深圳楼市惊现“两怕”!刚需和投资客都在担心……

2020-04-07    作者: 成都新闻网编辑部    来源:张岳    阅读:

最近的深圳楼市太过魔幻! 一面是豪宅售罄、秒光,一面是刚需遇冷、销售惨淡;一面是3月份成交量暴增,一面是二手房价每平下跌879元。 疫情全球蔓延之下,深圳楼市出现两种态度,刚需首套房怕下跌,而资金充裕的投资客怕大涨。 01 深圳楼市冰火两重天 近日,招

  最近的深圳楼市太过魔幻!

  一面是豪宅售罄、秒光,一面是刚需遇冷、销售惨淡;一面是3月份成交量暴增,一面是二手房价每平下跌879元。

  疫情全球蔓延之下,深圳楼市出现两种态度,刚需首套房怕下跌,而资金充裕的投资客怕大涨。

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  深圳楼市“冰火两重天”

  近日,招商蛇口豪华公寓太子湾湾玺再次刷屏,4月5日上午,太子湾湾玺推出N5栋公寓,单套总价2900万起,共计54套,开盘半天全部售罄,吸金23亿元。

  经常关注深圳楼市的人可能会发现一些猫腻,短短一个月的时间,太子湾湾玺已经用“日光”、“秒光”刷屏三次。

  3月7日,招商蛇口太子湾·湾玺N3项目推70套公寓,户型240㎡-398㎡,单价8-11万,总价2000万起步,最高售价达5000万+/套。开售当天售罄,吸金超42亿元;

  3月13日,太子湾·湾玺T7栋加推14套房源,建面约360平米、370平米,总价4200万起,开售8秒就宣告售罄,销售金额达6亿元。

  深圳豪华公寓的频频“日光”,一方面是开发商每次推盘的数量不多,存在运用饥饿营销制造话题的嫌疑,另一方面,深圳确实存在强大的购买力,热点区域的新房非常抢手。在一次又一次的“日光”、“秒光”之下,人们仿佛已经淡忘了疫情对楼市的影响。

  但是与豪宅相对的,深圳的刚需新盘却是另一番景象

  3月28日,光明区乐府花园线上开盘,千套房仅卖出3成。

  从去年开始,火热的光明区被贴上了“日光”的标签,乐府花园是光明区今年入市的第一个楼盘,因此颇受关注。在项目开盘前,深圳看房团就曾对乐府花园进行深度分析(《均价4.7万,它将打破光明区的“日光”神话》),因其交通、学区、价格等因素,预测很难热销。

  3月31日,坪山区新盘方直谷仓府也开盘遇冷,据现场购房网友爆料,当晚选房结束时,总共卖出40套左右,第二天正式转介上客,售楼处才热闹起来,但从画面上看中介似乎比客户更多。

  图片来源:家在论坛

  在二手房成交数据方面,据中原研究中心数据显示,3月深圳二手住宅过户8008套,环比上涨380.4%。

  而据中国房价行情网数据显示,一线城市房价全部下跌,上海跌超5%,每平跌3401元,居全国首位。深圳3月份二手房环比下跌1.21%,每平下跌879元。

  深圳楼市,豪宅售罄,刚需遇冷,成交量暴增,成交价微跌,这背后的原因到底是什么?

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  深圳楼市的两种态度

  在当下的深圳,最害怕房价下跌的是购买了首套房的刚需

  对于普通工薪族来说,在深圳购房意味着掏空六个钱包,透支整个家庭的积蓄,并背上三十年的贷款。房价稍微有个风吹草动,都会牵动他们敏感的神经,因为房价一个百分点的下跌,可能就是一个月、几个月的工资。

  我们常听到中介说,买来自住的房子不必关注房价的涨跌,其实这是大错特错的。事实上刚需对房价的涨跌尤为关注,因为对于大多数家庭来说,一套深圳的商品房,可能是家庭唯一的资产配置,房价的下跌就意味着资产的缩水。

