不要一味唱空三四线!

2019-12-02    作者: 成都新闻网编辑部    来源:功夫财经    阅读:

房地产市场调控持续高压,市场低迷,长三角三四线城市为什么能走出逆势上涨的行情呢? 消除区域发展不平衡成为长三角城市群的首要任务。城市群发展到成熟阶段,区域内的中心城市才能形成都市圈,从而带动周边小城市发展。 2018年开始由于人口流失严重和棚改专

  房地产市场调控持续高压,市场低迷,长三角三四线城市为什么能走出逆势上涨的行情呢?

  消除区域发展不平衡成为长三角城市群的首要任务。城市群发展到成熟阶段,区域内的中心城市才能形成都市圈,从而带动周边小城市发展。

  2018年开始由于人口流失严重和棚改专项资金减少,三四线楼市不断出现下行趋势,一直到现在,不少人也都跟风看衰三四线楼市。

  不过,这个世界本就不是非黑即白的。从今年的情况来看,一些长三角地区的三四线城市,比如南通、绍兴、温州等都走出了一波市场行情。

  房地产市场调控持续高压,市场低迷,这样的市场大背景下,长三角三四线城市为什么能走出逆势上涨的行情呢?

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  长三角棚改正当时

  棚改,是所有三四线城市都绕不开的话题。

  2015年开始,全国棚改逐渐进入高峰期,一直到2017年,这三年棚改完工率远远高于计划,棚改货币化安置比例也逐年提高。不过从2017年开始,棚改年度目标开始下降,2018-2020年,棚改计划1500万套。2018年7月,住建部明确收紧棚改货币化安置,货币化安置比例将从2017年60%降至2020年30%。这就是现在人们普遍看衰三四线城市的最重要的一个原因。然而,长三角城市群的棚改进程,并没有和全国步调保持一致。大部分长三角三四线城市2018年的棚改力度要高于2017年。棚改对一个城市房地产市场的影响大约就是2-3年时间,可以说现在长三角三四线城市棚改正当时。

  长三角棚改规模最大的是徐州,2018年棚改计划是2127万平方米,是2017年商品住宅销售面积的2倍,徐州的棚改的红利还将持续。

  近几年徐州楼市发展火热,吸引了国内一批大牌房企入驻。长三角棚改规模第二大的是温州,2018年棚改计划92815户,相当于2017年全年销售规模。同时,温州又是长三角三四线城市人口最多的城市,常住人口达到921万。庞大的人口数量加上大规模的棚改,温州楼市近两年的需求也很旺盛,值得期待。

  另外,绍兴、连云港、扬州、盐城的情况也大致如此,2018年的棚改计划远超2017年,棚改安置制造的住房需求,将有力支撑这些城市的房地产市场。

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  大规模的基建投资

  除了棚改红利之外,还有长三角城市群大规模的基建投资。长三角城市群是我国经济最发达的区域,包括江苏、浙江、安徽和上海“三省一市”,但是各个省市之间的经济发展程度和城镇化水平却有较大的差异。比如上海的城镇化率在90%左右,已经达到发达国家水平,浙江和江苏城镇化率在60%左右,明显高于全国水平,但是安徽的城镇化水平却低于全国水平。

  所以,消除区域发展不平衡成为长三角城市群的首要任务。轨道交通互联互通,成为长三角一体化的重要抓手,尤其是安徽-江苏,江苏-上海的交通建设,取得了明显的效果。

  高铁和高速路网的建设直接把城市激活了,也许高铁还有几年才能通车,但是起码在政府和民众端是有底的。

  同时,招商引资时的难度降低了,带动了周边三,四线城市高铁新城板块的价格,板块规划的能级也越来越高了。根据国泰君安统估算,2019-2020年长三角区域基建投资仍然具有较大潜力。

  安徽省:估算2019-2020年交通基建投资(不含铁路)规模995.3-1103.9亿元,增速6.4%-10.9%。

  浙江省:铁路轨交5000亿投资仅完成12%,2019-2020年会有大幅度提升。江苏省:提出2018-2022年交通基建投资1万亿,2018年完成约1200亿,后续弹性极大。上海市:估算2019-2020年交通基建投资约1913.9亿,较2017-2018年增长70.9%。

  如此大规模的基建投资,在促进区域经济增长的同时,也能提升长三角交通网络的互联互通。

  03

  国内发展最成熟的城市群

  从国内外的经验来看,城市群的发展大致可以分为四个阶段:1、雏形发育阶段:中心城市还不能带动周边城市的发展,城市间内在联系较弱。2、快速发育阶段:中心城市部分产业和非核心功能开始向周边城市扩散,都市圈逐渐形成。3、趋于成熟阶段:都市圈建设逐渐成熟,分工体系较为合理,区域基础设施更加完善。4、成熟发展阶段:多个都市圈基础设施互联互通,产业合理分工协作形成城市群。

  目前,世界五大城市群均以发展到成熟阶段,逐渐崛起成为各国提升经济实力,参与国际竞争的主要平台。

  现在国内的19个城市群中,只有长三角城市群和珠三角城市群发展到城市群的第三阶段,也就是趋于成熟阶段。只有城市群发展到这个阶段,区域内的中心城市才能形成都市圈,从而带动周边小城市发展。

