美国砸盘楼市,第一击来了……

2020-09-11    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

美国对香港的打击一直在持续,但美国政府直接出手,试图打压香港资产价格、打压不动产市场的信心,还是比较罕见的。 如今这传说中的第一击,终于落地了! 代表美国政府出手的,是美国驻香港领事馆。方式是,出售其在港岛南区寿山村道37号的物业。而接盘人是香

  美国对香港的打击一直在持续,但美国政府直接出手,试图打压香港资产价格、打压不动产市场的信心,还是比较罕见的。

  如今这“传说中”的第一击,终于落地了!

  代表美国政府出手的,是美国驻香港领事馆。方式是,出售其在港岛南区寿山村道37号的物业。而接盘人是香港本地的上市公司——恒隆地产,成交价格是25.66亿港元。

  这块地是1948年被美国政府买下的,当时的价格是31.5万港元。随后兴建了上述房屋,作为美国驻港领事馆的宿舍一直使用至今。在这块地皮上,一共有6栋低密度的洋房,组成了一个独立的院落。(见下图)

  整个物业占地8810平方米左右,建筑面积约4402平方米、实用面积4188平方米,是典型的低密度豪宅,有非常漂亮的海景。

  6栋洋房一共有26个单位及52个车位,还有室外游泳池。资料显示,美国驻港领事馆有上千员工。所以,能入住这里的是极少数中高层。

  今年5月下旬,随着香港国安法立法启动,美国突然宣布要抛售这一物业。这意味着什么,不言自明。

  美国显然是想“一石二鸟”:第一,给中国政府施压,显示美国对香港做了“最坏的打算”;第二,给投资者看,试图动摇投资者对香港的信心、对香港不动产的信心。

  总之,是想通过“卖房子”影响中国的香港政策。

  这在历史上是有先例的。比如1981年至1983年中英香港谈判期间,美国为了支持英国、给中方施加压力,接连抛售了5宗香港的不动产,一共套现了1.2亿港元。其中1栋房子后来曾转手到金庸名下,金庸在里面住了11年。

  至于接盘的恒隆地产,由陈曾熙创办于1960年9月。陈是广东台山人,1923年生,天津长大,出于富豪家庭。二战前曾留学日本,学土木工程,后到香港发展。目前公司传到了他的儿子陈启宗手里,恒隆地产1992年开始进军内地,在上海、沈阳、济南、天津等城市均有投资。

  恒隆地产拿下这块地之后,将投入40亿港元重建为独立式、可俯瞰深水湾的豪华住宅,预计2024年落成。

  那么问题来了:美国打压香港楼市的目标达到了吗?香港不动产市场目前情况如何,未来是否有投资价值?

  从成交价格看,美国领事馆有“卖了个地板价”的嫌疑。

  5月下旬,当这宗物业即将放盘的消息出来时,媒体给出的最高估价是100亿港元。但业界内部的看法,是21.3亿至47.3亿元之间。

  现在成交价是25.66亿港元,显然谈不上高。

  但即便卖了个地板价,将来重建之后的新房价格也将非常惊人。恒隆地产宣布这个项目总投资将达到40亿港元,假如建筑面积维持原来的规模,则将来每平米的成本价在91万港元左右,售价就可想而知了。

  之前有人猜测,或许会有中资企业接盘,以表示“挺港”。但中资企业来买、出一个很高价格,其实没有什么意义,只是让美国人割韭菜而已。

  现在让市场自然成交,反而割了美国的韭菜。

  至于香港楼市未来的走向,还真不是一两单成交可以影响的。最近香港楼市是有点低迷,主要是疫情第二波再加上前景的晦涩不明。

  至少在美国大选投票日之前,香港楼市会维持弱势。

  最近有报道说:香港沙田九肚山沄沣一个顶层特色户型,使用面积约150平方米,于2019年5月以6823万港元成交。然而,最新资料显示,买家已于9月4日终止买卖合约,直接放弃了682.3万港元的定金。今年8月,香港新盘项目共有47宗退订,成为今年迄今为止单月第二高纪录。

  戴德梁行的预测是:香港失业率或在年底前升至7%,疫情和“社会事件”对经济的影响正逐步浮现,最坏情况仍未见到。预期下半年大型屋苑楼价跌约5%,全年整体楼价跌约10%。

  上图是香港的失业率和就业不足率,两者相加已经逼近10%。

  在这种情况下,香港政府并没有放松楼市的调控政策。事实上,香港楼市的调控力度可能是全国最严格的,只是他们很少使用行政手段,而是多采用经济手段。

  比如外地居民到香港买房子,要交30%的印花税,1000万的房子要交300万;香港本地居民购买二套房,也要缴纳相当于房价15%的印花税。

  此外,香港对于持有房屋时间比较短就卖出的,还要征收“额外印花税”:

