温州没有炒房客!

2019-09-11   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 正解局

◆知之,鉴之。 无论是个人还是国家,对财富积累都有天生的渴求。 普通人,出卖时间,希望能集腋成裘,聪明的人,则在时代的滚滚洪流里,精心挑选方向,酝酿着一夜暴富的梦。 不过话说回来,每个时代都存在赚快钱、热钱的途径,比如说八九十年代的投机倒把、

  ◆知之,鉴之。

  无论是个人还是国家,对财富积累都有天生的渴求。

  普通人,出卖时间,希望能集腋成裘,聪明的人,则在时代的滚滚洪流里,精心挑选方向,酝酿着一夜暴富的梦。

  不过话说回来,每个时代都存在赚快钱、热钱的途径,比如说八九十年代的投机倒把、新千年初期的山西煤老板、A股的两次大牛市,还有如今的比特币、炒鞋等等,不一而足。

  近30年的楼市,自然也可以归于此类。

  温州炒房团,就是这轮造富运动的一个标志性符号。

  他们在楼市启动之际横空出世,带来一个个暴富的神话,最终消失于江湖,留下无尽争议。

  1. 温州房价高过上海

  1980年,房子开始被定义为商品,土改和房改同时推动,房地产正式成为一个产业。

  不过,起初民众对这一“新鲜玩意”的热情并不大。1981年,温州卖出第一套商品房,作价68.85元/平米,合计2600元。

  房价这一概念才走进大众视野。

  1987年末,深圳第一次公开拍卖土地使用权,土拍过程持续了17分钟,最终一个叫骆锦星的总经理以525万竞得东晓花园地皮。

  (中国土地第一拍)

  虽然只有短短的17分钟,但这次土拍,对后来房地产市场的发展起到了重要作用。

  聪明的资金很快就闻到了不一样的味道。

  当时房地产市场化的先行者,非温州人莫属,因为他们钱实在多得没处花,迫切需要一个出路。

  被誉为“东方犹太人”的温州人,是改革开放的第一批淘金者。他们看准了各地对商品的巨大需求,家家户户开起小作坊,从皮鞋、眼镜、打火机到印刷品、服装、锁具等,应有尽有。

  “只有鸟飞不到的地方,没有温州人到不了的地方”。

  温州人还特别能吃苦,“白天做老板,晚上睡地板”,走遍国内外,将温州的小商品远销五湖四海。

  因此,温州人完全享受到了改革开放的第一波红利,获取了巨额财富。

  大小老板,个个手握百万现金。

  (得市场经济先风的温州)

  房地产市场的放开,正好撞上了这批饥渴难耐的资金。

  温州的房价,率先在全国高歌猛进。1989年,温州市区房子均价每平首次突破1000元,1999年则突破5000元,2001年飙升至6000元,是同期全国商品房均价的3倍以上。

  家门口炒得差不多了,温州人很快发现了新的猎物:500公里外的上海。

  1999年,上海商品房平均售价每平不到4000元,相对于已经爆炒了一轮的温州,无疑是巨大的价值洼地。

  当时,上海对外来购房者的态度也友善。早在1994年,上海就推出了一项政策:买房就送蓝印户口,一并解决子女读书、就业问题。

  那时候,上海开发商也瞄准了温州的资本,在《温州晚报》上投放广告。

  温州人赴沪购房的欲望很快被点燃。

  2001年8月,150人的购房团到达上海,两天里,就有48人下单,成交5000多万。

  甚至有人估计,温州人买走了当时的豪宅上海世茂滨江六成的房子。

  (世茂滨江花园位于上海的中心地带)

  尝到甜头的开发商,又相继在《温州商报》、《温州都市报》猛砸广告,活生生地把报社变成了“看房旅行社”。据说,当时有报社还成立了购房俱乐部,会员曾超过6000人。

  在购房这方面,温州人再次发挥了他们抱团取暖的特性,这样做有两个显而易见的好处:一是容易集中力量和开发商砍价,获取更大的折扣,二是一群人共进退,能够牢牢把握市场风向,影响房价走势,在高位找到接盘侠。

  “温州炒房团”和“团购”两个词因此而来。

  对于温州炒房团,至今还留下了不少经典案例,真真假假,难以分辨,不过始终透露出温州炒房团的疯狂。据说,有一位乐清籍人士,腰挂60把钥匙,每天唯一的工作就是收租,一天两户,一个月刚好轮完一圈。

  攻占上海之后,温州炒房团拉长战线,举起了向全国进军的大旗,所到之处,成片购买,或是收租,或是转手套利。

  据有关媒体报道,温州炒房团号称规模10万,携资1000亿,一时间震惊全国。

  (温州炒房团路线图)

  有趣的是,纵观温州炒房团的兴起,两个“太太”起到了不可忽视的作用。起初,温州男人们一股脑扎在小商品市场里,有钱有闲的温州太太们,则拿着钞票一路买买买,被称为“太太炒房团”。