  长三角城市群中,上海都市圈、浙江都市圈、苏锡常都市圈辐射能力最强,这也是我们今天这篇文章要介绍的重点。 · 上海都市圈 · 上海的一举一动,都深刻影响着上海都市圈的未来。

  上海2040整体规划中,透露出两条重要信息:

  1、未来20年上海人口总量毫无变化,这意味着上海将长时间停止扩张,进行自我迭代和升级。

  2、上海控人控地大规划,以及与周边城市房价存在长期严重的剪刀差,这将导致上海人口持续溢出,并且具有长期性和稳定性。

  这对于上海周边的城市无疑是长期利好。

  与上海直接接壤的分别是启东、太仓、昆山、嘉善四个县从北向南,呈弧形将上海包围,人们也称他们为环沪四大重镇,成为上海外溢的第一站。昆山地处上海正西,是与上海融合最好的一个城市,从地铁到高铁,再到高速,昆山已经全面与上海对接。这导致昆山成为房价最为疯狂的一个,特别是新桥,远高于环沪周边城市。太仓因为没有高铁,所以上海人对太仓的购买力度并不是很大,太仓现在的发展趋势就是沿沪布局,科教新城、浏河这些与上海接壤的区域值得关注。南通城市地位提升为长三角北翼经济中心,城市基本面比较好,人口基数大,产业全面承接上海,未来的崇海高速、北沿江高铁加强与上海联系,同时也连通北沿江各节点城市,如泰州、扬州、南京等,和上海都市圈其它城市不同,南通楼市消费客群不完全依赖上海,自身改善以及县城人口入市也能为市区提供持久的购买力。嘉兴城市基本面不如南通,产业能级较低,人口实力一般,但在城市圈内主动承接上海产业疏解,而且空间上有近沪优势。· 浙江都市圈 · 2019年2月,浙江省提出四大“都市区”的建设思路,将形成以杭州、宁波、温州、金义(金华,义乌)为核心的四大都市圈。

  浙江都市圈民营经济发达,绍兴市区、台州市区、舟山市和湖州市区均达到千亿体量,蕴含较强的发展基础。绍兴市人口基数大,但是地处杭州和宁波之间,其经济能力及城市吸附能力较小。台州随着第三产业发展,经济能力增强,加上未来与杭州交通连接,吸附力会不断增加。金华、湖州经济发展相对缓慢,人口导入困难。从今年上半年浙江房地产市场来看,浙江四大都市圈内的三,四线城市先行回暖,一二手市场热度较高,但是随后成交开始放缓,市场后劲不足。

  环杭州的各县市房价和地价都还比较低,而且从房价收入比来看,环杭州三四线城市还处在低位,随着杭州房价越来越高,调控政策严格,投资客外溢,环杭州三四线城市仍有较大的发展空间。 · 苏锡常都市圈 ·

  苏锡常都市圈最大的特点是均富。从经济层面上看,苏锡常都市圈三个地级市(苏州、无锡和常州)占据绝对优势,经济体量均超过4000亿,社会产值高,财富积累充足。同时,区域一些强县市如江阴、常熟、吴江、张家港、 宜兴等也达到了其他都是圈地级市的水平,房地产市场发展具有稳定的基础。

  从人口方面来看,三个地级市人口吸引力较强,能够持续吸引外来人口,其他县市人口吸附能力虽然不及三个地级市,但是总人口数也都在百万以上,目前整个苏锡常都市圈主要城市城镇化率已经达到较高水平,人口导入趋势比较稳定。

  无锡调控政策相对温和,产业能级高,有外溢需求导入,房地产市场相对健康;常州政策总体比较宽松,与苏州的交通关联较弱,更加注重自身发展,人口粘性强;吴江隶属苏州,跟随苏州的调控节奏,打压投资性需求,但是吴江未来与苏州轨交相接,远期与上海17号线延伸段对接;江阴、常熟、张家港本地政策全面放开,暂时还未加入限购大军,自身产业基础比较好,不过交通上与核心城市的关联度较弱。“天生好命”,用这四个字形容长三角城市群的三四线城市并不为过,毗邻一二线城市,总能分享大城市外溢的红利,而坚实的产业基础和人口基数也总能成为它们发展的底牌,当然也不是所有长三角三四线都有投资价值。从环沪都市圈来看,南通、昆山和太仓比较有潜力,但是这些城市目前房价较高,尤其昆山投资客扎堆,太仓目前和上海交通联系较弱,缺一条高铁,需要长持。浙江都市圈主要考虑环杭州的绍兴人口基数大,市场容量也较大,但是绍兴库存情况也相对严重,温州的情况与绍兴类似,人口多,供应量也较大,另外就是自身经济实力比较好的台州了,台州要分版块来看,目前台州向东发展,市区的新增土地转化量较高。最后来看一下苏锡常都市圈中无锡的潜力最大,目前政策相对温和,市区核心区房价较低,与城市地位不匹配,未来有较大的提升空间,但是楼市政策比较严格。另外常熟、江阴低价水平较低,持续的强本地市场,城市发展甚至有望超过地级市。

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