  1、如果物业持有期为6个月或者以内,税率为20%;

  2、如果物业持有期超过6个月,但在12个月或以内,税率为15%;

  3、如果物业持有期超过12个月,但在36个月或以内,税率为10%。

  也就是说,如果一个外地人到香港买房,接盘了一个“上家”持有不到6个月的房子,那么仅印花税就要支付房价总额的50%。

  经济这么差、楼市开始下跌,而香港的楼市调控措施这么严厉,至今仍然没有放松的迹象。而且坐视美国驻香港领事馆的房子卖了个地板价。

  这葫芦里卖的是什么药?

  其实香港政府和很多市民,是乐见香港房价“跌一波”的。因为房价适当跌一些,可以缓解社会矛盾,给中下阶层“喘口气”的机会。

  或许有会说,那么干脆让香港房价大跌,岂不更痛快。

  但大跌也是不能允许的。你要知道,香港51%的居民是买了房子的。这意味着,超过一半市民不会愿意看到房价大跌,这样意味着他们财富缩水,会影响消费欲望和消费能力。而且香港金融体系里的抵押物,很多是土地和房子,大跌会危机金融安全。

  但跌个10%到15%,还是能承受得起的。而且香港资金来去自由,股市、楼市历来波动性大,10%到15%的波动香港人习以为常。

  香港政府为什么有底气,愿意让楼市跌一波。除了民生需求,还是因为香港金融市场空前繁荣,可以抵消楼市的不景气。

  为什么空前繁荣?因为中概股加速回流香港,表面上看是做第二上市,其实是为从美国撤离做准备。

  很多人以为,“社会事件”闹了一年多,再加上疫情闹了半年多,香港资金一定外流很严重。但事实上,香港资金仍然是增长的。原因很简单,大量外围资金流入香港,来炒中概股或者打新。

  而且今年上半年还多次出现“港币太强”(触及“强方兑换保证”)的情况,香港金管局被迫抛售港币来维持联系汇率。

  在这个时候,如果香港放松楼市调控,房价很容易上涨。所以,宁可继续观察,让楼市保持弱势。

  展望未来,由于美国在香港具有重大利益,有8.5万名美国人在香港工作。而香港是国际资金来往中国重要的中转站,这些资金需要金融、会计、审计、投行等众多服务。如果美国真的彻底砸盘,只是打碎自己的金饭碗而已。

  所以,香港未来虽然面临西方打压,但力度很难超预期。再加上内地支持力度加大,中概股全面回归带来重大机遇,香港市场仍然值得看好。

  很多事情,到11月3日之后就会变得更明朗的。

  最后给大家看一下香港住房的结构(上图)。

  可以看出,截至2019年末香港一共有永久住房285.3万套(平均面积比较小)。香港2019年末的人口是752万人,相当于2.64人一套房子。一般来说,一个家庭是3口人。

  这样可以判断出来,香港的住房套数其实不算太少。我之前撰文指出过,只要再增加40到50万套房子,香港的住房矛盾就可以基本解决。而40到50万套,大约是惠州市3年的销量。如果考虑面积,则基本上相当于惠州1.5年的销量。

  我们再来看一下香港住房的结构:在285.3万套房子里,124.9万套是政策性住房(相当于内地的安居房、廉租房)占比高达43.8%。说实话,这个比例是内地任何一个城市都没有达到的。或者说,香港在住房保障力度上比内地任何一个城市都更拼。

  那为什么香港人居住条件仍然这么差?说到底,还是因为商品房供应量太少。我刚才说了,只要40到50万住房增量,就可以基本缓解香港的居住紧张状况,化解很多社会矛盾。但港府一直做不到,因为各种团体和势力会闹,即便香港大多数土地都晒太阳,也无法增加住宅供应量。

  上图:香港土地用途。可以看出,香港面积虽小,但根本不缺土地,大量土地在晒太阳。

  有人说深圳可能香港化,其实是鬼话。深圳的住房套数已经接近1100万套,是香港的3.8倍,而且深圳每套住房面积比香港要大不少。

  所谓深圳抛弃香港模式,要学新加坡,都是伪命题。深圳因为有600万套城中村、小产权房的存在,从来没有跟香港模式类似,也永远不会跟新加坡模式类似。

  其实深圳能做到跟香港一样,政策住房占全部住房的套数,达到43.8%,就是一项非常伟大的成就了。

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