楼市,还能下“金蛋”吗?

2019-08-12   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 深圳看房团

打着保值升值的幌子,行着炒楼之实,等待的是楼市这只老母鸡下金蛋。 不仅普通老百姓这么想,上市公司更有大量企业荒废本业,大行炒房之道,靠着炒房扭亏为盈。 随着政府宏观调控不动摇的决心、周边国家纷纷进入降息周期、人民币汇率频频走低,在这种大背景

  打着保值升值的幌子,行着炒楼之实,等待的是楼市这只老母鸡下“金蛋”。

  不仅普通老百姓这么想,上市公司更有大量企业荒废本业,大行炒房之道,靠着炒房扭亏为盈。

  随着政府宏观调控不动摇的决心、周边国家纷纷进入降息周期、人民币汇率频频走低,在这种大背景下楼市能下出“金蛋”吗?

  伴随限售政策的执行,大多数热钱都已经被围剿在楼市这一蓄水池,三年无法出来兴风作浪。随着这一政策的严厉实施,出现了想买房的买不起,想卖房卖不出的僵局。

  这一轮宏观调控的核心,个人以为是三限政策,尤其是限售政策的执行。

   全国基本上执行三年限售调控,这样大大增加了炒房人的持有成本,也让房子无法高速流动,把热钱困死在楼市这个蓄水池里,政府然后实施连贯的金融政策,让楼市逐步退烧,回归理性。

  可能下半场的楼市没有普涨的机会,但在某些限价的区域,依然还有套利的空间,只是需要一双投资的慧眼而已。

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  远离楼市中低速流通的市场

  最近很多群都有投资客咨询:哪里的房子比较有投资价值。关于这个问题,个人倾向于一线城市的房子,比如深圳、广州。

  什么逻辑呢?就是两大一线城市的房子流通性较好。

  没有实施限售政策之前,深圳的房价处于全国领涨地位,不存在卖不出去的可能,只要价格稍微低于市场价格,就会有买家上门洽谈。

  而内地很多城市,虽然升值幅度不一定低于深圳,比如南京、苏州,涨幅同样惊人,可房子的流通性比深圳、广州差。无论投资哪个城市,房子的流通性都是首先需要考虑的问题,不然,仅仅只是纸上富贵。

  比如笔者2010年回长沙买了一套联排别墅,当时裸房价格在191万,三年后市场价在248万左右,可卖了三年也鲜有客户咨询,最终,208万出售,亏损20万银行利息,认赔出局。

  政府这次宏观调控的核心,就是让房子无法高速流通,导致投资客增加持有成本之后,没有投机的利润,炒房现象逐步退烧。

  笔者算了笔账:即使按照目前4.9的利率,二套上浮15%利率计算,年化利率在5.635左右,五年的持有期间,利息成本预估在28个点左右,外加契税、维修基金等支出,包括资金的使用成本之类,五年房价至少上涨35%,才能收支基本持平。

  从四个一线城市看,都具备人口净流入的情况,都是超级人口密集城市,都具有较好的高速流通市场。

  从广州、深圳两大一线城市来看,一个是省会城市,一个是新兴崛起的大湾区龙头引擎城市,两者一个重科技创新,一个重产业布局,优势各有千秋,难分伯仲。

  仅从私有住房保有量这一项指标看,个人偏向于深圳更有市场空间,据房多多半年报数据:

