这是过往十年的中国楼市,我们牢记的所有教训!

2019-02-13   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 米宅

这是过往十年的中国楼市,我们牢记的所有教训! 放在一个足够长的时间内,历史周期性是历史变化和自然界的本质特征。 在延安的窑洞中,黄炎培和毛泽东曾经关于历史周期律的问题做了对答,这是现代历史上著名的窑洞对。 以死封神的周金涛,生前最著名的言论是

  这是过往十年的中国楼市,我们牢记的所有教训!

  放在一个足够长的时间内,历史周期性是历史变化和自然界的本质特征。

  在延安的窑洞中,黄炎培和毛泽东曾经关于历史周期律的问题做了对答,这是现代历史上著名的窑洞对。

  以死封神的周金涛,生前最著名的言论是人生发财靠康波。在他看来,周期之道是自然规律,不可逆转。投资者所能做的,就是把握周期运动的趋势和拐点,顺势而为。

  历史在时间跨度足够长时会不断重复自己,经济社会发展的周期率首先表现为繁荣和萧条的相互交替。最典型的案例就是中国的房地产周期率,这在经过2016年的汹涌大潮后,早已深入人心。

  我们试图在这样的交替过程中,寻找政府行为和民间的心理特征,希望可以给众人以参考。   

  2008

  地产大佬的纷争

  2008年1月底,中央电视台《新闻调查》记者柴静采访地产界的三位明星企业家:王石、任志强和潘石屹,向他们提出了同样的一个问题。

  “一路高涨的房价是否走到了一个下跌的拐点?”

  有意思的是,整整12年前的这个问题,放在2018年底和2019年初的语境和大环境中,竟然也是那样的契合。历史兜兜转转,又回到了那个全民之问的起点。

  在2007年,各大城市房价又上演了一波脱缰暴涨的行情。全国房地产开发投资额则达到了2.5万亿元,增长30%。在大量的资金融入下,房价一路上涨,深圳住宅价格同比上涨51%,北京为45%,津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15%。在民怨沸腾之下,中央政府开始了严厉的宏观调控。

  这时,调控的威严对民间的震慑作用是很强的。到下半年,一些中心城市陷入有价无市的僵局,业界恐慌开始蔓延。

  王石是拐点论的提出者,在他看来,当时的房价已经让他心惊肉跳,不再具有继续上涨的理性空间。

  但任志强并不同意王石的判断,他认为,从长远看,持续上涨是趋势,至于是今天反弹还是明天反弹,则需要看宏观政策。他甚至认为房价涨的还不够快,1978年全国平均工资28.6元,到现在增加了100倍,2分钱一棵大白菜,现在卖到2块钱,也增加了100倍,而房价只增加了16.6倍。

  当问到潘石屹的时候,他显得坐立不安,被逼的急了,他索性站起来说:“你老追问我,我都不知道说到哪儿了,我去找水喝。”

  鲁迅先生形容衰败的曹家时,说了八个字:悲凉之雾,便披华林。在2008年的中国,这句话也可以做最好的注脚!而感其最深者,非恒大许家印莫属!  

  2009

  家印的大悲大喜

  从2008年到2009年的短短两年时间,是许家印一辈子都不会忘记的两年。

  2008年1月8日,恒大以41亿元取得位于广州员村的绢麻厂地块,楼面价1.3万元,置身当时广州市排名第二的地王。

  无人能知,经济衰退突袭而至。到了6月,恒大地王附近的精装楼盘每平方降到1.35万元,直接将恒大打进了深坑里。最终恒大拒绝缴纳土地出让金。许家印找到广州市房管局协商退地,政府并没有同意。

  这时,许家印谋求恒大香港上市,连公告都发了,最后功亏一篑。为了输血自救,许家印像疯子一样在香港和深圳到处找人借钱,但吃到的全是闭门羹。很快到了9月,恒大资金链崩断的新闻甚喧尘上。有人伴着手指头算,许家印熬不过2008年的冬天。

