楼市提前入冬,购房者该如何应对?

2019-07-27    作者: 成都新闻网编辑部    来源:子木    阅读:

2018年7月31日,政治局会议之后,「最强问责制」调控出台,中国楼市一夜入冬。 不同以往的是,今年7月政治局会议虽还未到,但楼市入冬的声音,早已被一些媒体喧然纸上。 尤其是这几天炒的火热的, 274家房企破产倒闭,新一线城市苏州「三升限令」,开封市解

  2018年7月31日,政治局会议之后,「最强问责制」调控出台,中国楼市一夜入冬。

  不同以往的是,今年7月政治局会议虽还未到,但楼市入冬的声音,早已被一些媒体喧然纸上。

  尤其是这几天炒的火热的,274家房企破产倒闭,新一线城市苏州「三升限令」,开封市解除限购「一日游」等事件。

  据国外一家心理学机构测算:人对信息的记忆力只有3天-7天,意味着当下再热闹的信息,7天之后便会被遗忘。所以,会以时间和空间维度独立思考的人是极少数,而大部分人均是都被「新闻」所忽悠的韭菜。

  什么意思呢?

  以楼市举例,大周期看,房价经历过3年的大涨,需求被充分释放,目前楼市正值沉溺期;小周期看,3-5月楼市旺季已去,当下楼市需求疲软,观望情绪浓烈,购房者房价上涨预期不再。

  楼市下行,负面效果层出不穷,这都是意料之中的趋势,且均能在历史中找到影子,例如2008的7月、2012年的7月。

  所以千万不要听信一些媒体一惊一乍,动不动山崩地裂,天地毁灭,房价滑铁卢。而是要学会保持一颗平常心,去仔细剖析这几起事件背后传达的信息,并结合自身所在城市,推演出自己的决策时机。

  下面,子木帮大家全盘分析复述。

  01

  274家房企破产

  记得王石有一句话很实在:“楼市行的时候,阿猫阿狗的房都卖的很好,楼市不行的时候,他们面临的将是灭顶之灾。”

  当前局势,显然是后者。

  人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家。从长达18页破产名单中可以看到,破产的除了大量不知名的中小房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  很多媒体出的标题很夸张,「房企都破产了,你还要买房?」、「房企大规模破产,房价要大跌……」,诸如此类。

  如果以历史角度去观察,你会发现,这样规模的房企破产实属小类。例如2008年,单北京就有200多家房企破产,2014年,北京、上海、武汉三市就有近1千多家中小房企倒闭,这还没有统计到三四线城市的数据。

  再以空间的角度来讲,当下的创业形势,互联网企业、汽车企业的破产数量也绝不比房企的规模小。所以说以数量为噱头出观点,言过其实。

  房企是活资金流的,通俗地讲,就是从银行把钱借出来,然后买地、开发、卖楼还债,于今整个链条的两端均出现了问题。

  首先是钱借不出来了。一季度房企融资渠道放松后,在7月份开始加急调控,全力监管信托,收缩房企融资渠道,很多企业面临着国内借不到钱,国外无法借钱的窘境。数据显示,有的房企为了借钱续命,境外发债的利率甚至高达15%。

  其次是钱回不来了。现在楼市下行,消费者观望情绪浓烈,大家害怕楼盘烂尾,所以对品牌的依赖性越来越强,这导致中小型房企的销售情况更加糟糕。现金流不佳的房企会纷纷倒下,让品牌进入垄断格局。

  链条两头紧,纵使能力再强都无济于事,所以当下小型房企出现倒闭和破产潮,实属正常,就好比生物界的新陈代谢。

  但我预估,本轮小房企倒闭潮,会在下半年有愈演愈烈之势,且涉及的城市将会越来越多。这会给楼市引起一股恐慌情绪,烂尾盘数量增多,维权四起。

  有一个银行高层朋友前几天告诉我,目前一些城市为了防范风险,商业银行已经开始关闭房贷业务,这更是让房企们雪上加霜。

  那么房企倒闭就证明未来楼市不行了吗?

  02

  房企破产不能买房?

  我们先来做个比喻。

  如果把房企们比作开在一条大街上的超市,那么小型房企就是小卖部,而大型房企就是像家乐福,永辉这样的大型商超。

  从2015年开始,整条大街搞了三年大促销,周边的居民都拼命跑进超市买东西。然而三年之后,大家该买的都买了,而且储蓄尽空,购买力疲软,整条大街的商品开始滞销,小卖部倒闭关门。

  那么这时候可以从商家的什么行径判断,这条街是否有未来?

