楼市的历史性时刻:“对赌协议”来了!

2020-02-10    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

新冠肺炎,一下子把中国楼市带入了冰河期。 绝大部分开发商的销售额,会在2月创出历史新低,中小开发商甚至可能出现零成交。 在这个艰难的时候,大招来了!以融创、花样年、绿地为代表的一批房企,试图以无理由退房启动熄火的楼市。 其中融创的动作最大。据

  新冠肺炎,一下子把中国楼市带入了“冰河期”。

  绝大部分开发商的销售额,会在2月创出历史新低,中小开发商甚至可能出现零成交。

  在这个艰难的时候,大招来了!以融创、花样年、绿地为代表的一批房企,试图以“无理由退房”启动熄火的楼市。

  其中融创的动作最大。据报道,融创至少有三个大区启动“无理由退房”,涵盖的城市达到60个!

  具体做法是:认购人需在活动期间(2月10日到3月31日)认购指定的项目,并支付房款;无条件退房应在签署《商品房认购协议》之日起30日内书面提出;认购人必须具备房屋所在地的购房资格。

  也就是说,在未来将近50天的时间里,买指定的项目都可以享受“签署《商品房认购协议》30天内”无理由退房的待遇。

  “无理由退房”,曾是恒大历史上常用的销售方式,现在被融创等房企“拿来”,用以“抗击疫情”。

  这种销售方式的实质是什么?它可以充分保障购房者的利益吗?它能顺利启动楼市吗?

  “无理由退房”,其实类似“对赌协议”。

  “对赌协议”在风险投资领域比较常见,它的英文是“Valuation Adjustment Mechanism”,本来应该翻译为“估值调整机制”,但国人好赌,翻译时挂上了“赌”的招牌。

  不过,这个翻译很有神韵。

  对于创业企业,尤其是初创期、天使轮的企业,说实话谁也看不透。当年腾讯不差点被创始人100万卖掉吗?说明企业的真实价值,连创始人自己也无法预估。

  所以,外部投资在进入的时候,签署一个“对赌协议”就显得非常有必要。一般来说,“对赌协议”对投资方有利,对创始团队有压力。比如双方约定,3年内必须上市,如果不能上市按照年利率多少返还投资等等。还可以约定,每年利润、营收或者市场占有率按照什么速度增长等,如果无法实现要减少管理层持股比例等。

  “对赌”的内容千差万别,只要不违法,双方达成协议即可。

  30天无理由退房,就带有对赌协议的性质。

  它对赌的“真正标的”,是房价在未来30天的走势 ,只是没有体现在协议里,但事实上买卖双方都心知肚明。

  如果受疫情影响,未来房价出现下跌,则购房者肯定要求退房。如果房价出现上涨,购房者一般不会退房。

  现在开发商想卖房子,最大的障碍就是“市场预期不好”,购房者担心房价下跌。如果提供“无理由退房”的承诺,相当于让购房者有了反悔的机会。

  或许有读者会说,30天太短了。目前疫情尚未有被控制住的迹象,谁知道30天之后会怎样?其实,融创事实上提供了80天的锁定期。如果你真的想买,可以循环使用30天无理由退房权利,把房子锁定80天。

  这个不用我解释了吧,你只需“认购—退房—再认购—再退房—再认购”就可以了。除非开发商反对你这样折腾,或者中间房价出现上涨。如果是后者,你就不用再折腾了,因为获得差价了。

  “无理由退房”,对开发商有好处吗?

  当然有好处。首先,真想买房子的人,会关注“可以无理由退房”的楼盘,去研究。这就完成了初步促销,实现了“求关注”。

  如果有人真的下单,哪怕只支付10%到30%的房款,对一个规模很大的开发商来说,可能就有几个亿现金入账。即便将来退款,也等于低息获得了一笔流动资金,可以使用几十天时间,何乐不为?

  而且,如果真的有人络绎不绝地下单,就可能形成羊群效应,降低了未来降价的几率。即便将来降价了,把价格折扣同样给予前期客户,还是能最终稳住一批客户,而未必一定真的需要“退房”。

  所以,只要你签了购房协议、交了订金,很大程度上就是开发商的“盘中餐”了。他们会千方百计留住你。

  至于“无理由退房”能不能启动楼市,还说不好。如果开发商纷纷出招,加大“对赌协议”的力度,吸引更多潜在购房者参与,还是有可能的。

  说白了,开发商通过“无理由退房”这种对赌协议的方式,来干预、影响疫情时期的房价,比啥也不干要好很多。市场的价格可能因此被引导、被影响。

  当然,政府是否配合也非常关键。 我的判断是,政府应该支持这种销售方式。毕竟,这可以降低市场风险、减少维权事件。

  10天之后(2月20日),降息会正式落地,LPR至少降低10个基点。这对于楼市、股市和实体经济都是利好。

  虽然今天国家统计局公布的1月CPI同比涨幅创出近年来的新高,达到了5.4%(见下图),远远超过了3%的警戒线。但物价已经不是降息的障碍,现在稳增长、保就业压力更大。

  更何况,目前CPI反弹是因为猪肉周期因素和新冠肺炎的双重影响,一旦猪周期结束、疫情被管控住,通胀会大幅回落。

  上图:上次CPI反弹到5.4%以上,是2011年。

  至于楼市放松的政策,也会在未来一两个月陆续出台。有这些政策预期托底,玩玩有利于购房者的“对赌协议”对开发商来说利大于弊。

  疫情结束后大基建的力度必然会加大,楼市也会更活跃。 比如今天发改委就批复了徐州市城市轨道交通第二期建设规划,将建设3号线二期、4号线一期、5号线一期、6号线一期等4个项目。

  上图:今天A股里的水泥板块,表现堪称疯狂。

  今天A股的大基建板块和部分地产股都出现了显著上涨。比如水泥板块整体上涨超过了6.3%,房地产板块上涨达到1.68%。其中地产龙头万科的A股,涨幅达到4.25%。融创中国在香港的H股,涨幅是1.76%。

  另外值得关注的是,南京和广州的土拍市场已经启动,2月7日南京转让了7宗土地、收入11.57亿元;而广州在今天(2月10日)也有超过10亿元的土地转让收入进账。

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