炒房三代,终于凉了!

2019-09-05   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 子木

自 住是不可能自住的,这辈子都不可能自住的。 做生意又不会做,就是炒房这种东西,才能维持的了生活这样子。 By:一位炒房客的自述 1 炒房1.0时代 1992年,海南。 从海口规划局无功而返的潘石屹犯了愁。想要查阅的地产项目没能看到,任务没完成,不好向创业

  自住是不可能自住的,这辈子都不可能自住的。做生意又不会做,就是炒房这种东西,才能维持的了生活这样子。

  By:一位炒房客的自述

  1

  炒房1.0时代

  1992年,海南。

  从海口规划局无功而返的潘石屹犯了愁。想要查阅的地产项目没能看到,任务没完成,不好向创业合伙人交差。

  一个朋友给他支招:海南岛人你还不知道,五斤橘子,两条三五烟,带上去,百分之百让你查。

  年轻的潘石屹立马买了橘子和三五烟,带了上去。这回,果然没受到阻拦,丢过来一个大本子让他自己看。可是,看完自己项目的潘石屹,没舍得走。五斤橘子两条三五就看一眼,怎么都有点亏,他要分摊这个成本,得多看几眼。

  正是这几眼,让潘石屹逃过了破产的厄运。

  本子上的住房报建面积,除以海口常住人口,每个人居然可以分到50平米的住房,而在当时,首都北京的人均居住面积不过7个平方米。

  潘石屹意识到,海南岛的房地产泡沫快撑不住了。

  当时的海南脱离广东建省没多久,是中国最大的经济特区,是无数“闯海人”实现淘金梦的乐园。改革春风一到,先红火起来的产业却是房地产,闯海人实现黄金梦的方式就是“击鼓传花”式的炒楼花。

  在这样的炒作下,1992的年海南商品房一年涨了近3倍,于1993年达到7500元/平方米的顶峰,前后3年超过4倍的房价涨幅,令人瞠目。

  日后的潘石屹回忆起那段疯狂岁月,也觉得荒诞。当年他看准时机成立了万通,高息借贷1000万,曾在一楼签了地皮,就立马到六楼加价卖掉,半年就赚了上千万。

  石油系统辞职出来的潘石屹走南闯北,一度沦落到海南的小砖厂搬砖,混上个砖厂厂长也最终倒闭收场。碰巧赶上了海南地产的疯狂泡沫,魄力十足的豪赌一场,一年翻身,从此凤姐变成了范冰冰。

  1993年的海南地产市场崩溃的也很快。当地银行不良资产率高企,海南岛三大景观,成了天涯、海角、烂尾楼。为了自救的海南省政府,成立了海南发展银行,试图解决地产崩盘而导致的资金问题。然而,仅勉力支撑了两年,便成为国内银行倒闭的第一个案例。

  海南房价上演了“膝盖斩”,直到十几年后才回到1993的高点。

  当初疯狂扎堆的数万家开发商,只余几十家从海南岛胜利大逃亡。

  其中就有凭五斤橘子两条烟,得窥真实情况的潘石屹,他拿着海南挖到的第一桶金转战北京,这才得以续写日后的SOHO传奇。

  2

  炒房2.0时代

  2010年,温州。

  以温州冠名的炒房团里面有不少大妈,可以算是最早走遍各大城市的“天团”。开发商是她们的忠实粉丝,恨不得挥舞着着小彩旗,夹道欢迎。

  千万别小看了这群大妈,在炒房这件事上,她们能给你安排的明明白白:

  1、炒楼花。大妈们炒楼花,就是以少量定金,在楼盘未建完时就与开发商签认购书,指定要好楼栋,好楼层,好户型。最后加价卖给接盘侠。

  2、炒现房。通过了解基建,学校等市政规划,提前埋伏在会有利好楼盘,囤积一批现房。最后加价卖给接盘侠。

  3、左右互搏。这是前两招的进阶。炒楼花炒现房时,常自己人相互买卖,通过开发商,中介甚至平面媒体(那时候缺少自媒体),用耸人听闻的价格,饱和式的进行新闻轰炸,向当地普通购房者传递市场紧张氛围。最后加价卖给接盘侠。

  而在刚需眼中,温州炒房团制造过无数“惨案”。从陆上出发横扫270个上海楼盘,金额2.5亿元。包三架飞机空中突击,买断深圳新龙岗商业中心的百套商铺。总之,温州炒房团所到之处,当地房价一路狂飙。