  然而就在这一刻,中央政府的印钞机启动了。半年前无人问津的房子,突然一夜间被疯抢。正在生成的货币泡沫造成了民众巨大的贬值心理压力,房子再次成为唯一的抵抗性商品。

  在许家印的记忆中,2009年的春天也许是他一生中最明媚的一次。

  数以万亿记的银行资金徘徊于实体经济门外不敢进入,转而投身与房地产公司结盟,在地方政府的默许下,迅速抬高土地的价格,一场土地争夺战全面爆发。不久之前还将许家印冷眼相待的银行行长开始排队请他吃饭。

  2009年11月5日,恒大地产再次申请在香港联交所挂牌获准,股票受到追捧。一年前还被看成倒霉鬼的许家印,此时的资产一举飙到422亿元,在福布斯排行榜上赫然排名第一,成为当年度的中国首富。

  造化弄人,这如过山车一般的剧情,让多少人瞠目结舌。  

  2010

  财富阶层的出逃

  开始于2008年11月底的四万亿刺激计划,在2009年迅速生成了效果,恒大地产成为最典型的案例。

  而随之在2010年,关于四万亿不同的声音开始越来越多起来。

  其中最尖锐的批评是,万亿资金都给了国有企业,而民营企业被边缘化。

  80岁的经济学家吴敬琏批评说,四万亿经济振兴方案,实际上打压了民营企业,不仅没有起到拉动民间投资的作用,还产生了挤出效应,产生了国进民退。

  它最终呈现为三个特点:

  第一,宏观调控以行政调控为主成为政策主轴,看得见的手变得越来越强大。

  第二,经济增长主要依靠巨量投资,而不是着力于转变增长模式和产业升级。

  第三,国有企业,特别是大型中央企业得到偏执型的扶持,民营企业几乎颗粒无收。

  此时民营企业被边缘化成为一种显而易见的集体心理。

  沮丧和不满渐渐发酵成整个阶层的不安全感,对实体产业的投资开始下降,身份和财富转移逐渐成为活跃的暗流。

  根据胡润报告显示,中国财富阶层的大规模移民正是从2010年开始的,其中很多人以投资移民的方式投奔美国、加拿大和澳大利亚。2010年有772人移民美国,2011年猛增为2408人,2012年为6124人,两年的增长率分别为3.1倍和2.5倍。2015年,美国共签发9764张EB-5(投资移民)签证,其中,中国大陆8157张,占比高达83%。  

  2012

  承前启后的一年

  就在财富阶层大举出逃同时,主流国家经济学界开始对中国经济看衰!

  在过去的很多年里,中国不停地出口,不停地制造,不停地投资,投资额度甚至占到GDP的近一半。但是到了2011年,这个战略已经难以为继。

  中国出口增速持续下降,如果考虑出口产品涨价因素,实际增速接近于零。而在内需方面,中国的消费在GDP中的比例太低,约为35%,为美国的一半。

  更要命的是,中国的资金都投向了价格不停上涨的房地产。

  中国为刺激经济增长投入的四万亿元,经过各地政府的放大后,投到房地产和基础设施建设中去,形成了难以偿还的债务。

  著名的美国经济学家保罗克鲁格曼预言,中国将进入长期的衰退通道,危机将在六年后总爆发,中国将成为下一个全球经济危机的策源地。

  如果我们把2008年底的四万亿到2012年视为一个经济周期,可以看到四个重要的经济特征:

  其一、中央政府对产业经济的主导能力非常强悍,而其政策的传导性则更会层层加码。它非常容易形成GDP意义上的大胜利,然后在下一轮周期调整中发生严重的失控。

  其二、中国政府始终没有摆脱对投资的路径依赖,相对于内需消费的唤醒,以大规模货币投放为基础的基础设施投资,无疑是一剂立见成效的猛药。但是,它所造成的后遗症不可避免。

  第三、随着人口红利的消失和城市化运动进入中期,外延式发展的边界渐渐出现,陡然增加的制造能力很容易在周期波动中出现战略性过剩,终而造成企业的危机和社会资源的巨大消耗,以效率提升和技术创新为主题的转型升级已经势在必行。

