信号强烈,北上广深都在出手……

2020-03-11    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

楼市再次传来重磅消息: 3月10日,广州拍出单价地王了! 而且这个地王价格非常高,让很多人目瞪口呆。 这块名为AD013907的地块在越秀区越秀南,位于东濠涌和越秀南路西侧、万福路南侧,距离地铁站团一大广场只有200米。 上图就是这块地的位置,可以看出它位

  楼市再次传来重磅消息:3月10日,广州拍出单价地王了!

  而且这个地王价格非常高,让很多人目瞪口呆。

  这块名为“AD013907”的地块在越秀区越秀南,位于东濠涌和越秀南路西侧、万福路南侧,距离地铁站“团一大广场”只有200米。

  上图就是这块地的位置,可以看出它位于广州老城区比较核心的位置,土地面积仅8296.7平方米,建筑面积为4.95万平方米,容积率接近6倍。剔除政府低价回购的回迁房,这块地的可售楼面价达到了6.46万元/平方米。

  也就是说,将来建成的住宅需要卖到10万元/平方米,才能保证开发商挣钱。

  众所周知,广州房价没有深圳贵。越秀区有点类似深圳罗湖区,但在罗湖区同样档次的土地,其新房想卖到10万元/平方米难度仍然非常大。

  也就是说,广州此次创出的“地王”,足以让深圳汗颜。

  而拿下这块土地的,是广州市属国企——广州市城市建设投资集团有限公司。

  6.46万元/平方米的可售楼面价,创下了广州新的“单价地王”。广州之前的“单价地王”,是“时代中国”2017年3月“大牛市”的时候拿下的,在海珠区石岗路。

  上图是“中原地产”整理出来的,2019年1月以来的来广州土拍情况。可以看出,“越秀南地块”遥遥领先。

  需要说明的是,广东省委、省政府,以及广州市委、市政府都在越秀区。所以在广州,没有出现明显的老城空心化迹象。天河和越秀,并列广州房价最高的区域。这是广州不同于深圳的地方。而深圳,其发展方向是“一路向西”,所以目前南山区房价高于福田区,福田区高于罗湖区。

  此外,越秀区很多年都没有新的土地出让。上次出让涉及宅地还是2011年,富力以4.7亿元拿下总建筑面积达27.38万平方米的杨箕村商住地,折合楼面价约只有1717元/平方米。

  短短9年时间,楼面价涨了37倍,这就是一线城市的财富效应!

  其实,广州今天的“地王”只是一线城市在疫情之后,创造的第二个地王。

  第一个地王是上海创造的,是“总价地王”。

  2月20日,上海徐汇滨江地块(总面积约32.37万平方米)被香港置地联合体以310.5亿元拿下,刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的上海董家渡地王记录,成为上海新的总价地王。

  这块土地(见下图)由28个“子地块”构成,用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

  新冠疫情爆发之后,股市大跌、楼市一度暂时关闭,市场悲观气氛浓烈。很多人都认为,中国楼市很有可能重演2003年非典爆发的那一幕,全国房价平均下跌20%,个别地区下跌30%。

  但上海的总价地王、广州的单价地王联袂而来,向市场传递了强烈的信号。如果你还看不懂这个信号,那么我真的救不了你了。

  想想看,疫情爆发之前的中国楼市,最怕什么?

  最怕的就是地王。

  如果一个城市在土地出让中爆出地王,往往会被约谈、警示。所以,地方政府才在土拍中发明了很多做法。比如增加自持面积,或者增加安居房的比例等,其目标就是一个,避免出现地王。

  后来发现,即便这样,开发商仍然竞争激烈。于是只能限价,最后玩类似抽签的游戏,来决定谁获得这块土地。总之,只要能避免出地王就好。

  而且城市级别越高,越是谨慎。因为树大招风,容易引起非议。

  疫情之后,一切似乎都变了。 上海把28块土地绑在一起出让,当然有规划上的因素,但不担心出现“总价地王”也是非常明显的。

  我们甚至可以这样猜测:他们乐见总价地王的出现,用来对冲市场极度悲观的预期。

  广州今天的“单价地王”,显然也可以这样理解。

  要知道,拿下这个单价地王的是广州的国企。而国企之前也是避免拿地王的,尤其是拿自己城市的地王,更是慎之又慎的。

  所以,广州“单价地王”也有向市场传递信号的意味。

  短短20来天,四大一线城市出现两个地王,这非同寻常。

  而且我还要告诉你,北京在卖地上也非常积极。今年前两个月,北京卖地金额达到673亿元,位居全国第一。而2019年全年,北京的卖地收入一共1699亿元。今年在疫情影响下,北京2个月卖地收入就相当于去年的近四成!

  上图:2019年卖地50强城市的前15名。

  至于上海,2020年前两个月卖地收入也达到了619亿元,相当于去年全年的32%!

  也就是说,北上广深四大一线城市,已经有三个在土地市场上“抢种抢收”了,而且不忌讳出现地王,这是非常罕见的。

  也许是为了表示不甘落后,3月11日上午,深圳出台了针对楼市的“9条利好”。

  其中包括:

  1、对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业,允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。

  2、加快商品房网签进度。简化业务流程,采用“即报即签”方式缩短网签时间,提高商品房网签效率。

  3、缓解企业短期资金压力。申请预售的商品房项目,不再要求提交项目资本金余额证明。具备房地产开发一级资质的企业,在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%;房地产一级开发企业下属项目公司,母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。

  4、对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,鼓励各银行机构灵活调整住房按揭贷款还款安排,合理延后还款期限。

  5、增加居住用地供应。

  此前,楼市出现一系列戏剧性的新闻。比如驻马店、广州等城市的“楼市新政”被叫停,海南全面收紧楼市调控,很多人认为市场仍然在收紧。

  其实,至少有50个城市出台的“救开发商”的政策被落实,比如降低预售门槛,拉长土拍交款时间,给开发商减税降费,以及放宽融资渠道等。

  为什么要这样做?原因很简单,新冠疫情对经济打击非常大。仅仅靠新型基建、实体经济,难以支撑就业。尤其是疫情在全球扩散之后,进出口也将受到更严重的影响。

  而房地产仍然是带动能力最强的行业,也是回笼资金最快、含税率最高的行业之一,可以迅速撑住经济、撑住就业。

  但另一方面,国家又不愿意看到楼市重回牛市,房价飙升失控。这个时候,成交活跃、价格稳定是最理想的。这也是当前楼市调控的主要目标。

  看懂了这一点,你就知道:如果在你大城市,如果你有购房能力、购房需求,还是要早点动手购买。 想想看,广州越秀区的土地价格,可以在9年里上涨30多倍,可以拍出让深圳汗颜的价格,这意味着什么。

  至于人口流失、产业单一的三四五线城市,你就要小心了。如果你是投资需求,要远离这些城市。

  看懂一线城市的最新动向,对于你理解2020年的楼市,将会很有帮助!

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