今年房价涨了多少?谜底终于揭开了

2019-08-14   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

楼市最大的谜团是什么? 既不是到底有多少房子,也不是到底空置了多少房子, 而是价格。 或者说,真实的价格到底是多少,到底是涨了还是跌了。 其实国家统计局每月公布的数据里,就隐含着全国平均房价的数据,你只要认真阅读并计算一下,就可以获得这个数据。

  楼市最大的谜团是什么?

  既不是“到底有多少房子”,也不是“到底空置了多少房子”,而是价格。 或者说,真实的价格到底是多少,到底是涨了还是跌了。

  其实国家统计局每月公布的数据里,就隐含着全国平均房价的数据,你只要认真阅读并计算一下,就可以获得这个数据。

  国家统计局公布的是“截至当月,全国商品房销售面积”,以及“销售金额”。你只需要从每年第一个月(统计局每年第一次公布数据,是把1到2月合并的)开始计算,剔除包含的之前数据,就可以获得当月的销售面积和金额,计算出当月的“全国均价”。

  这个均价,是包含了住宅、写字楼、公寓、商铺的整体均价。但我们只有这样一个官方数据可以使用了,所以还是珍惜它吧。

  下面,是我根据国家统计局的数据,计算出的2018年1至2月以来的,月度成交数据(每年最初2个月是合并的):

年度

月份

均价(每平米元)

2018

1-2

8511

3

8504

4

8778

5

8832

6

8762

7

8839

8

8888

9

8751

10

8535

11

8778

12

8878

2019

1-2

9079

3

9052

4

9874

5

9404

6

9337

7

9590

  通过上述数据,我们可以看出:201912月的均价,同比201812月的均价,上涨了6.7%,超过了同期GDP的涨幅。

  至于2018年全国商品房的均价为8737元(每平米),2017年全年均价为7892元,2018年的涨幅为10.7% ,这种算法下涨幅就更大一些。

  20197月的单月均价为9590元(每平米),比去年同期的7月,上涨了8.5%

  此前多数主流经济学家,以及地方债发行公告里,对于房价、地价的预期都是“不高于同期GDP增速”。现在看起来,至少全国均价仍然是显著高于GDP增速的,也高于房贷利率。目前房贷基准利率是4.9%,按照上浮25%计算,也不过6.125%。

  从上述单月均价表格也可以看出,2019年4月的均价一度上冲至9874元(每平米),应该创下了历史最高点。可能也正是鉴于此,管理层决定再次严控楼市。

  20194月的均价竟然比201812月上涨了11.2%,而时间只有短短的四个月,这当然会引起高层的警惕!

  4月以后单月均价的走低,显示央行、银保监会的调控措施开始发挥作用。另外,单月成交量在6月冲上2亿平方米之后,7月已经回落到了1.3亿平方米,是最近三个月里成交最低的。

  另外,根据国家统计局的数据,开发商投资增速1到7月为10.6%,是半年来最低的(见下图)。

今年房价涨了多少?谜底终于揭开了

  由于楼市收紧,在6月出现反弹的“固定资产投资”也再度掉头向下,同比增速为5.7%(见下图):

今年房价涨了多少?谜底终于揭开了

  在“固定资产投资”增速里,还有一点值得关注:

今年房价涨了多少?谜底终于揭开了

  上图可以看出,整体增速是5.7%,但民间投资增速只有5.4%,国有控股(地方政府、国企)的投资增速为7.1%。这固然意味着财政政策在发力,国企去杠杆结束了,但也告诉我们:即便是当前5.7%的低迷投资增长,仍然是国企、地方政府带动的,民间投资增速比上个月回落了0.3个百分点。

  下面的结论值得大家记住:

  什么时候中国的固定资产投资增速“民间”显著超过“国有控股”,投资增速长期稳定在GDP增速的1.5倍左右,而且民间投资主要是制造业、高科技投资而不是房地产,那么中国经济转型就基本成功了,楼市长期健康发展也就有了基础。

  7月数据里,消费增长降温,也值得关注。

  根据统计局数据:2019年7月份,社会消费品零售总额33073亿元,同比名义增长7.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)。

今年房价涨了多少?谜底终于揭开了

  上图是消费增长走势图。7月出现了显著拐点,剔除物价因素后的实际增长只有5.7%,低于当前GDP的增速。这说明经济尚未有见底的迹象。所以货币和财政政策应该力度更大一些。

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