未来10年,最值得投资的40个城市

2019-06-14    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

这也是读者点的题,在昨天的评论里被点赞到第一位。 大家希望知道,在北上广深这些最确定的城市之外,还有哪些城市未来最值得投资。 我的买房理念如果概括为一句话,就是: 买房跟着有权人、有钱人走! 如果还有一句,就是: 到有显著人口增量的、高级别城市

  这也是读者点的题,在昨天的评论里被点赞到第一位。大家希望知道,在北上广深这些最确定的城市之外,还有哪些城市未来最值得投资。

  我的买房理念如果概括为一句话,就是:“买房跟着有权人、有钱人走”!

  如果还有一句,就是:“到有显著人口增量的、高级别城市去买” 。由于中国城镇化进入了2.0阶段,新型城镇化是“城市群+都市圈”,所以还要加上一句“核心城市的都市圈,也值得买 ”。

  在中国,城市的“权力”就是城市的“级别”。掌握或者能影响国家命运、一个片区命运的人,往往生活在直辖市、省会城市、计划单列市里,所以城市的级别很重要。

  然后就要看“钱”的因素了。钱向哪里汇集,哪里就有希望,增量人口就会跟上,美女帅哥也会跟上,意见领袖也会跟上。

  这就是我分析楼市的几大理论,简单粗暴,非常有用。

  此外,我还首创了用“小学生人数”取代“官方常住人口”破解人口增长的谜题,用“金融机构本外币存款余额”取代“GDP”破解经济增长的谜题,此外我还率先把“快递业务量”、“手机用户数”、“居民水电消费量”等运用到楼市分析里,现在这些指标基本上被业界普遍接受了。

  下面给大家看一下,截至2019年4月末,中国主要城市汇聚的资金情况(金融机构本外币存款余额),只有个别城市是截至3月末,或者去年12月末。“国中”,是国家中心城市的简称。

  1、北京 16.1万亿 首都,直辖市,国中

  2、上海 12.7万亿 直辖市,国中

  3、深圳 7.86万亿 计划单列市

  4、广州 5.52万亿 省会城市,国中

  

  ---------------------以上为一线城市

  

  5、杭州 4.23万亿 省会城市

  6、成都 3.95万亿 省会城市,国中

  7、重庆 3.93万亿 直辖市,国中

  8、南京 3.63万亿 省会城市

  9、苏州 3.27万亿 地级市◆

  10、天津 3.17万亿 直辖市,国中

  11、武汉 2.75万亿 省会城市,国中

  12、郑州 2.29万亿 省会城市,国中

  13、西安 2.27万亿 省会城市,国中

  

  ----------------------以上为强二线城市

  

  14、宁波 1.97万亿 计划单列市

  15、长沙 1.93万亿 省会城市

  16、济南 1.87万亿 省会城市

  17、沈阳 1.85万亿 省会城市

  18、无锡 1.75万亿 地级市◆

  19、青岛 1.71万亿 计划单列市

  20、佛山 1.62万亿 地级市◆

  21、福州 1.51万亿 省会城市

  22、东莞 1.50万亿 地级市◆

  23、大连 1.46万亿 计划单列市

  24、昆明 1.44万亿 省会城市

  25、石家庄 1.39万亿省会城市

  26、南通 1.33万亿 地级市◆

  27、温州 1.28万亿 地级市

  28、太原 1.26万亿 省会城市

  29、合肥 1.20万亿 省会城市

  30、南昌 1.20万亿 省会城市

  31、贵阳 1.18万亿 省会城市

  32、长春 1.16万亿 省会城市

  33、哈尔滨 1.16万亿 省会城市

  34、厦门 1.15万亿 计划单列市

  35、南宁 1.04万亿 省会城市

  

  ----------------------以上为普通二线城市

  

  36、唐山 0.98万亿 地级市

  37、兰州 0.93万亿 省会城市

  38、乌鲁木齐 0.84万亿 省会城市

  39、嘉兴 0.88万亿 地级市◆

  40、珠海 0.79万亿 地级市◆

  41、保定 0.66万亿 地级市◆

  42、廊坊 0.64万亿 地级市◆

  43、惠州 0.62万亿 地级市◆

  44、中山 0.59万亿 地级市◆

  45、呼和浩特 0.61万亿 省会城市

  46、海口 0.48万亿 省会城市

  47、三亚 0.15万亿 地级市

  注解:“带◆”的为核心都市圈成员,数据来自各地统计局官网。

  需要说明的是,资金总量前35名应该没有遗漏,35名之后忽略了一些地级市,比如泉州、烟台、洛阳、常州之类的。这些地级市资金总量都没有超过1万亿,而且都不是核心都市圈成员,因此被忽略。

  1、上述47个城市,基本上涵盖了中国内地最值得关注的城市。如果要做减法的话,我首先会拿下唐山,因为它级别低、产业传统、不是核心都市圈的“核心成员”。

  2、拿下的第二个,是呼和浩特,因为内蒙古经济总量不算大、人口不算多,但却有三个实力接近的中心——呼和浩特、包头和鄂尔多斯,力量太分散,都不太适合投资。

  3、拿下的第三个,是乌鲁木齐。在“胡焕庸线以西”,新疆算是经济总量和人口的大省(区)。但毕竟“胡焕庸线以西”地广人稀,所以要拿下来。至于银川、西宁、拉萨就根本没有登上名单,因为他们经济总量更少。

