势。

  那么70城数据到底应该怎么看呢?

  答案:观大势。

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  我们来看官方的数据显示。

  1、从二手住宅销售价格来看,7月份,4个一线城市平均涨幅为0.3% ,其中:上海、广州和深圳处于上行通道,北京则下降0.3%。

  一线城市看二手房市场,整体上行,个别下行,是整体趋稳,上下微幅震荡行情。 从近期贝壳研究院统计的数据也可以看出,房价虽稳,但整体购房热度在与日下滑。

  其中7月,一线城市在7月份的需求都在下降,尤其北京的“带看房源量”环比上个月下跌了16.1%,居于一线城市之首。举个例子,6月份北京购房者总共看房10万套,但7月份却凭空消失了1万6千套,需求在减少明显。

  一线城市受季节性淡旺季的影响还是很大的。

  2、31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。且全国房价下跌多达20城中,一半是二线城市。

  二线城市比较多,且每个城市的市场供给情况不同,不能一概而论,但在限价政策下,新房市场的数据可以替代整体形势 ——回落0.1个百分点。

  要记得,楼市下行周期中,回落就意味着下跌。二线城市是受大基调调控最严的一批城市,当下投机需求遏制,刚性需求迟缓,造成了房价横盘下调的尴尬局面,而且这种状态会继续延续下去。7月在70城数据中,二线下跌城市和三线的比例大约为,1:1。

  不过二线城市的购房者目前不必惊慌,有点儿经济面的城市需求还能撑住,房价回调幅度都不会太大。

  3、而对于三线城市而言,这次的数据显示是:涨幅回落幅度偏大 。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%,涨幅比上月分别回落0.7和0.8个百分点。

  从具体城市看,平顶山、大理、西安、厦门的新建商品住宅销售价格环比上涨幅度居前。其中平顶山以涨幅1.5%的成绩,傲居榜首。

  在当下不温不火的楼市行情下,三四线是最有意思的一笔。从官方的数据看来,是“回落幅度偏大”,言外之意,“压力山大”。前段时间安居客发布的7月数据,三四线城市的「找房热度」环比降幅已经达到了26.7%,也证明了三四线在奔腾两年后,的确是不行了。

  但你会发现,的确有一些三四线城市却在悄悄逆市上扬。一个平顶山的读者问我,大环境都在下行,为什么平顶山作为一个知名度极小的地级市,涨幅却能冠绝70城之首?

  其实如果你平时关注国统局的数据,你会发现,每次都会有1、2个三四线城市房价涨幅惊人,非常突出,7月有平顶山,6月有洛阳,5月有丹东……

  好像是安排好了的,每次通知三四线不行了,就安排出一个房价涨幅惊人的三四线代表,是为了平衡市场情绪?

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  其实当下的三四线城市正在发生的剧烈的分化。

  一部分在房价下行的路上负重前行 ,例如前段时间恩施市、赣县害怕房价下跌,相继出台限跌令,开封市房地产压力太大,尝试解除限售。

  另一部分还在玩着逆市上扬的击鼓传花游戏 。例如7月安居客发布的数据中,找房活跃的城市分别为临沂、济宁、南通、连云港,而在房价环比涨幅上来说,衡阳、呼和浩特、唐山一度超越深圳。

  这是为什么呢?

  细究下来,一部分着实是楼市迟钝,为了补涨,例如洛阳,人口700多万,经济强劲,且紧挨着省会郑州,但其新房房价在1月份却只有6300元/平,涨到8000是很正常的。

  而另一部分就是炒作,被舆论绑架,还在玩着击鼓传花的游戏,例如丹东、呼和浩特、临沂、衡阳和这次的平顶山。

  拿平顶山举例。平顶山是河南省中南部的一个地级市,人口550万,产业以能源和重工业为主,2019年上半年GDP为1074.4亿元,在河南省排名第12位,稍强于开封市。

  所以按照经济结构和GDP总量,大体可以判断平顶山的人均收入并不高,我查了一下官方数据,2018年平顶山的就业人员平均工资为47626元,每个月的收入仅为3968元。

  但这样一座平平无奇的城市,其新房均价却曾与河南省经济第二大强市洛阳并驾齐驱。

  经过当地一个朋友告知,他说平顶山的情况是,当地开发商控制着房源供应和媒体,也就控制着整个市场的信息渠道。

  让它涨,媒体一吹风,开发商捂盘制造紧缺氛围,当地购房者就得冲进售楼处接盘,而这次是感觉整体市场在下行,准备收最后一次网,所以开发商联合起来争相上调报价,制造了房价上涨的行情。

  而当地购房者,消息渠道闭塞,对新闻不敏感。即使现在全国喊跌,他们依然会相信本地媒体的发声。在那种氛围中,大家的理性判断力都会丧失。

  再一个是离中心大城市较远,行情信息无法传导。

  例如郑州,二手房挂牌价已经连续12个月下降,且前段时间传出最北部的惠济区大河宸院推出了133平方米特价房,由原价13000~14000元/平方米降至毛坯10500元/平方米、精装11500元/平方米,降幅达到3000元/平方米。

  这个消息就很快传导至隔壁的开封,开封购房者都知道房价要跌,还会信开发商的猫腻吗?

  当多数人认为一个现象是对的,那么即使这个现象即使是谎言,也一定是真理。 当所有人相信本地的房价跌不下来,那么纵使这个地方无论人口流失多么严重,老百姓杠杆率有多高,房价都会维持一个上涨的态势。

  不过这样的城市营造的泡沫最终都会被时间戳破,例如今年涨的轰轰烈烈的呼和浩特,本地人都有房子,旁边的县城居民都来抢买公寓,结果现在部分地区开始横盘,根本卖不出去。

  小道消息称,呼和浩特市当地一部分开发商依然用开通高铁、地铁的利好消息烘托房价上涨信号,但另一部分则选择开始逃离,蓄势金九银十降价抛售,这会影响到二手房市场,造成整个行情冷却。之前的炒房客都会面临积蓄被楼市锁死的命运。

  要知道高铁、地铁开通会给城市带来转折性机遇,也会让一个城市的人口加速流失。主要还是看这个地方有没有好的产业,能把人彻底留住。有钱有面还舒适,大家干嘛还要离开故土?

  不得不说,当下三四线房价上涨困难已经成为了一种趋势,接下来对于这些城市来说要理性的看待房价的回落,而不是继续想方设法的保持房价的增长,毕竟三四线城市房价在大多数人看来是难以长期维持高水平的,如果继续不顾根本的吹高,未来蕴藏的风险将殃及每一片雪花。

  所以,这段时间楼市行情大热的三四线城市的购房者,千万不要着急,不妨等等,等到年底之前,大盘趋冷的行情就出来了。

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  除了70城房价报告外,大家一定要观察前几天官方公布的房地产行业数据,例如全国房地产开发投资增速。

  数据显示,1-7月投资增速下滑到10.6%,说明开发商拿地积极性在下降,对房地产市场的预期走低。还有全国商品房销售面积及销售额增速。

  虽然全国销售面积和销售额增速虽有所增长,但整体承压,处于下行趋势,其中销售面积更是连续7月为负。这里有个重点,就是商品房销售额,7月为83162亿元,同比上涨6.2%,但涨幅远不及2018年和2017年的水平。

  房企的资金情况也是捉襟见肘。在银行收紧信贷,严查房地产融资渠道之期,如果资金无法到位,接下来会有更多的房企破产清算,前几天300百家破产清算只是开始。

  不出意外,接下来全国各地新盘打折的消息将屡见不鲜。

  这种情况,才刚刚开始。

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