年中报告 | 2019年楼市怎么走?

2019-06-26   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 子木

1 价值 前段时间,写了一篇「500万,在深圳怎么买房」的文章,想帮助在深圳打拼的年轻人,能够更加清晰地找到置业价值地段。 然而在文末留言处却充斥着另外一种声音,有读者说:500万,还不如在小城市买10套房,住一套出租9套。还有的说,500万,为什么要在

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  价值

  前段时间,写了一篇「500万,在深圳怎么买房」的文章,想帮助在深圳打拼的年轻人,能够更加清晰地找到置业价值地段。

  然而在文末留言处却充斥着另外一种声音,有读者说:“500万,还不如在小城市买10套房,住一套出租9套。还有的说,500万,为什么要在深圳买房?深圳这么高的房价迟早玩完,立帖为证……”

  至于为什么要花500万,还要抢深圳市中心的老破小或新区的刚需盘,这个只有深圳人才能深有体会。深圳的房价涨到现在,不是偶然,因为每天都会有全国各地的年轻人,想背起行囊,把火车票的终点定到深圳,期望找到更好的人生机遇。

  狼多肉少这个道理,想必大家都懂。

  况且像深圳这样的城市,未来对标的是国际一线大都市,这个房价现在看似贵,但贵在合理。昨天,在深圳上演的一场土拍盛宴,37家品牌房企激烈竞价,光保证金就交了1100亿,最终宝安一块地被拍到5.6万/平,龙华6.7万/平,光明4.2 万/平,坪山2.4万/平。

  如果按照当下的市场行情,有人会说,这些人太疯了。但是放在未来,这么多行内老手愿意出这么高的价格买地,说明什么?

  无论是地方还是开发商,对于未来房价的期望是非常稳定的,深圳的房价基本是易涨难跌了。你现在嫌深圳房价贵,那以后一定会被深圳所抛弃。这句话听起来很残酷,但就是事实。

  和深圳一样,最近很多城市的土拍余热未散,激烈竞价的阵仗让人开始怀疑当下调控维稳的大基调是否会被冲垮,众人紧张兮兮不知所以。

  要看清这个,我们就必须深入了解2019年上半年楼市行情演变,正好近日贝壳研究院也发布了2019年半年报,相信看完这篇年中行情解读,你对今年的楼市会通透许多。

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  调控艺术

  2019年已经过半,在这半年时间里,中国楼市发生了不少事情。但总的来看,可以把当下的楼市比作「调控艺术下的提线木偶」。

  提线木偶是没有灵魂的,如果你想参透它的剧本,就要懂得目前大环境下的整体形势和楼市的主要作用。

  现在来看,我国经济步入中低速增长阶段,GDP同比增速降至历史低位。再叠加对外冲突影响,经济增长压力进一步增大,而房地产目前还是各地支柱型产业,就必须保持一定的活力,担负起促进经济有效运行,增加就业人口的任务,所以在宏观经济压力下,楼市不能低迷,调控政策不能“紧”。

GDP同比增速

  但中国楼市经过2015-2018年一波去库存大周期后,大批民众借贷购房,居民杠杆率大幅提高,其中不乏有透支杠杆上车的大量炒房客,这又给系统性金融风险埋下了伏笔。所以楼市又不能过热,政策坚决不能“松”。

居民杠杆率

  所以2019年,贯穿整个调控周期的就是四个字, 难松难紧」

  大家也看到了,去年年底房地产市场低迷,马上就对各地信贷进行边际放松,降低居民和企业的贷款成本,以此营造房价上涨的预期,等3月小阳春如实释放完需求后,避免房价过热,又马上开始升级调控,收紧信贷,同时预警涨幅过分的城市,问责调控,楼市又马上回归平静。

  因为楼市体量太过庞大,这个度很难把握,靠一方之力无法纵横全局,所以又坚定了“一城一策”的调控战略,让地方根据自己城市的情况做微观调控。

  特此,研究出了一套至上而下的调控艺术,真可谓无所不用其极。而且这套艺术将会伴随中国楼市很长时间,作为一名聪明的购房者,你一定懂得这个逻辑。

  在明白了调控的真实目的之后,我们再以微观角度探索各地方的行情走势。

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  行情走势

  上半年整体市场回暖,但「不全面」。

  相对于2018年下半年,2019年上半年全国重点城市普遍回暖,重点城市二手房成交量环比增长50%以上,同比持平;大部分重点城市新房成交量增长;土地市场也走出去年下半年“低谷”。