  第四、作为全球第一的人口大国和制造大国,中国产业经济的波动直接影响国际能源价格和产业价格格局重构,甚至足以影响一些能源输出国的政局稳定。摩根大通的研究显示,当中国的增长率下降1个百分点,新兴市场就会相应下降0.7个百分点。中国效应传导性变得越来越强,也越来越可怕,它成为了全球经济复苏的中枢地区,也是最不确定的因素之一。

  这些新特征的出现,意味着中国经济进入了新的发展阶段,它既不是一个典型意义上的市场经济国家,也不再是一个经典意义上的发展中国家,它需要被重新定义和审视。  

  2014

  大水再次漫灌

  2014年的明星人物是宋卫平。

  宋卫平很会造房子,但对风险却从来缺乏预见。绿城历史上几死又生。2004年、2008年、2011年,绿城都曝出资金即将断裂、被银行列入黑名单的传闻。

  2014年,绿城再次喘不过气来。宋卫平试图通过降价来回笼资金,可是杭州市政府迅速出台了限降令。宋卫平心灰意冷,决定将绿城卖给孙宏斌。

  无人能知,仅在联姻半年后,宋卫平突然公开反悔。

  融绿风波是这一年最大罗生门事件,但是如果放到2014年的宏观环境下看,我们将能看的更加透彻一些。

  十八大之后,新一届领导人一直试图消化四万亿的货币超发后果,从银根上秉持从紧政策,基础建设投资大幅减少,两个流动性池子楼市和股市交易低迷。宋卫平在5月的出售行为,既是迫于企业资金的现实层面,也是对长期政策环境的判断。

  但无人能知到了第三季度,政策突然转变,压制了一年多的泡沫卷土重来。

  9月30日,央行、银监会宣布首房首贷可以首付三成、利率7折的消息。财政部、住建部同志发文支持去库存。这意味着新一轮的楼市松绑周期突然到来。在资本市场上,同样的宽松性政策也密集出台。

  一个接一个的利好,如烟花照耀夜空,在政策松绑和流动性宽松的双重刺激下,股市呼啸飞天。

  在很多人的记忆中,10月之前的2014年是一种样子,而在10月之后,则完全是另一个2014年。

  宋卫平的戏剧性反悔,正是发生在这一政策的转折时刻。

  这个世界上真的是没有什么是一成不变的,包括领导的心思。宋卫平为这一句话做了最好的的注脚。从他坚信政策一直收紧,到忽然被大水漫灌,短短不过半年时间。

  然而这一景象,仍会在2019年的中国上演吗!?  

  2015

  梦魇再次来临

  很多人都记得那个如同梦魇一般的日子。

  2015年的6月12日,上证指数达到了5178.19点的高位,突然跳水,开始断崖式下跌。恐慌如瘟疫爆发,瞬间引发踩踏性事件。仅仅两个月后,股值降到了2850.71点。到年底,A股市值蒸发25万亿。

  早在7月,国家救助计划就已经展开,7月9日,公安部副部长进驻证监会,排查恶意卖空股票和股指的线索。这是公安部历史上第一次坐镇证监会,震慑意味明显。

  而正在股灾最紧张的时候,潮汕人姚振华正式登场了。

  逆势入局,先后举牌合肥百货、明星电力南宁百货,直到重头戏万科。

  到了12月,宝能持有万科股份已经提升至20.08%,成为世人皆知的门口野蛮人。

  万科公开狙击宝能,但显然并不能挡住宝能的举牌势头,12月底,宝能在第七次举牌后,赫然已经成为第一大股东,占股24.29%。

  这一年万科营业收入达到了2614亿,并闯入了世界500强。宝能甚至没有进入中国地产公司排名100的名单。

  但是,在野蛮的资本市场上,万科却成了姚振华的栏中猎物。

  这一现象震惊了所有人!  

