每平米30万元!“天价学区房”重出江湖

2019-07-01   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

据华夏时报报道,近日在北京西城区六铺炕二区,一套面积仅12.2平方米的老破小学区房,竟然以360万元的价格成交。 如果计算上税费,这套学区房的成交单价突破了每平米30万元! 这可能是近期全国学区房成交的最高单价。 更神奇的是,天价成交的这套学区房原本只

  据“华夏时报”报道,近日在北京西城区“六铺炕二区”,一套面积仅12.2平方米的“老破小”学区房,竟然以360万元的价格成交。

每平米30万元!“天价学区房”重出江湖

  如果计算上税费,这套“学区房”的成交单价突破了每平米30万元!

  这可能是近期全国“学区房”成交的最高单价。

  更神奇的是,天价成交的这套“学区房”原本只是一个储物间,没有上下水,没有厨房和卫生间,基本上不具备居住功能。 但有独立的房产证,可以申请附近的优质学位。在学区上,它隶属于鼎鼎大名的“德胜学区”。

  这套房子的“老”,也出乎很多人的意料,它建于1958年,楼龄已经高达61岁!

每平米30万元!“天价学区房”重出江湖

  上图就是这套房子的大致位置。

每平米30万元!“天价学区房”重出江湖

  上图是百度全景地图上显示的房屋的外观。

  还需要给大家交代的背景是:由于房子太老,银行已经不给贷款,所以购买者需要付全款。

  “华夏时报”的报道还告诉我们,德胜学区目前普通房屋的单价在16万元左右,这里就是以老破小为主,最新的房子也是2003年左右建成的了。在这个片区,还有一种“半地下”的老破小在出售,40平米左右叫价500万元。

  此外,德胜学区每套房子的学位也是锁定的,也就是每6年才有一个小学学位(同一家庭多个孩子,可以突破)。

  那么问题来了,我们到底应该怎样看待这个案例,它意味着什么?

  首先要说明的一点,这并不是北京历史上单价最贵的学区房,也不是“最神奇的学位房”。

  比如在2014年,有媒体就报道说在北京西单附近的文昌胡同,一间面积仅有10平方米的小户型住宅售价高达340万元,因为可以上“实验二小”。

  2014年的时候,北京就出现过单价34万元的学区房,那么5年之后的30万元单价,只能说小巫见大巫了。

  在户型上看,一间方方正正的“储户间”有房产证和学位,这没有什么奇怪的。因为北京历史上还出现过“过道房”,也就是平房小区住户都要经过的一个“过道”,却拥有独立的房产证,也能申请学位,当然也就可以卖出天价。

  对于北京“挑战极限”的学区房,官方在最近几年给予了大力整顿,比如“过道房”、“车位房”就被取消了申请学位的资格,北京还基本实现了“多校划片”的大学区制,还锁定了学位(比如每套房子6年一个小学学位)等。

  所以,“华夏时报”最新的报道的案例,是在大力整顿之后出现的。它至少告诉我们以下事情:

  1、“房子是用来住的”,这是国家倡导的理念。事实上,市民需要通过房子才能享受到公共服务资源,所以房子配套非常重要。

  “地段、地段,还是地段”,据说这是李嘉诚概括的买房最高秘籍。其实“地段”的本质,是周边的配套、人气、财气。

  在所有附加在房子上的配套里,学位是最重要的,因为中国人太重视教育了,太重视下一代了。其次是地铁,中国城市密度超大,国家还刺激汽车消费,最终会让地面交通完全不靠谱,所以地铁会越来越重要。其次是商业,尤其是业态丰富的综合体,对于喜欢方便、热闹的中国人来说极其重要。

  2、大学区制,无法摧毁教育带给房子的溢价。

  当房子和优质学位不再“一对一”的时候,家长们还会为“教育溢价”买单吗?这要看具体情况了,如果学区内的好学校比例非常高,家长们还是会买单的。北京大学区制之后,天价学区房重出江湖,就是一个例证。

  3、学区房、学位房,小面积的最有价值。

  单价超高的学位房、学区房,都是小户型。原因很简单,小户型的即便单价高,总价也是低的。总价低,就容易脱手。总价低,还意味着风险低,获得名校学位的代价低。所以,买学位房没有必要追求大户型,大户型很难脱手,风险会加大。

  曾经有城市试图限制小户型住房获得学位,这是政治不正确的:租房子的都可以有学位,凭什么限制小户型业主的权利?

  4、优质学位,可以一俊遮百丑。

  61年楼龄的“老破小”,完全没有居住价值的“老破小”,不能贷款的“老破小”,这些都阻挡不了天价的诞生。原因很简单,就是优质学位。所以你能看出,附加在房子上的“优质教育资源”,其价值甚至超过了房子本身。

  5、为了一个学位付出360万元,值吗?

  一定有人会问这个问题,认为买房子的人疯了、傻了。其实,人家精明的很。他是付出了360万元,但他的收获不仅仅是一个优质学位,可能还有数百万元的回报呢。

  这种总价低的学区房很容易出手,亏钱是很难的。除非,几年之后这里的好学校都变差了,他才可能出现亏损。这种可能性恐怕不大,因为西城区是“中央政务区”。

  6、老旧城区的“天价学位房”要区别对待。

  同样是“老旧城区”,其实价值完全不同。北京和上海,老城基本上没有出现“价值显著下跌”,虽然人口有流失,但“权力”、“功能”没有流失。比如北京的东西城,定位越来越接近“中央政务区”。上海的浦西,金融中心功能也没有减弱。

  但在其他城市,情况就可能不一样。当省委省政府、市委市政府陆续迁走,一些省会城市的老区可能真的“空心化”。这时候,即便有名校,其未来也是看淡的,因为最有活力的人群不在这里居住了,这时候名校就可能退化。而在全力发展的新区,学校具有进化能力,名校会越来越多。这时候,老城要扳回一局,就显得很难。

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