315如此交房,是谁给了开发商作恶的勇气?

2020-03-15    作者: 成都新闻网编辑部    来源:米宅    阅读:

1 去年的今天,发生了一个极端案例。 2019年3月15日,广州萝岗保利罗兰国际的一批业主喜迎交房。 然而,下面的一幕,却让人难以置信 精装交房的成品住宅,阳台洗手盆仅能放的下一个手掌。 如果没有下面照片,我也不敢相信。 对于此,众多业主自然要讨个说法

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  去年的今天,发生了一个极端案例。

  2019年3月15日,广州萝岗保利罗兰国际的一批业主喜迎交房。

  然而,下面的一幕,却让人难以置信——精装交房的成品住宅,阳台洗手盆仅能放的下一个手掌。

  如果没有下面照片,我也不敢相信。

  对于此,众多业主自然要讨个说法。

  保利面对质询,依旧祭出了应对所有交房维权的万能法宝:

  第一、购房前没有承诺过大小,尤其是合同也没有详细标注所有精装交房的交房条件。

  第二、样板房和产品有差异,这很正常,因为每个样板间都在门口已经放了免责声明。

  开发商能够这么理直气壮的法律根源,来自于那句经典的广告页最小字体文案:

  本资料仅为宣传使用,解释权归开发商所有,买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为主。

  有了这句话,法律层面上,你可以认为,别说洗手面盘只能放得下一个手掌。

  就是洗手面盘,只能放下一个手指,开发商也是合法的 ,因为购房合同没有约定这一条。

  3月15日,消费者权益保护日,交房交出了这样一个结果,但是从法律层面业主却无法状告开发商违法,这也是有中国特色房地产文化的奇葩。

  必须说一句的是, 最后这家央企开发商给出两套解决方案:

  第一、按400mm*400mm*145mm(长*宽*高)规格重新整改。

  第二、如果不接受该解决方案,可以选择抵扣1000元物业费补偿。

  请注意,这个第二方案的用词——是“补偿”不是“赔偿”。

  换成一个法律意义的大白话就是,法律层面我没有做错,1000块的补偿,不是因为我错了,而是因为我同情你,用1000元的物业费安慰一下。

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  年年有维权,去年尤其多。

  而且,维权中,去年奇葩的情况层出不穷。

  长沙北辰中央公园,开发商用塑胶画出一个水系。

  福州宝龙森邻龙泉山庄的别墅,交房发现没有屋顶,交房的事情屋里的积水都能养鱼。

  武汉某小区,临到交房,直接小区的草坪喷绿漆,美其名曰——增绿剂。

  更别说,普通交房发生那种常规质量问题,墙体空鼓,设施简配、绿化稀疏。

  然而,即使是再大的问题,业主往往在法律层面上也不能主张权利,因为还是那句话。

  本资料仅为宣传使用,解释权归开发商所有,买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为主。

  沙盘不能信,因为沙盘照片不是合同附件。

  区位图不能信,因为区位图不是合同附件。

  样板园林,样板房不能信,因为他们也不是合同附件。

  孩子学区问题,更不能信,因为他们往往也不是合同附件。

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  在中国,能够进入合同的往往就是四个东西。

  第一、合同主体 ,规定买房双方商业层面的权利和义务。

  第二、合同附件 ,往往是开发商各种规避责任的合同附件,为了规避责任,有的开发商甚至附件比合同本身内容还多,但是往往都是有利于开发商的条款。

  第三、一张极为简单的户型图。 有的地方这种图还能看出来房间的进深开间尺寸。有的地方甚至连开间进深尺寸都看不来,就是一个房间轮廓图。

  对于交房品质很重要的几个重要指标都没有显示。该房屋处于整个单元的怎样位置,电梯,傍边的户型对其产生影响是什么。大门、窗户、线路,强电,弱电设备、上水下水设施,是怎样的情况都无法从这种图中获取信息。

  第四、开发商交房标准。

  这是一个典型中国交房标准合同附件。

  内墙是什么——水泥砂浆抹平。

  地面是什么——混凝土面层。

  电梯是什么——知名品牌电梯。

  然而,知名品牌是什么?

  没有任何备注,你可以理解为任何电梯都是知名品牌,换句话来说,只要交房的时候开发商的电梯井里不是空的,交房都是合格的。因为这一条没有合同硬约束,而合同是唯一开发商认同的权利义务协定。

  在中国很多城市,100万的房子就是这样的交房条件附件,1000万的房子往往也是这样的交房条件附件,他的字数和细致程度,甚至还远远不如只有1000元的手机硬件说明书。

  至于除了房子本身,其他的小区设施设备、入户大堂,绿化景观,外立面材料,开发商更不会给你一个字的承诺。

  还是那句话——本资料仅为宣传使用,解释权归开发商所有,买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为主。

  有了这句话,哪怕开发商给你交出的是一个工地,只要房子内部水泥抹平,他在法律上都是无责的。

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  这就是“中国特色交房维权”现象的根本性原因。

  按照广告,宣传、样板房,你把你未来的家想象成为宫殿。

  然而法律,开发商哪怕把你的房子建成鸡窝,也是合格的。

  在中国,如果没有特殊约定,关于房子质量问题,只有一种可以退房——发生结构性质量问题。 官方的语言是——

  购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。

  换成大白话就是——除了你的承重墙开裂、下沉,别说是空鼓,就算是非承重墙开裂,你都无权退房,更别说如景观、公共空间、设施设备等问题。

  合同,本该是约束经济活动的下限。然而,在中国,合同变成了开发商节约成本,奇葩交房的保险线。

  我不能说中国所有开发商都是沿着这个“下限”在做产品,如绿城、滨江,他们的产品往往是远超这条下限。

  但很大程度,很多开发商,包括很多全国性开发商都是沿着这个下限在做产品。

  没办法,预算是所有开发商的利润线,谁能和利润过不去呢?

  精装大堂变成老鼠洞,没问题,合同没有约束?五重绿化变成大草坪,没问题,合同没有约束?

  与其说,这场席卷中国各个城市维权风暴,是一场交房之恶,奸商之恶,还不如说这是一场制度之恶,法律漏洞之恶。

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  当然要谴责这种没有道德的开发商?

  然而,更需要反思产生这种奇葩交房现象的土壤,要从更高层面上来消除这种法律上的bug。

  以景观为例,是不是应该要求开发商宣传阶段公示。

  包括以下,且不限于以下设计标准:

  景观的整体造价标准;

  道路、草坪、灌木、乔木,点景、功能空间的比例;

  胸径15公分的乔木有多少棵,胸径10公分以上的贵重乔木银杏、桂树有多少棵;

  夜跑通道是塑胶还是水泥或是柏油,市场采购价;

  石材是人造还是天然,是新疆产还是山东产,市场采购价;

  主要景观节点的效果图、夜景图;

  等等,大部分可以回溯的指标和检查标准。

  别给我说,这没啥用。

  一个资深的景观工程师给我说,只要预算到位、时间到位,它能够把实体景观效果做的和效果图达到95%以上的相似度。

  但,这不是重点,重点是需要将这些东西,也作为合同附件,法律强制附件。

  我想,这种六棵树的景观和塑胶水系的奇葩事情大概率就不会发生。

  很多年前,大家都知道酒后不能开车,但酒驾屡禁不绝。

  这件事真正的转折点,就是2011年真正酒驾入刑,因为这有这样,所有人才知道这已经不是道德不道德问题,而是犯法不犯法的问题。

  道德是个好东西,但是我们不能指望每一个开发商血管中都流淌道德的血液。

  只有法律的提升,才是社会进步最根本的台阶。

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