重点城市二手房成交量

  其中在房价方面,成都、大连、上海涨幅领先 。成都涨幅最大为7.2%,西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳,而武汉及长沙分别累计下跌4.8%和5.6%。

重点城市二手房涨幅

  其中成都2019年涨幅较大,是因为2017-2018年成都两度调控,2018年楼市成交相对低迷,故而反弹明显,但是在4月需求释放完毕之后,二手房开始量价齐跌,6月均价14569元/平米,同比下跌5.8%。

  武汉房价下跌的原因,并不是没有迎来楼市回暖,而是因为2019年武汉新房、二手房的供应量太大,把激发的需求尽数消化,成交量并没有带动房价的反弹,预计阴跌模式还将继续,6月武汉二手房均价在18384元/平,同比下跌6.4%。房价涨不涨,看成交量的同时一定要关注供应量。

二手房成交价

  而一线城市,基本都迎来了楼市小阳春,其中上海上半年二手房成交同比增加48.7%,增速居重点14城首位。但是我们发现,一线城市虽然迎来了成交反弹季,但均价并未拉升。这正是调控想要达到的目的,能有效的促进楼市活跃,但房价无动于衷。

  当然这是通过限制改善需求,和加大供应量平衡出来的。其中今年前5月北京新房成交就同比增长了1.6倍,新房分流效果显著,6月北京二手房成交均价62475元/平,同比持平,在相对平稳的市场下,均价难大幅向上。

  至于第二点「不全面」 ,指的是在2019年上半年整体大行情回暖中,并未有三四线的身影。2019年1-5月,60个三四线城市新房总成交同比下滑10%,其中超一半城市1-5月新房销售套数同比下降。

60个三四线城市新房总成交

  这就是我之前说过的,失去棚改政策,大部分三四线楼市就会暴露原形,不出意外,大部分三四线城市将会以2019年为起点,进行长期横盘阴跌,其中山东江苏等棚改大省回落幅度更大。

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  现象与下半年

  今年上半年的楼市有一个很大的特点——小阳春的时间异常短暂。

  大部分城市在3月集中释放完需求之后,马上显现疲态,整体二季度月均成交比3月减少21.5%。很多在一季度均价表现出上涨迹象的城市,二季度均价走向平稳或重新掉头向下。

  总得来说,有三个原因。

  1、4月以来局部地区调控加码,住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险频发声,使得购房者对房价的预期走弱,开始观望。

  2、刚需释放后,当市场向改善板块轮动时,受到政策压制,重点14城中,有8城的二手房都要遵守「认房又认贷」规则,换房者撬不动杠杆,自然购买力空间缩小。

  3、季节性原因,也有一定的关系。

  综上所述,我认为今年的小阳春时间短,还是因为整体购买力被过分透支,有效需求跟不上了。换句话讲,为什么3月楼市火热,马上就要在4月升级限令呢?是因为我们的楼市现在太脆弱了,已经无法接受较大幅度的动荡。所有人都害怕这一点。

  下面再说一下2019年下半年的推测。

  下半年,政策层面还会维持「难松难紧,一城一策」的调控基调。目前属于小阳春之后的收紧阶段,信贷会收紧,但幅度不会太大,最主要是为了扭转楼市预期,让之前的回暖局面向平稳过渡。

  但下半年还有一个金九银十,至于那时候会不会放开政策,还要看接下来几个月楼市的表现,如果低迷到影响到经济,我想还会像上半年一样通过放松政策,上调房贷利率继续让刚需入市,这是必然的趋势。

  不过刚需购房者也不用担心,今年不会有大的涨幅了,即使是基本面再好,人口动力再强的城市也无济于事。因为政策压制下需求释放不出来,但库存还在不断上升。

二手房库存情况

  一定要警惕这些库存量较大而且经济一般的城市,例如大连、哈尔滨、长春、中山等等。

  三四线的话,上面讲过,尤其棚改被腰斩的城市,刚需不着急买,下半年会有炒房客抛盘离手,到时候就是捡漏的好时机。

  如此看来,风起云涌,花开花落,这市场倒是恨不起来,也爱不起来了。

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