  至于温州的老太太们,则起到了资金枢纽的作用,用今天的话讲,就是放高利贷。

  她们讲信用、有地位,一方面以高利息融资,另一方面借钱给炒房者,被戏称为“老太太银行”。

  2. 潮水还是退去了

  2008年金融危机,给全国楼市带来了不小的冲击,不少温州炒房团一度想要割肉离场。

  但是,“四万亿”和“国十条”出台,楼市很快止跌回升。

  2008—2009年,全国商品房平均售价涨幅逾20%,温州房价更是涨了近110%。

  温州炒房团劫后余生,非但没有收手,反而更加疯狂地投入到炒房中。

  生命就是这样,变化莫测,躲得了初一,却躲不过十五。实际上,温州炒房团的短板是很明显的,这注定他们逃不过实实在在的调控。

  首先,高利息和高杠杆决定了这些炒房者必须时刻祈祷房价保持高增速。

  以“老太太银行”为例,年借款利息高达20%,一年借500万,光是利息就需要还100万。简单地说,房价增速要保持在20%以上,否则就会发生亏损。

  至于一些向银行贷款的炒房者,虽然利息要低上不少,但其中暗含的风险一样很大,因为他们玩的是空手套白狼的把戏。

  这些炒房者,一般会注册三个公司,名义上这三个公司的法人代表是相互独立的,但实际上全由一个人说了算。然后再找一个会计,在这三个公司里面对刷流水,把公司规模“做大”。

  这样做有意义吗?有,而且意义很大。因为银行能贷给你多少钱,公司的流水就是一个很重要的判断依据。

  按照这种手法操作,一般都能贷个500万。

  一个人贷500万,100万的房子首付一般为30万,也就是说一个炒房者通过贷款就能撬动16套房子。

  炒房者拿这些钱去炒房,房价如果暴涨,收益自然也就哗啦啦地来。但是,房价一旦涨得过慢,甚至横盘、跌了,资金压力就会瞬间凸显,再加上银行习惯雨天收伞,随时可能发生资金链断裂的危险。

  其次,许多温州中小企业的老板,看见自己辛辛苦苦一年,挣的钱还不如自己老婆倒腾几套房来得多,干脆把工厂抵押,夫妻双双炒房去了。没有了稳定的利润来源,这些炒房团的风险无疑被进一步放大。

  热钱流淌之处,贪婪者众多,赚得盆满钵满者也不少,但能全身而退的人,却少之又少。

  2010—2012年,各地的限购、限贷政策相继出台,温州炒房团的风险一下子暴露出来。

  温州的房价率先崩盘,由2011年的每平33000元跌到了2015年的16976元,几近腰斩。

  全国的其他地区,房价虽没有温州这么惨烈,但形势也不容乐观。

  就连最坚挺的上海,也出现了5%左右的跌幅,不少温州炒房客火速出逃。

  在高杠杆之下,哪怕横盘,炒房客都受不了,更别说长达一两年的下跌了。

  集中抛售之下,反而形成了“踩踏”,加剧下跌。

  断供跑路、抛房还贷,因此席卷而来。不少人为了还款,纷纷甩卖豪车,三五折不等,导致不少人喜欢跑去温州捡漏。

  当时,被司法拍卖的房屋数量明显增多。

  而被司法拍卖的还只是小部分,据说,为了避免“跌跌不休”的房价雪上加霜,那时的银行都不敢将大部分房产拿出来拍卖。

  绝望之下,甚至有一对炒房团夫妻以半夜光着身子的方式跳楼自杀。

  3. 江湖只留传说

  2013年之后,温州炒房团实力大损,部分幸存者或是在艰难还债,或是洗手不干、淡出江湖。

  后来,房价虽然又开启了一轮大牛市,但已经很少见到温州炒房客的影子了。

  一朝被蛇咬,十年怕井绳,大抵如此。

  数据显示,2016年温州存款在7500—8100亿元,是温州炒房团盛行时期的3倍左右。

  在经历大危机之后,温州人也变得保守了不少,没有再轻易进入房地产。

  曾经在中国楼市卷起轩然大波、毁誉参半的温州炒房团,俨然消失在了房地产江湖,剩下的只是一些散兵游勇。

  而与他们一同退去的,还有温州的荣光。

  1985年,《解放日报》头版头条刊发长篇报道《温州三十三万人从事家庭工业》,高度赞扬了温州民营经济的活力,并将其与苏南模式相提并论。

  经济学家归纳其为“温州模式”。

  但是,炒房曾经风行,很多温州老板就放弃了企业。

  当时温州的大大小小楼盘背后,往往有一长串的股东名单,而他们大都来自制造业。

  就像有温州企业主后来说到的:

  那个时候你做一件就是买个房子一觉醒来可以赚很多钱,做服装利润都是一点一点的去积累的,那个时候每个人都会有冲动。我买了大概四五套房子。

  房价下跌带来风险,最终冲击了实体经济,很多企业资金链断裂。炒房赚了五六年的钱,一下子全没了。

  这种负面影响其实是很严重的。

  2012年,有一度温州经济增速全省垫底。

  不过,更重要的是,这些问题加大了温州经济转型的难度。如今人们说起温州,除了曾经的温州模式、遍地是老板、疯狂的炒房团,或许更多的是“江南最大皮革厂倒闭了”的调侃。

  曾经与温州相提并论的泉州、无锡,如今都成为了实业之城。

  温州炒房团的那次惨败,从长远来说,也未尝不是件好事。

  有温州老板就总结说,现在每个人都清醒了,大家知道自己该干什么,去做好什么。

  希望温州走过的路,其他城市不要再去走一遍。

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