  2017

  王健林灾年

  2017年的最知名人物是首富王健林。

  这一年,首王健林有点流年不利。他第一次成为首富是在2013年,到2017年,一共当了三年首富。数年间,资产增加了7.4倍。

  2013年,就在老首富李嘉诚抛售内地物业的时候,王首富也开始转型。他的战略有两个:一、从重资产转型为轻资产;二、从国内企业转型为跨国企业。

  万达的变数正是存在于这第二个转型战略中。万达的国际化异常高调,并且在王健林看来是理所当然的事。

  但是,这与国内的经济大形势却并不同轨,甚至背道而行。

  整个2016年中国企业的的海外投资并购交易达到438笔,累计宣布交易金额为2158亿美元。相对应的是,中国的外汇储备在过去一年半的时间里缩水近1万亿美元。

  海外并购同资本外流一起成为各方关注的焦点。

  随即,6月中旬,银监会介入,通知各银行重点关注并购贷款、内保外贷的跨境业务风险。

  一个月后的7月19日,王建林召开新闻发布会,宣布将总值637.5亿元的资产打包出售给孙宏斌,包含13个文旅项目和77个酒店。

  这创下了民营历史上的新纪录,显然是应急之举,无奈气息拂面而来。

  他的匆忙出售更像是为了应对银行断贷的储血应急之举。随后,王健林对媒体表态,积极响应国家号召,万达决定把主要投资放在国内!

  这是一个非常应景的举动,事件也似乎就此平息了下来!  

  2018

  变数接踵而来

  中国正式进入改革开放40周年。

  此刻,中国以新兴大国的姿态站立在历史的临界线上。

  但是,在这本应值得所有中国人热烈庆祝的一年,最流行的一句话却充满了惆怅和感伤:

  2018年是过去十年来最艰难的一年,2018年是未来十年最容易的一年。

  形式凸起巨变。中美贸易忽起争端,这是中国近40年来从来没有面临过的新局面。一切又回到了摸着石头过河,尘埃无从落定。

  国家也从来都没有像这一刻一样对民营企业这么上心。中央三令五申训斥商业银行要全力扶持中小微企业。

  经济下行,流动性陷阱,水泡银行间,三者三位一体,讲的是同一个故事。

  但是,2018年的中国房地产市场,却成为2009年大放水红利之后,最好的一年。

  国家统计局发布数据,初步核算2018年全年国内生产总值900309亿元。而国家统计局发布的另一个数据,是2018年全国商品房销售额149973亿元。

  以商品房销售额对比GDP,比值达到了惊人的16.66%。

  2009年,国内商品房销售额占GDP比值历史上首次突破10%。那一年,正是4万亿经济刺激计划启动初年,也是许家印第一次成为中国首富的一年。

  16.66%相当于每100元GDP中有将近17元是房地产创造。

  回查中国房价,仅在2008年出现过下跌,其它时间都在上涨。

  20年来,中国房价的最大的涨幅出现在2009年。4万亿货币大刺激之后的第1年,当年新房均价达到4459元/平米,涨幅达到24.7%。

  这是2000年以来中国房价唯有的一次超过20%的涨幅。

  直到8年后,才有数据开始稍微接近它。那是2016年,去库存政策全面推行后的第1年。全国新房涨幅11.28%,达到7203元/平米,成为全球金融危机后的第二增幅。

  没人会料到,这一数据,会在这么短的时间内被再次打破。2016、2017、2018连续三年的全国大调控,被称为有史以来,中国楼市的巅峰之作。

  但这并没有挡住2018年楼市高达12.22%的涨幅。

  无人敢放弃房地产!  

  2019

  一个崭新的时代缓缓而来

  回望40年来的改革开放,你会发现这是一个十分漫长而曲折的历程。

  从1978年到2019年,中国如同一艘前行的大船,途径无数险滩、渡口,只有少数人自始至终随行到终点。每一代人离去时,均心怀不舍和不甘,而下一代人则感念前辈却又注定反叛,总是试图以自己的方式掌控和改造行程。

  但是,不管是从达尔文的进化论,还是近代商业的创新演变规律,都证明了这些现象正是最可贵的那种精神。不断推动人类进步,不断迭代更新!

  此刻,我们回望了过往十年,正是为了记住一些教训,得到一些启示,放下负担,轻装前行。

  我们必须去努力打造一个更加美好的明天!

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