  大妈炒房致富是最好的广告效应,稍有实力的温州人都觉得可以轻易复制。

  一个温州炒房客接受采访时直言:所有人都太有钱了,所有人都疯了!温州人患上了“暴富狂想症”,以钱赚钱,而且只赚大钱、赚快钱。

  这一点一直传承到现在。 分水岭出现在2011年,全国行情盛极而衰。房价过快上涨引起了政府的注意。各地限购令等调控政策纷纷出台,炒房团被深度套牢。

  曾被炒到全国第一的温州本土市场,均价跌幅足足40%,存在大量的“腰斩”楼盘。

  炒房团投资的外地市场虽然跌幅远不如温州“惊艳”,但足够让大妈套牢了。

  对于炒房的来说,套牢就是被慢刀子切割。

  温州民间借贷是炒房客融资的主要来源,借个500万,来年要还600万。为了少被债主泼油漆,大量的套牢炒房客开始甩卖二手豪车,从法拉利玛莎拉蒂,到入门级的奔驰宝马,3折起。

  可这点钱尚不足以结清利息。温州私营企业主相互担保非常普遍,资金断裂如雪崩一般,席卷整个温州,抛售潮令温州的房价越抛越低,却无人接盘。

  2012年,民间借贷涉案数量急剧上升,涉案金额比2011年同比多了一倍。温州迎来至暗时刻。

  如果浙江温州皮革厂是在当时倒闭的,可能性更高的不是老板跟小姨子私奔了,而是老板因炒房被小姨子追债跑路了。

  赚钱靠投机,赔钱就跑路。温州人在2011年之后,成为炒房史上“浓墨重彩”的一笔。 《中国新闻周刊》曾做过温州炒房客专题报道,称仅在2011年11月的第二周,温州就发生了1人跳楼、1人跳江、2人注射毒品自杀,多与地产债务有关。新闻报道里的温州炒房客表示,炒房团里八成的人被套牢,其中一对欠了5000万的夫妇关了厂跳楼。到了2013年,温州房价仍止不住下跌,时至今日也没能涨回去,炒房团基本全军覆没。

  3

  炒房3.0时代

  2015年,深圳。

  本次波澜壮阔的楼市暴涨,第一枪就是在深圳打响。

  北上广深四个一线中,最先发力的是深圳,涨幅最大的还是深圳。只要房价大涨,炒房团体就会再度出现。

  当今的炒房界也有个类似“暗网”的存在,“暗网”本是指那些服务器在国外,无法直接登陆,不能被搜素引擎检索到的资源网站。“暗网”上非法交易的帖子比比皆是,毒品假币甚至人命买卖,一切非法活动都能在暗网上找到。

  而炒房界的“暗网”则是一度遭封禁而无法登录。除了鼓吹炒房的论调,一切涉嫌违法违规的炒房内容都能从上面找到,比如伪造资金流水向银行申请贷款,操作大额信用套现以贷养贷,用代持房产破解限购。

  炒房暗网上甚至形成了完整的产业链,只要你愿意付费,上面总有人助你以各种违规借贷、违规操作,绕过各地的调控政策,让你成功炒上房子。

  这个“暗网”论坛有两条真理:

  1.因为宏观调控,所以房价飞涨。2.现在已不是多空分歧的阶段,而仅仅是对空头的单方面屠杀。 房价暴涨以来,炒房暗网爆红,算上各地区的论坛“分舵”,近乎上万炒家。

  我认识的波哥,就是近万信徒中的一员,作为一个30岁出头的普通技术员,扔在地铁的人群里毫不起眼,家境一般的他远赴深圳打拼,虽然外派的几年让他手头攒了点钱,但是远远谈不上能活出个人样。

  在深州楼市启动之初,他果断利用信用卡和信用贷套现的钱,加上手头的一点存款,凑了120万,开始了炒房征程。他说,炒房让他找到了人生成功的方向。

  那个时期,深圳房价涨幅全球第一,房价可谓日新月异。

  资产快速上涨的波哥食髓知味,作为暗网忠实信徒,自然是不介意把自住房抵押了充首付的,买到了房就再做抵押,套出现金继续滚动操作。买房名额不够那就更简单了,与众多炒房暗网上的炒家一样,通过离婚分割房产,腾出名额再买房,再结婚离婚继续分割腾名额,循环往复。

  一次酒场上,喝醉的波哥对我说,你猜我结过几次婚?嘿嘿,6次!

