出乎意料!关键时刻,楼市动手了!

2019-06-13    作者: 成都新闻网编辑部    来源:韬略哥    阅读:

百转千回的三四线楼市,又迎来了新机遇。 昨天(6月12日),河南汝州官方网站上发布了喜讯,披露一批之前停滞棚改项目已经复工。 之前被停工或者工期放缓的南关棚改项目、吴洼社区棚改项目、二里店安置区项目、张鲁庄、城北一期项目均已复工。 不光汝州,山东

  百转千回的三四线楼市,又迎来了新机遇。

  昨天(6月12日),河南汝州官方网站上发布了喜讯,披露一批之前停滞棚改项目已经复工。

出乎意料!关键时刻,楼市动手了!

  之前被停工或者工期放缓的南关棚改项目、吴洼社区棚改项目、二里店安置区项目、张鲁庄、城北一期项目均已复工。

  不光汝州,山东省下辖的县级市莱阳、内蒙古乌海市以及陕西渭南经开区,近几个月都传出了启动棚改的消息。

  2019年4月12日,莱阳市南关、冯家疃、中西古城、东赵疃、辛格庄等棚改项目均已开复工,正按计划有序推进。

  2019年3月初,乌海市海勃湾区青山公园南、建设北路西等5个棚户区改造安置区项目全面复工。

  2019年6月,渭南经开区党工委书记韦红革赴东区棚改项目进行调研,并在项目部召开工作现场会。

  另外,进入6月以来,新一轮地方债发行也进入了爆发期。

  按照官方给出的数据,在6~9月,地方债将发行约1.4万亿,其中相当一部分是用于棚改的专项债券。

  从各地不断复工的棚改项目与即将发行的大量地方债中,可以看到一个非常明显的信号,棚改正在回暖。

  去年国开行对棚改发声以来,关于棚改特别是货币棚改收紧的消息,不绝于耳。

  今年年初,除了广西、辽宁、重庆、陕西等仍保值正增长外,大多数省市也都收紧了2019年的棚改计划。

出乎意料!关键时刻,楼市动手了!

  上图是界面新闻统计的数据,可以看到,文首提到的棚改复工的山东,年初的棚改计划较2018年下滑了16%以上,处于领跌位置。

  山西、河南、新疆、天津等一些棚改大户,也都有不同程度的收缩。

  既然年初棚改多数省市的棚改计划均已收紧,为何现在突然又开始复工?

  理由有三:

  1、棚改不能一刀切,需要因城施策。

  去年在房价上涨压力、地方债压力较大的背景下,国开行暂停了部分棚改项目审批。

  但自始至终都没有说要开启一刀切模式,而是强调要因城施策:未来对于棚改要因地制宜,对于一些房价压力大、库存小的城市,放弃货币棚改,改为安置房棚改;对于房价上涨压力小,库存大的城市,可以继续采取货币棚改。

  这意味着,棚改并非一刀切,事实上也不能一刀切,地方政府要根据实际情况出发,作出适合自己的调整。

  2、三四线城市房价下行压力较大。

  最近湖北恩施州一纸稳定房价的命令,掀起了热议。恩施州地方政府,对于开发商开盘价下跌过多表示不满,要求房企要承担起稳定房价的责任。

  恩施州房价下跌,是三四线城市房价下跌的缩影,事实上,当下很多三四线城市房价下行压力都非常大。

  原因在于支撑三四线城市房价的两个支柱——人口与棚改——都在晃动。

  之前21世纪经济报道根据住建部公布的数据,统计了2014~2017年人口持续减少的城市,有23个。

出乎意料!关键时刻,楼市动手了!

  真实的情况要比这严重得多。

  此前清华大学建筑学院特别研究院给出的数据是,从2000年~2010年,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下滑。

  首都经贸大学某教授给出的数据显示,2007年~2016年,这样的城市也有84座。

  人口是房价的原始支撑,人口持续流出,房价何以支撑?但我们看到的是,尽管这些很多三四线城市的人口在减少,但房价在上一轮牛市,也涨了不少。

  根本原因在于货币棚改与去库存。甚至可以说,货币棚改是三四线城市繁荣的最有力支撑。

  在去库存的号召下,三四线城市棚改,特别是货币棚改搞得如火如荼。

  货币棚改,简单来说,就是央行向国开行发行专项贷款,国开行以棚改转向贷款的方式贷给地方政府,地方政府拿着这笔钱去回收棚改区的土地,发钱给住户,让他们去买新房。

  回收的土地,政府挂拍卖钱,一部分偿还国开行,剩余的揣自己兜里。

  住户拿到了钱,去购买新房,增加了购房需求,稳定了房价也刺激了房价。

  这就是货币棚改与三四线城市房价之间的逻辑,但去年棚改突然收紧,三四线城市房价支撑的基石已经撼动,人口仍在持续输出,房价下行压力确实不小。

  3、楼市需要维持稳定,维持一定的温度。

  三四线城市房价下行压力较大,如果任其发展下去,风险系数会上升。

  如今这样的内外环境,楼市又必须维持稳定和温度,不指望它能帮得上忙,但绝不能成为拖累。

  有了这样一个背景,近段时间,一些棚改项目相继复工就很好理解。

  不过,需要强调的是,复工一部分棚改项目,只是为了稳定三四线城市的房地产市场,并不代表政府又要重启房地产这个夜壶。

  恰好相反,从5月苏州重启调控,并点名佛山、大连、南宁,收紧房企融资一系列行为中可以看到,中央摆脱过往依托房地产的惯性思维。

  人民日报海外版也高喊,不会依靠房地产拉动经济。今天上午,在陆家嘴论坛上,也释放了同样的信号。

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