  深圳仅有36%的私有住房保有量,更为稀缺的土地市场。从深圳溢出的强盛购买力支撑的东莞、惠州两大城市,我们便可见一斑。

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  想买房的买不起,想卖房的卖不出

  想买房的买不起,或者没有资格;想卖房的卖不出,或者没有买家,或者处于限售期。原先的商品房买卖市场,被宏观调控打乱了阵脚。

  无法高速流通的楼市,就等于没有太多的投资价值。没有快速的流通,开发商资金流就会随时断裂;没有高速的流通,炒房客就会随时断供,楼市上涨后的“金蛋”无法兑现。

  自去年下半年开始,频频看到开发商通过融资渠道进行融资,利率高达两位数以上。有时开发商拿地的行为被媒体各种夸张地报道,其实开发商拿地有时也有被动的无奈。

  比如今年中海地产54.08亿光明拿地,因为中海深圳土地储备十分稀少,再不咬牙拿地,深圳的营销团队将面临出走的尴尬,那代表着以后中海在深圳丧失拿地能力,这是中海拿地的被迫之举。据成都一家调查机构去年四季度调查数据:目前的楼市置业行为中,只有不到15%是刚需,大量的置业行为都是投资或者投机的套利行为,而真正想买房的刚需,因为房价太高,高攀不起。市场上开发的大量住房,都成了投资的标的物,房子成了抵御被货币稀释或者抵御通货膨胀的一个载体。

  如果三限政策继续不放松,个人判断首先会在成交量上有所变化,成交量的下降,带来二手房的下跌,继而新房与二手房价差逐步缩小,最终一、二手价格倒挂现象消失,排队摇号买房的行为因无利可图而消失。然后,市场才会真正步入下降周期。即使宏观调控不松动,在执行一城一策的当下,也不是所有城市都没有机会,比如一线城市的深圳,调整近三年,下跌动能已经很弱,比如二线的长沙。

  每一个城市的投资机会,因板块、项目个盘具体情况而不同,需要甄别。

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  高涨的房价,会坐“升降机”?

  进入2018年后,楼市观望的人群越来越多。很多吃瓜群众期待中国楼市坐一次“升降机”:哪里涨上来的,再跌回哪里去?

  个人情感上,本微也期待这样的奇迹发生;可理智上,这是不可能的,也许会小幅度下挫,但不会深跌太多。毕竟,房价的上涨对应的是市面上释放的货币数量参数。

  从客观数据来看,2018年进场买房的投资客,大多做了炮灰。

  在深圳甚至从2017年开始,就有很多买房者目前处于亏损状态。

  目前的楼市,已经处于下半场,希望通过炒楼暴富的投机客,最好远离楼市。那种期待投资楼市,再次抱得“金蛋”归的投资客,建议放弃这种不切实际的幻想。

  2019年,各种预测房价的大神纷纷出来哗众取宠,有预测深圳房价会上涨到均价15万的,也有说深圳房价会跌回32000元的。

  本微想说:无论看多看空,离开中国金融政策的变化以及国际金融环境的局势,都是臆断,这种价格的预测没有丝毫可信度。

  上周,美联储进入降息周期,以及周边其他国家的量化货币政策,中国央行的压力可想而知。

  如果跟进放松金融政策,势必刺激资产泡沫的上升;如果不跟进量化宽松政策,又会导致国内货币被周边国家宽松政策稀释的风险;总之,未来中国楼市的发展,与中国金融政策走向息息相关;

  经历近三十个月的横盘整理,深圳住房成交量丝毫没有急剧萎缩,购买力依然十分强劲。

  我们要担心的不是深圳涨跌的问题,而是选择置业深圳哪里的问题,毕竟手里的货币时刻有被稀释的可能,只有房子才能抵御通货膨胀以及M2的冲击。置业哪个区域,首先得看个人需求。要是纯投资,闲钱不多,可考虑性价比较高的光明、沙井、坪山片区;

  要是自住兼投资,可以选择福田、前海、后海环境成熟的二手房小区,价格不贵,又有成熟的配套,同时还有一定的升值空间。如果是考虑学校问题,一般更多考虑南山、福田、龙华三区。另外购买同一区域的什么产品,也是有一定讲究。是楼梯房,还是电梯房。如果是投资,首先应该想到什么人会是未来的购买人群,他们会有什么样的需求,考虑到了他们的需求,未来才能快速流通。
毕竟,在人民币对内对外贬值的趋势下,我们可选择改变货币缩水的手段很少。

  不过得改变过去加杠杆炒房的行为,在量力而行的前提下,尽量考虑自住需求的客户上车,毕竟投资楼市的黄金期已经过去了,大量的房子的投资价值很低,投资周期也在延长。

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