  2016年,被派回老家南京工作的波哥,继续把炒房发扬光大,操作方面早就驾轻就熟,抵押套现父母的老房继续买,为了摇号买房名额,不惜借用亲戚的买房资格。

  同年,房价四小龙之一的南京,行情爆发。不得不说,波哥的运气真的爆炸。我称赞他既有运气又有魄力。

  波哥却说有魄力是源自于自信,对房地产了解太透彻了,所以敢。

  两年时间,在深圳,南京,包括与暗网炒房团多地集中扫荡,反复操作了十几次,房产13套。

  波哥身家翻了几十倍,百余万开始,一通操作猛如虎,资产累积超过2000万。

  那时候,他的父母和我一样觉得不妥,每月十来万利息钱,以贷养贷,可不是开玩笑的事情。波哥却是司空见惯,说他在圈里只是小玩家,像他这样的情况在他们圈里遍地都是。

  他告诫我,人可以屌丝,但思维不可以。老老实实上一辈子的班,最多挣出来大城市一套房。而他现在,挣到了几辈子的房。对于屌丝来说,能发财的路除了买房,都写在刑法里了。

  其实,波哥的春风得意只持续到2016年10月。该月,深圳祭出大招,史上最严限购政策出台,非深圳户籍购房由三年社保提高为五年,二套房首付七成,市场成交量应声大幅下滑。

  很快,房价降了一点,波哥陷入焦虑,资产全是靠负债堆积起来,月还十数万,一旦楼市下行,资金链断裂就将万劫不复。

  唯一让他坚持下来的,只是暗网的信仰:楼市不死,2018年还有一大波行情。

  然而2018年,调控没有放松过,“房住不炒”频繁被提及,7月底甚至出台问责制调控,打压房价成为了主旋律。

  人的时运终有背离的时候,2018年底,一个叫钱宝网的集资平台暴雷。这个平台深耕南京七年,流水超500亿。

  波哥父母不幸中招,这个突如其来的变化,让B哥的现金流雪上加霜,每月能搜刮的现金流大大减少。

  再一次酒场上,这次波哥没有了笑容,而是喃喃自语,炒过了炒过了,资金链撑不下去了,唯有一条路,卖房降低债务。

  可屋漏偏逢连夜雨。2018年,本就内有高层再三强调“房住不炒”,现在又多了,气势汹汹的“毛衣战”。

  楼市行情从夏季跳过了秋季,直接进入了凛冬。

  波哥被迫走上卖盘求生的路。但他发现想出掉手上房源太难了,主打新房市场的地方,二手无人问津,要想迅速出掉,得打骨折,再加上税费和资金成本,甚至亏损,根本没法卖。

  资金链是命根子,为了快速回笼资金,只能以低于市价10%的价格卖掉了深圳的房子,南京的实收价,折扣更大。

  优质的房产卖掉,还得拿钱去还三四线城市的房贷。他说他觉得暗网里讲的对,三四线房价低,没有下跌的空间,安全,可以等等行情。

  时至2019年秋季,两年没等来行情的波哥,彻底崩溃了。

  “不行的话,大不了当老赖,房子都给银行”。财务自由的梦,终于被狼狈的月供滋醒了,波哥说他不是温州炒房团,没有多少民间借贷,不会傻到跳楼。

  然而最后一次见他,蓬头垢面,苦笑着说,这辈子,结婚6次,离婚6次,圆满了。
 

  4

  最后

  炒房1.0时代,潘石屹说,炒房,那得跑得够快。

  炒房2.0时代,温州炒房团组团教学:炒房,你得熬得住寂寞和寒冬。

  炒房3.0时代,波哥说,风光时坐拥千万,失败了媳妇儿也得赔进去。

  炒房4.0时代,我想说:“这是玩命的活儿。”

  楼市跌宕二十年,让无数炒房客成为创富神话。但在未来,这种概率会大大减小,如果对自己,对楼市,对杠杆认知不够,千万不要高杠杆炒房,很容易把一辈子搭进去。

  要记住,蒙眼炒房的时代彻底结束了,房产用来投资跑通胀还行,至于暴富?

  那要多做梦。

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