  答案显而易见,肯定不是小卖部倒闭数量,而是大型超市是否还有信心继续经营。

  同理折射于房企,就是所谓的拿地热情

  据中原地产研究中心数据显示,截至7月25日,全国50个大城市合计卖地收入2.2万亿元,同比上涨15.5%。其中有16个城市土地出让金均超过500亿元,37个城市卖地收入超过200亿元,均创下历史新高。

  不仅如此,在当下行情,多个二线城市土地溢价率同比涨幅都超过20%。原来进货一瓶矿泉水1块钱,现在大家都抢着付1.2。

  春江水暖鸭先知,无论是央系房企还是民系房企,对于楼市的信心如此,那么小房企倒闭,对房价的影响又有多大呢?譬如当年打车市场,群雄并起,最终却只有滴滴活下来了,打车价格下降了吗?

  03

  开封未开,苏州不输

  这段时间的开封和苏州,完全是中国城市对于楼市下行行情的两个极端。

  首先是开封,从解除限售到撤销决定仅用了一天时间。在这其中,我看到了满满的难过与委屈。

  “难过”是指一个产业薄弱,还被隔壁郑州虹吸人口的城市,在楼市不景气的下半年,GDP该怎样维持?

  而“委屈”是:好不容易偷摸放开调控想再吸一波房地产红利,却被世人指着鼻梁骂,贴上了大调控基调下的「叛徒」标签。

  其实对于开封来讲,在这个节骨眼上想放开限售,无疑是最「坏」的举措。

  很明显,今年5月中央对楼市「三令五申」,意在小阳春释放完需求之后,让楼市稳定,以时间换空间,从而加大改革产业升级力度,复苏各地实体经济。

  而在这时,一个「大麻患者」跑出来喊,「我想再吸几口」!

  如果成功,那背后可是几百号兄弟的阵仗,上面辛辛苦苦种下的「长效调控」果实很容易付之一炬。这是第一坏。

  第二个坏是放开「限售」。在四大调控法令中,唯有限售对炒房客的狙击是最有效的。然而此刻放开限售,无疑是给炒房客空间,让炒房客入市合纵开发商开动楼市收割机。

  在三四线城市中,很容易制造楼市火爆的景象。开发商请观众开盘,联合当地媒体炮制新闻,可以将楼市火爆的效果迅速发酵起来,而当地老百姓对信息的分辨能力又差,很容易跑进去接盘。

  不过,开封这次松绑未果,相当于拿起石头砸了自己脚。聪明人都知道,开封楼市已进入萧条期,这时候买房无异于填坑。

  而苏州就截然相反了。

  今年小阳春之际,受益最多的莫过于苏州。单3月来讲,苏州市区商品房住宅成交面积达到66万平方米,环比增加109%,同比增加44%,此后房价迅速拉升至21881元/平米,苏州园区更是攀升至4.3万/平米。

  于是5月11日,苏州紧急出台调控,5月16日再度升级,直至7月24日第三次调控。短时间如此频率的三度调控,在其他城市也少见。

  而且最后一次调控直接将限售扩展到了苏州市区全域,新房限售3年,二手房限售5年。几乎不给炒房客留任何空间。

  这类城市是聪明的,在楼市库存尽数消化之后,储备了宏量资金,开始封市求发展。对于苏州来讲,未来最重要的因素还是人才,这在前段时间人口补贴优惠升级的政策中有所体现。

  以苏州目前的房价格局,虽然在3月经历过一波大走势,但依然属于长三角地区的洼地。虽然未来很长一段时间内苏州交易下滑,有价无市,但房价依然会高位企稳,可下跌的空间不大。

  04

  总结

  在上述几部分中,我分别以开发商和城市在目前楼市行情下的表现做为分析标的,相信大家心中已经有了清晰的轮廓。接下来大部分城市楼市会加速入冬,那么购房者应该如何应对呢?

  首先是开发商,下半年融资渠道大概率不会放松,房企倒闭潮会愈演愈烈,274家房企倒闭仅仅是开始。接下来,大量房企开始以价换量,寻求回笼资金,这时候对购房者来说,无疑是一个很好的契机。

  但在选择上,一定要有策略。尽量选择大中型开发商,不要碰期房,尤其是小型开发商的期房,很容易被套烂尾, 到时候维权无门,花钱遭罪。当然这个策略还要依附在城市选择上。

  在城市选择上,下半年有意放松调控政策的城市最好不要买。

  因为在下半年,基本面调控大概率不会放开,而这时候只有那些产业薄弱,房地产依赖度较强的城市开始寻找松绑机会,恰恰也证明其库存较大,存在房价泡沫,尤其是像开封这样的城市,一定要等。

  而对于像苏州这样基本面很好的经济强市来讲,购房者则要寻找「捡漏机会」,这些地方由于刚性需求托市,集中抛售房源的情况基本为0。这些城市和北京一样,大概率回调10%左右就开始回稳见底,这时候的刚需购房者,大可以挑盘上车。

  要记得楼市越冷,机会越多,聪明的购房者往往在行情下行的时候开始入市,日日盯盘,步步量房,与卖方博弈在一线,而绝不是等到身边大妈都冲进楼市的时候。

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