房价越高质量越差,谁之过?

2019-08-10   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 子木

去年,我曾推测过,20182019年购房者可能会遇到史上最差的一批房,而且在2019年下半年楼市还会遇到一波规模性的维权潮。 如今看来,形势已在路上。 进入8月,南昌和北京,一南一北遥相呼应,两处楼盘接连曝出严重质量问题。南昌的一处楼,塌了一个陨石坑,北

  去年,我曾推测过,2018—2019年购房者可能会遇到史上最差的一批房,而且在2019年下半年楼市还会遇到一波规模性的维权潮。

  如今看来,形势已在路上。

  进入8月,南昌和北京,一南一北遥相呼应,两处楼盘接连曝出严重质量问题。南昌的一处楼,塌了一个“陨石坑”,北京的一处房,掉下来一片“天”。

  当下对于购房者来说,或许应该考虑的,并不是房价跌宕和政策起伏,而是房子的自身问题:楼会不会塌、墙会不会裂、天花板会不会掉下来……

  这在房地产发展长达20多年,各房企大谈“满足美好生活”的今天,可谓讽刺。

  01

  陨石坑

  8月1日,江西南昌县中骏雍景湾小区在建项目发生坍塌。

  塌陷位置为两栋楼间车库顶板处,塌陷区域面积达到500平方米,对于一个小区来说,这个面积称为“陨石坑”不为过。

  这着实让还未入住的业主捏了一把冷汗,试想,如果走在家门口,突然掉进500平米的大坑,下面都是钢筋木桩,该是多么无助。

  所以在此事曝光后,登上热门的评论中,“还好塌得早”比“无良开发商”,点赞数更多。

  事件爆发后,当地有关部分连夜封锁调查,而开发商对外的回应则是“回填土的时候稍微有点儿承重不够,并不影响周边主楼的质量问题”。

  这个“稍微”用的极为巧妙,意思是:回填土有点儿重,不小心把“苗条”的钢筋给压断了。

  然而最有意思的是,这个项目还获得过“2018年度江西省建筑安全生产标准化示范工地”的称号,并且还是“为庆祝中骏成立30周年精心打造的精品盘”!

  一位业主说,当初七拼八凑,把积蓄都给了这精品房,本来打算当作婚房用,结果现在丈母娘说不换房就推迟婚期,因为以后不仅要担心地震,还要担心哪一时房子塌了,“赔”了女儿。

  02

  一片天

  相对中骏雍景湾小区,北京东五环外的首开畅颐园则更让人后怕。

  8月4日晚,北京下了一场暴雨,在暴雨的洗礼下,首开畅颐园现了原形,25层高的楼,十几层大片保温板集体脱落,楼下几十辆车被砸。

  小区业主称,以为是刮台风,当时声音特别大,像战争电影中炸弹落地的声响,好在是暴雨天气的夜晚,大家都在熟睡,没有居民伤亡。

  然而总不能把希望,寄托在下暴雨的夜晚。

  还记得小宇航事件,孩子和母亲如往常走在路上,有说有笑,突然高空坠落一扇窗户,往小宇航脑袋砸去。5岁的孩子瞬间倒在血泊之中,旁边年轻的母亲跪在地上,哭得撕心裂肺。

  科学计算,按照首开坠落物的高度,仅仅30克的鸡蛋,就可以砸破人的头骨;一块拇指大小的石块,可能当场夺走路人的生命,如果当天晚上有人在楼下,这十几层厚重的保温板将是无法描述的梦魇。

  与南昌事件不同的是,首开畅颐园于2018年交房,业主已经在小区里住了一年了。有位买了这家房子的读者说,目前维权无门,只能联名要求物业加固保温层,因为实在无法心安,说不定哪天暴雨之后,自家墙壁的保温层也就下来了,现在看着高楼就害怕。

  03

  原因

  你会发现,这两个楼盘虽然相隔千里,地域、价位、开发商都不相同,但有一点是一致的,两者均为限价房。

  拿南昌的中骏雍景湾来说,本来计算能卖到1万多,但在限价政策下,只能卖9000多块钱。而北京的首开畅颐园,是限价安置房,卖的时候限价为1.5万/平米,现在二手房价在2.8万左右,而周边的商品房价格普遍在6万左右。

  商人谋利,从这个客人身上亏的钱,一定会从下个客人那赚回来。被限价砍去利润,节约成本也就成为“潜规则”,但这是房子质量差的理由吗?

