相邻的两套房子,拉开它们房价差距的三个因素!

2019-07-01   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 米筐老A

影响房价的因素很多,大的视角看是长期看人口、中期看土地、短期看金融,小的视角看房价是房子背后配套资源(学校/医院/商业/公园/交通等)的价格反映,而以上这些因素又都是变动、变化的人口增减会变、土地供应会变、金融政策会变,房子周边的资源也可能会增

  影响房价的因素很多,大的视角看是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,小的视角看房价是房子背后配套资源(学校/医院/商业/公园/交通等)的价格反映,而以上这些因素又都是变动、变化的——人口增减会变、土地供应会变、金融政策会变,房子周边的资源也可能会增减——老城区配套资源日益老旧、新城区配套资源日益完善,所以也就有了城市中心、城市地段的转移。

  这些都很宏观、很远大、经历时间都很长,并且存在很大的不确定性,即未来实际的情况,跟现在的预测很可能产生巨大反差。

  我们把范围再缩小、把时间再拉近、让视角再微观、让分析结论更具确定性的话,看看在外部环境、资源配套等都相近的情况下,相邻的两套房子,拉开它们价格差距的三个因素。

  1

  流动性

  流动性是指把资产变成现金的能力。

  所以流动性有两个含义:一是以公允价格出售变现的能力,二是抵押融资筹集现金的能力。

  越能快速的出售变现,资产的流动性就越好,前提是以公允价格、市场价格出售,价值1000万的房子以700万的价格当然能快速变现,但这不是公允价格。越容易抵押贷款,流动性也就越好,当然这里面还要适当考虑贷款的成数——1000万的房子,能贷300万还是600万,以及贷款的资金成本——利息多少、能贷多长时间等。

  流动性越好的房子,其溢价就会越高。 看清楚了,我说的是溢价、而不是价格。跟价值相符的是价格、也就是市场价,超出价值对应价格的部分是溢价。

  某小区50平米的房子市场价100万,可其中的某套房子有一个窗户对着市政大公园,这套房子的市场价是130万。看到大片大片的绿地,确实能为这套房子增加配套资源,但值30万吗?这里面就有溢价的成份——超出了事物本身的价值。

  溢价的问题是很难定量,因为每个人的感受不一样,但知道有溢价这回事就好了。

  所以买房投资要选择那种流动性好的房子。

  什么样的房子流动性好呢?因时因地因人而异,没有标准的答案。

  小城市的房子因为单价低,所以大面积的房子流动性好,大城市的房子因单价太高,受总价上限的约束(手里就有200万,你说咋买呢?),所以中小面积的房子流动更好。因此,相邻的两套房子,在小城市里大面积房子溢价(单价)高,在大城市里小面积房子溢价(单价)高。

  大多数银行在办理抵押贷款时,对房子的面积、房龄、性质等都有限制,从而影响道房子的融资流动性。30平以下的房子不能抵押贷款、40年以上房龄的房子不能抵押贷款或抵押贷款受限、别墅的抵押贷款上限是500万、公寓/写字楼/商铺的只能按照评估价的5成、甚至4成贷款……这些流动性的限制都会影响房子的溢价。

  流动性会影响房子的价格,这是道、是原理。可影响流动性的又是什么呢?这是术、需要日常总结归纳。

  2

  税费

  税费是无效成本。它没有用在房产上、也没有给于卖房人(房东或地产商),而是白白的被第三方机构——税务局拿走了。

  很多人对税费如何影响房价,总是会拿住宅和公寓对比。同一个小区里,同等面积同样户型的房子,公寓的价格普遍是住宅价格的8成左右、甚至不乏6成5成的极端案例。为什么呢?其中的一个原因就是税费。

  买公寓的时候,契税等税费高(住宅有契税优惠);住公寓的时候,水电费/物业费高;更重要的是在出售时,房屋增值税/土地增值税/差额所得税等一大堆,近乎占到公寓价格的30%以上。

  当然还有其他因素,公寓只能按揭贷款10年、且只能贷款5成,公寓附带的学位/落户资源缺乏等等。所以相比住宅,公寓价格更低。

  因为税费高,所以购买/出售公寓的无效成本就高,其价格就相应的低。因为税费高,买的人少,就影响到了公寓的流动性,而上文说了流动性会影响到房价——税费就是影响流动性的一个术、一个因素。

  很多人对税费影响房价的理解是浅显的。

  假设市场价300万的房子,当增值税(5.6%)/所得税(差额的20%)等合计约为35万时,335万就是房子的成交价?NO!

  税费是无效成本,它其中的一个缺点是没有杠杆作用、不能撬动贷款。35万的税费缴了就缴了,但35万若是首付,按照30%首付(贷款70%)标准的话,它就能撬动116万的资产(35万÷30%)、带来约82万资金(也就是贷款,116万×70%)的净增加。

  一笔钱当作税费是白白的缴纳,若这笔钱变成首付就能撬动贷款、缓解当下的首付难题。

  还以上面的例子说明。

  市场价300万,外加35万税费,总房款看似335万。 但首付是多少呢?   

  首付为: 300万×30%+35万=125万。银行按揭贷款是210万。

  若该房产满五唯一,也就没有了35万的税费,房子总房款若是335万。 此时首付是多少呢?   

  首付为: 335万×30%=100.5万。银行按揭贷款是234.5万。   

  对买家来说,总价格/总支出一样,但因为是否含税的差别,首付相差25万。如果房价1000万,税费200万呢?那首付的差距将会更大,很多人会因为首付不足而无法买房,对应的就是房子在出售时买家少、溢价也就小。

  满五唯一不含税的住宅,会比相邻含税、总支出一样的房子有更大的溢价空间。

  3

  信贷

  现在买房,尤其是在高房价下的一二线城市里,大部分人都是银行按揭付款,即先支付30%的首付,剩余的钱来自银行的贷款。很多人买房就难在首付款的筹集上,首付款够低、银行贷款额够多,就能促使更多人买房。

  信贷是影响房价的一个重要因素。

  同小区公寓的价格低于住宅的价格,除了公寓的税费高、流动性差外,另外的一个因素就是首付高、贷款成数低,比起住宅30%的首付来说,公寓需要首付50%、只能贷款50%,很多人的买房款就差在那20%的首付里。

  老房子的价格会低于周边次新房的价格,除了房屋新旧程度、小区配套建设、物业服务好坏的差别外,还有一个原因就是信贷的差别——次新房一般能贷满30年的时长、贷足70%的房款,而很多老房子要么贷款年数少(如10年、15年的)、要么贷款的金额少(如只能贷房子总价的50%),这样就变相的提高了首付,影响房子的价格。

  懂得信贷是影响房价的一个重要因素,所以在信贷宽松(申请银行贷款容易、利息也低)的年头里卖房比信贷紧缩(申请银行贷款困难、利息上浮也多)的年头里卖房就能有更高的溢价。房价涨跌的周期,一定程度上就是信贷松紧的周期。

  同等条件(价格/小区/质量)下,能高评高贷的二手房在市场中就更有竞争力,因为这样的房子能获得更多的信贷、更能降低买房的首付门槛,特别适合那种月收入高的群体——能助力他们更早的上车、更早的享受自有住房的心理满足。

  高房价是一系列的机缘巧合和天时地利人和的结果,要想购买到有潜力的房子,多考虑一个因素、胜算的概率就高一成,做大概率赢钱的投资是长赢、长胜的法宝。

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