  而且对于大部分刚需来说,未来还面临着人口增加、孩子上学、换工作等对空间、学位、区域的变更,满足以上置换需求的条件都是建立在房价上涨的基础之上的。

  于是我们便可以看到,有宝安某小区业主集体哄抬房价、打响财富保卫战的行为,一些光明区业主把二手房价格挂到6万,但作为唯一的住宅,也并不是诚心想卖。

  与刚需相对的,最害怕房价上涨的是资金充裕的投资客

  投资客与刚需不同,他们见惯了风浪拥有更强大的心脏,喜欢在判断形势之后,选择抄底入手。

  普通刚需会计算房产每年的收益率,而投资客更看重长期的回报率,深圳一个楼市周期走完需要3-5年,如果沉不住气高买低卖,就成了被收割的韭菜。

  在深圳楼市新一轮的上涨周期中,疫情的影响是给投资客的一个重大机会,他们已经集结好资金准备抄底深圳,这时候最怕的就是没等来房价下跌,反而等到了房价上涨。

  相信此时此刻最郁闷的,还是那些刚刚攒够了首付想在深圳购房的人,相比于以上两类人群,他们更加的谨小慎微,进退两难

  房价涨,发现首付款不够了,挣钱的速度没有房价上涨的速度快;房价跌,他们则更愿意持币观望,在房价下跌的恐慌下,刚需就变成了一个伪命题。

  于是深圳楼市出现“冰火两重天”的现象,这是投资客和刚需对深圳楼市不同的态度所导致的,不同的态度和投资逻辑,指导出不同的购房行为,体现在市场上就是豪宅售罄,刚需遇冷。

  而成交量暴增,是因为1、2月份受春节和疫情的影响,楼市交易冻结,积压的成交集中在3月份完成导致的。二手房价格环比下跌,意味着在疫情之下,想要快速出手的房产,价格还是会被一定程度上压低。

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  喝茶费?学区房?官方下手了!

  在疫情期间逆市上涨最厉害的,一个是宝安中心、一个是名校的学区房。

  其中宝安中心新盘海纳公馆,购房需缴纳100万的喝茶费,这相当于深圳东部地区一个首付款的价格;

  而华强北的金茂礼都,因为是深圳实验学校的学区房,36平的一房以总价728万成交,单价近19.8万。

  针对以上问题,4月3日,宝安区住建局发布通知,即日起开展打击房地产开发商企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动,一旦发现有以上违法行为,将采取以下措施

  1、列为房地产扫黑除恶和楼霸专项整治线索,联合市场监管、公安、税费等相关部门进行查处。

  2、暂停涉案楼盘全部网签权限。

  3、从严进行诚信处罚。

  4、变相强制服务并收取费用的,按相关规定,每套处以10万元罚款。

  5、有其他价格违法行为的,移交市场监督管理部门查处。

  面对学区房的炒作行为,官方也给予严厉回应。4月4日上午,深圳教育局点名“四大名校”!点招、掐尖零容忍!

  深圳市教育局基础教育处处长姚一勤表示:

  2020年深圳义务阶段招生工作由去年的“口袋扎紧”变成“口袋扎死”,就近免试入学“动真格”,对于点招、掐尖等违规招生行为零容忍,必须追责问责。

  全市直属学校,尤其是四大名校的义务教育招生要依法、依规、依文件,各学校校长要有大局意识、规矩意识、红线意识。

  名校之所以有好成绩,除了教育水平外,更加依赖的是优质的生源,如果名校失去了点招生,可能会影响学校的排名,其学区房的价格自然也会受到影响。

  刚需、投资客、业主、开发商、市政府,每个角色都给深圳房价施加一个“力”,有些“力”是正方向的,有些“力”是反方向的,这些作用力的合力,到底是向上的还是向下的,我们拭目以待

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