刚刚,重要数据出炉,临深片区亮了!

2019-08-08   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 深圳看房团

楼市发展,全国上下早已不是一盘棋。 之前鹤岗房子白菜价,就为许多收缩性城市敲醒了警钟,几万块钱一套房,别人还不屑购买。而在某些热点城市,哪怕房价居高不下,人们仍蜂拥而至。这就是差别。 到底什么样城市的房子才值得购买,大家早就该心中有数了。 近

  楼市发展,全国上下早已不是一盘棋。

  之前鹤岗房子白菜价,就为许多收缩性城市敲醒了警钟,几万块钱一套房,别人还不屑购买。而在某些热点城市,哪怕房价居高不下,人们仍蜂拥而至。这就是差别。

  到底什么样城市的房子才值得购买,大家早就该心中有数了。

  近日,上海易居房地产研究院发布2019年上半年的《中国百城库存报告》(以下简称《报告》)。

  报告出来后,各媒体争相报道,大家关注点更多集中在那些去化周期较高的城市——“原来环京燕郊的去化周期已经如此之高了呀”。

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  一般来说,去化周期越长,说明住宅越难以被“消化”(供应远远大于需求),政府为保持楼市的供需平衡,应对土地供应做出适当调整。

  如果你所在的城市是三四线城市,且去化周期还特长,就要引起重视了,因为你的房子,极有可能出现“有价无市”的情况。

  我有个朋友刚毕业的时候去了苏州工作,收入一般,觉得在苏州买房无望,在父母的谆谆教诲下,在老家县城买了首套房,成了有房一族。

  今年初的时候他跟我讲,打算将县城里的房子卖掉加上积累,重新到苏州置业。最后结果出乎意料,他按照正常价格挂牌了3个月,硬是没卖出,中介告诉他,如果不降价按保守的去化周期,最少还得等半年。

  这并非个例,住房“去化周期”较长的城市还是有挺多。

  下图是易居研究院统计的今年上半年100城新建商品房住宅存销比的情况,大家可以看下自己所在的城市去化周期情况:

  2019年6月50城土地去化周期

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  数据往往会“说话”。通过上图,我们能得到很多信息:  

  1、同样是“卫星城”,但在商品房去化周期上存在很大差异。

  从数据上可以很明显看到,北京周边的燕郊、香河等地的库存压力很明显要比深圳周边的惠州、中山等地大很多,这是为何?

  下图是今年4月前,全国50城各地的去化周期情况。从图表可得知,当时深圳周边的惠州、东莞和中山的去化周期都很低,本身就是属于需要加快供地的城市,说明深圳周边的城市,在住房供应这块,发展一直比较稳健、趋于理性。

  2019年4月50城土地去化周期

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  另外,就是人口增量上,深圳的外溢效果明显(主要是深圳的产业外溢,从而使得深圳周边城市人口增幅明显)。

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  数据显示,近五年内,东莞、中山和惠州的小学生人数增幅明显,分别排在省内的第二,第三和第四(第一是深圳),而环北京的燕郊、香河等地的人口增量并无可圈点之处,城市发展拼到最后、拼的都是人口,从这一点看“环京津城市”已经要远远落后于“临深城市”了。

  整体来看,虽然北京的“卫星城”总给人一种比深圳、上海更好的感觉,但本质上北京的卫星城发展并没有珠三角和长三角健康。

  2、去化周期排在前列的城市,分别是漳州、燕郊、香河、大厂、厦门。这五个城市可分为两类,一类是“环京津城市”一类是福建城市,这些城市均出现了房子严重过剩的情况。

  环京津城市去化周期过长,很重要的一个原因在于环京津城市严厉的限购政策。就拿燕郊来说,限购以前,在北京买不起房子的还可以去燕郊买套房,每天下班之后花一个半小时就到家了,现在,在北京买不起房子又不符合河北购房政策。

  另外,在大环境趋紧的情况,若没有可观的人口增量,选择观望的人群就会越多,都会想着以更便宜的价格买房,数据显示,燕郊、香河、大厂的新房价格普遍下跌了1%左右了。

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  不同于环京津城市,漳州和厦门的高去化周期,并非政策原因,个人更倾向于认为是“炒房客”云集的后果,炒高厦门房价和漳州房价的人,极有可能是同一批人。

  漳州人口增量并不明显,经济在福建也只是中上水准,所以你要说建这么多房子是因为需求足够,实在有些说不过去。

  最实际的情况就是有人在漳州楼市“联手坐庄”,要知道,漳州最大优势就是距厦门岛仅40分钟车程、还没限购,这对于那些买不起厦门房子的人是一个吸引点。

  相比环京津城市,漳州的楼市格局要被动许多。燕郊的房子卖不动了、实在不行还可以打开限售,是有后手的。而漳州怎么办、去库存似乎可以用到的招数并不多,难不成又加码引进人才?

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  3、住宅去化周期排在末尾的三个城市分别是郑州、杭州和清远。

  这三个城市中,最牛逼当属杭州了,去年的卖地之王就是杭州,库存却快卖完了,看来还是要加快推地才行。

  不出意外的话,今年杭州统计公报数据的时候,杭州人口大概率会是猛增,从发展速度来看,杭州打破了所有人认知,按照这种势头发展下去,跻身国内一线城市杭州可期。

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  郑州的发展也不错、只略逊色于杭州,但郑州的去化周期较低,与杭州或有本质区别,杭州可能真正意义上有较多外市人口流入,但郑州之所以去化周期低,这这得意高层“做大做强”郑州的规划。

  近两年郑州多次扩容、城市内更是各种开工。比如将将温县、武陟、原阳、平原新区划入郑州管理后,必将刺激到郑州楼市、消化不少库存。

  结束语:  

  房子的本质是商品,而商品的价格是由供需关系所决定的,可以想象下,要是全国的人都跑到北京去,那北京房价还不得涨上天。

  为了防止人为的推高房价,近两年在楼市上,我们时常能"房住不炒"和"长效管理机制"这两次,这两个方针都是目前楼市主基调,未来在楼市上一城一策、因城施策等举措都是可以预料的。

  所以,记住,买房一定要选择那些人口净流入的城市,人口流入是最终结果,既然人口大幅流入了,那产业、资金、基础配套是绝对差不起来的!

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