  地产行业发展这么多年,工程技术其实已经很成熟了,出现这样的事故,无外乎两个原因。

  1.管理不善

  2.偷工减料

  例如被砍价的中骏就选择了无梁楼盖体系。

  无梁楼盖体系有三点好处,一是开发周期快,二是样子更好看,三是非常省钱。完全满足了开发商对“快周转、高利润、好销售”商业模式的最高诉求。

  但无梁楼盖体系对专业要求极高,如果管理不善,在建造途中某个细节出现问题,很容易导致塌陷,例如2017年河北沧州一个正常使用才3.5年的车库就发生了局部塌陷,简直是业主脑袋上悬挂的不定时炸弹。

  但无梁有梁这都是其次,重要是选用的材料,根据所披露的数据,中骏雍景湾小区用于支撑地库的钢筋直径显然不达标,有一名网友爆料说,之前接过中骏项目,拿到图纸一脸懵逼,因为开发商为控制成本,用的清一色的细钢筋。

  同样外墙脱落的首开畅颐园也是工料问题。

  一个行内的朋友对我讲,在当下的楼盘中,建筑外墙质量问题是最突出的。因为外墙保温的保温板密度应是18~22kg/m3,但很多施工单位都会以次充好,采用18kg/m3以下的保温板。

  密度不够,易导致抹面砂浆层开裂,保温板的自然收缩时间在自然环境中长达60天。但由于生产企业资金周转和成本控制等因素,陈化时间不到七天的保温板就已上墙,这样的结果是上墙后的保温板继续收缩,粘附在保温板上的抹面砂浆层被拉裂,不掉下来才怪。

  04

  启示

  政府限价本来是为了稳定市场,想给予购房者一个更好的空间,然而到了开发商这里,却成了偷工减料的由头,究竟谁对谁错?

  或许这道题没有人能解答。

  但真的希望有关部门能在监管层面起些作用,毕竟涉及到的,是老百姓的生命安全问题。在建筑监管这方面,的确应该好好学学隔壁的日本。

  日本对建筑质量的要求是极其严苛的。首先建筑师的资质审核非常严格,报考者需要有专业教育背景和实践经验。其次有专门的《建筑基准法》要求开发商以法律法规形式明确其产品责任。

  1.交房质量业主不满意,裁决后,开发商全额赔付

  2.强制缴纳保证金,如果“烂尾”,开发商全额赔损

  3.交房后,开发商10年无偿保修

  那么日本出现过质量问题吗?也有。

  2005年,日本千叶县的一名建筑师应开发商节省10%成本的要求,在设计中篡改数据,偷工减料,减少了钢筋的使用量,没有达到抗震7级的能力。结果呢?

  先是吊销资质,再罚款180万日元(12万元人民币),最后再判蹲监5年。

  中国当年倒是也努力过,例如2017年某行业峰会大佬们呆在一起商量出一个妙招:建房子第一步是设计,设计和工程效果有直接关系,责任不都是建筑师的吗?咱们也该学学日本了。

  结果他们一拍即合,商量出了一个「建筑师终身责任制」——只要房子出现问题,建筑设计师负全责。

  风声传出来后,建筑设计师们慌了。其中,同济大学的教授很愤怒:“要我终身负责我的设计,可是我在这个设计院,一年才拿十几万二十几万,你凭什么让我用一生的生命,来担保你这个建筑的问题呢?”

  这就是好比我是设计师,是设计了店里面商品的人,然后加工这个商品的加工厂偷工减料或者运输商品的物流公司磕磕碰碰导致了商品损坏。OK,设计师负全责。

  “拿着卖白菜的钱,担着白粉的心”,建筑设计师可不干。那么拿着白粉钱的人到底跑哪儿了呢?
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