  4、拿下的第四个,是兰州。理由也是——在“胡焕庸线以西”。

  5、拿下的第五个,是温州。温州是改革开放初期的地级市,曾光彩照人,是央行另眼相看的区域,曾作为金融改革试点。但近年来浙江“北重南轻”日益明显,加上温州房价很早就被炒高,所以不太看好。

  6、如果再拿下一个,应该是哈尔滨。东北地区,人口流失最严重的是黑龙江。再加上寒冷,这里价值偏弱一些。

  7、如果再拿下一个,应该是长春,理由跟哈尔滨接近。

  这样,在拿下7个城市之后,就剩下了40个城市。这就是我认为未来10年,中国最值得投资的40个城市。

  其中包括4个直辖市,5个计划单列市,还有20多个省会城市,以及几个地级。

  纳入其中的地级市,基本上都是核心都市圈的核心成员 ,只有无锡、珠海、中山不直接跟一线城市接壤。但无锡经济的确很强;珠海是特区,毗邻澳门,横琴新区在国家眼中地位很高;中山虽然不直接跟广深接壤,但距离都不远,深中通道通车后,直接搭上深圳核心区,所以列入。

  嘉兴、南通和苏州,都跟上海接壤;廊坊守着北京的南大门和东大门;保定则孕育着雄安新区,也跟北京接壤。惠州靠着深圳,佛山靠着广州,东莞则夹在广深之间,这些城市经济总量都不算小。

  海口和三亚,是无法用我上文说的几个理论来分析的,他们属于温暖美丽的海滨旅游胜地 ,这类地区在全世界都受欢迎(比如夏威夷、佛罗里达),所以不能用本地经济解释。

  海口和三亚能否进入“未来10年最值得投资的10大城市”,关键看海南自由港的政策。如果是独立关税区,能接近零关税,那么海口和三亚应该可以进入前十,否则有难度。

  北、上、广、深是非常确定的,这自不必说。另外还有9个强二线城市,其中天津和重庆可以先拿出来。我早5年前就撰文指出,二流直辖市(北京上海之外的直辖市)的未来不如经济人口大省的省会城市。现在,这种态势越来越明显。所以,如果没有意外,9个强二线城市里的7个省会城市,楼市反而更值得看好。

  当然,重庆和天津也是不错的,毕竟是强二线,教育、医疗资源是非常好的。

  资金总量排的14名到25名之间的,是宁波、长沙、济南、沈阳、无锡、青岛、佛山、福州、东莞、大连、昆明、石家庄。

  12个城市里,东莞和长沙应该是最好的。 东莞位置太好,它其实是跟三个世界一线城市为邻,根据国际组织GaWC的排名,全球有55个一线城市,中国有6个——北上港广深台,其中广港深都在东莞周边,而且距离非常近,这在全世界都极其罕见。所以,东莞可以左右逢源。

  长沙也值得看好。限制越严格,未来反弹会越强进,更何况长沙依靠经济人口大省,省内没有竞争对手,未来不会比郑州、西安有显著差异的。

  济南今年吞并了莱芜,未来做大做强态势明显,也值得看好。 其次是宁波和青岛,都有环境溢价。这些城市里,最衰的是大连 ,2010年的时候,大连汇聚资金超过无锡、沈阳、青岛、济南,现在都被人家超过了。

  沈阳汇聚资金1.85万亿,显著超过大连的1.46万亿,和长春、哈尔滨的1.16万亿。如果看GDP,沈阳是四个城市里最少的,可见GDP水分之大。在东北三省投资,首选沈阳,其次大连,其次长春,哈尔滨第四。

  跟一线城市可能发生“亲密关系”的地级市,未来价值可能超过很多省会城市。 比如东莞、惠州之于深圳,廊坊之于北京,嘉兴南通之于上海,佛山之于广州。以深圳面积之小,扩容是必然的,这只是时间问题,到那时惠州将会发生什么?

  厦门资金总量不算大,但房价非常高。我很早就指出,这个城市具有“深圳+三亚”的气质,一方面经济比较活跃,尤其是新经济;另一方面,城市非常漂亮,有点类似三亚。所以厦门房价被溢价了,而且会长期被溢价。

  昆明的资金总量显著超过石家庄、太原、南昌、南宁、贵阳,恐怕出乎很多人的意料。 海南限购之后,云南的替代性凸显,再加上不限购,昆明值得关注。昆明的缺点是人口增量有限,但新区太多,很多新区缺乏人气。

  需要说明的是,上述城市不是全部区域都值得投资。 比如南通,面积超过8500平方公里,距离上海中心城区隔着崇明岛,受到的资源外溢明显不如苏州,未来也不如嘉兴。再比如苏州,只有几个中心片区和靠近上海的片区价值大一些。佛山也是这样,高明、三水就差一些。而惠州的龙门和博罗,价值其实也不大。

  就连深圳这样的城市,其盐田区、大鹏新区的价值也会大打折扣,因为人口密度太低。

  所以,我们很难笼统地说,这个城市的价值超过那个城市。在城市内部,片区的差异性非常明显。

  未来10年,最能影响房价的仍然是政策,尤其是行政区划的调整,“新特区”的设立等等。当然还有市场的力量, 以及人民用脚投票的结果 。当前全国移民的头号热点地区,是广东。广东人口增量连续几年超过“山东+江苏+浙江”。

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