龙湖暴雷:业主维权潮,这两年建成的房子还能买吗?

2019-09-05   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 今日怡见

从来没有哪个行业像房地产一样,在过去十几年浮沉的经济周期中,始终保持了昂扬向上的态势。 而龙湖地产,就曾是房地产行业的一匹黑马,从06年的30亿业绩,到10年的300亿业绩,它仅仅用了4年时间就实现了十倍的增长。 这个可怕的成绩背后,是龙湖 曾经 非常

  从来没有哪个行业像房地产一样,在过去十几年浮沉的经济周期中,始终保持了昂扬向上的态势。

  而龙湖地产,就曾是房地产行业的一匹黑马,从06年的30亿业绩,到10年的300亿业绩,它仅仅用了4年时间就实现了十倍的增长。

  这个可怕的成绩背后,是龙湖曾经 非常务实非常诚恳的态度。最开始,女总裁吴亚军说,我自己很难买到好房子,所以我很想建出靠谱的好房子,初衷可以说是很朴实了。她确实没有说谎,很长一段时间,龙湖只深耕重庆,在重庆各个楼盘提供优质的房子和物业,逐渐打出了一片天。在重庆人眼里,这个企业靠谱,深耕细作,对业主负责。

  好口碑让龙湖拥有了十年的好业绩,成长为了港交所的优质上市公司,但最近,一切都不一样了。

  在湖南长沙,龙湖地产几乎成了“维权”的代名词, 完全不复以前的品质,变成了人人喊打的公司。更可怕的是,不只是长沙,今年龙湖的维权事件已经覆盖到了全国, 各地的业主要么人心惶惶,要么失望愤怒不已。

  连房企里的质量优等生都暴雷了,我们还能去哪买质量放心的房子呢? 业主大闹龙湖发布会

  8月27日,龙湖集团在香港举办了2019年中期业绩发布会,老板吴亚军自豪地说,“没有故事就是好故事。

  这句话非常漂亮,因为一家财务指标健康、稳步增长的公司不需要投资者操心,没有故事,就少有风险。而龙湖交出的半年期答卷就是这样:

  1-6月,合同销售额同比增长8.8%;实现销售收入同比增长42.2%;核心净利润同比增长26.0%;净负债率为53%,平均借贷成本为年利率4.56%。

  稳定的高增长率,低借贷成本,少负面新闻,是我的话我也会青睐这家公司。

  然而,就在老板吴亚军为业绩而骄傲时,一个“故事”当场发生了。

  有一位自称是龙湖业主的西装男士,突然在发布会上拿起了话筒,他哽咽地控诉着龙湖长沙楼盘的缺陷,讲述业主们维权之艰难,他说,“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道,龙湖在长沙是维权的代名词?”

  这简直是发布会的泥石流现场,好在吴亚军女士心理素质极强,她没让保安打断这位业主,始终保持着礼貌而不失尴尬的微笑听完了整段维权言论。

  业主说的每一个问题,都足够扎心:

  龙湖在长沙市的每一个楼盘都在维权,无一例外;

  不仅不解决问题,龙湖甚至找涉黑人员打业主;

  交给业主的房子里,进气口和燃气出气口只有五十公分,远小于国家规范要求;

  长沙龙湖水晶郦城,收了2468.56元/平的精装修费用,结果交房之后找专业机构评估,最多价值1000元/平;

  除了抽油烟机和消毒柜,其他什么电器也没有,抽油烟机还是几年前的库存品,非常落后......

  是什么驱使这位长沙的业主不辞辛苦,千里迢迢赶去香港维权呢?

  不是业主太挑剔,是房子实在差,差到无数人觉得被欺骗、被背叛了,他们不得不走上了慢慢维权路。

  这些购房者何尝不是信赖龙湖的品牌才掏出了巨款呢?难道业主奋斗半生赚的钱就活该被坑吗?

  很显然,事情走到大闹发布会这一步,是因为龙湖彻底伤了全长沙业主们的心。

  这位业主的现场发言极其克制、礼貌,他对吴亚军说, “吴女士,我很钦佩您,我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖......我不知道为什么会成这个样子,真的,我不知道,不知道为什么会成这个样子,我跟龙湖沟通多少次……”

  这也算是一次教科书式的维权了, 他要是情绪特别激动,势必会降低自己言语的可信度,也容易被安保人员打断,但是他有理有据,情真意切,如果去阻止他的话,反而显得龙湖有大问题。

  但这么一位有教养的男士,都被龙湖逼得跑去香港维权了,只能说如今住宅的质量已经触目惊心。

  最值得担忧的是,龙湖在抓质量这一块是业界翘楚的地位,连龙湖都大范围暴雷,那我们还有好房子可买吗 ?只能住着质量不合格的房子,或者看着几十万的精装修款打水漂吗?

  “这两年建的房子不要买”

  把一个靠质量口碑做起来的优等生,逼得降低质量标准自砸招牌,肯定不是贪图多一分利润可以解释的。毕竟百分之几的利润事小,没必要自断企业前程。

  为什么龙湖会变成今天的样子,还要从16年说起。

  正如前面说龙湖是从重庆做起来的,这家企业一直深耕在西南地区,直到09年在港交所上市,龙湖才开始把布局扩张到了全国。

  15年的时候,龙湖在长沙的房子卖得很不错,当年正值全国大力推行房地产“去库存政策,货币宽松,房价飘红,龙湖和其他大地产商一样,都感受到了市场极其强烈的热情。

  想继续抓住时代红利,回应市场狂热的需求,龙湖首先要继续拿地,才能建起一栋栋高楼,卖掉一套套房子。

  16年,龙湖就大手笔拿下了长沙的两块地,一块就是这次维权声音最大的水晶郦城,当时土拍成交价3.11亿,折合楼面价都要5637元/平;另一块更贵,在芙蓉区东岸街道,成交价14.53亿,楼面价高达8588/平。

  然而,企业家也不是预言家,谁知道拿地不足一年,政策就转向了,全国从去库存变成了严格调控, 长沙同样是限购、限价调控不断,而且长沙人民比较热爱生活,在炒房上热情不大,房价根本涨不动了。

  再到18、19年,全国进入去杠杆周期,中美贸易摩擦也造成了一些影响,国内对房地产的调控彻底定性为了:“不将房地产作为短期刺激经济手段” ,房价自此告别大涨。

  房价横盘,老百姓终于能够安心工作生活,不用再日夜担忧什么时候上车了,但地产商慌了,在16年高点拿的地还没卖出去,现在面包都快跟面粉一个价了,毛利率从哪里来呢?

  这个担忧绝不是龙湖一家的担忧,高点激情拿地的地产商不在少数, 富贵险中求,他们要是没有冒险的勇气,一旦错过了机遇,就会远远输给同行。

  这些赌错方向的房地产商,想要求得足以生存的毛利率,可选的方式非常有限。

  销售费用降不了 ,不打广告推广,房子根本卖不出去;管理费用降不了, 每一个环节有人去运作才可能保证周转;财务费用更不可能降, 像龙湖这样从来不碰信托的公司,财务成本已经非常低了,激进的房企里,财务成本超过10%的都不少。

  费用降不了,成本也堪忧。 土地成本锁死在高位占了大部分,实在要缩水,只能从人工建材上下功夫了,装修偷偷以次充好,建造上想方设法偷工减料,毛利率就大致保住了。

  对于房企的区域负责人来说,保住毛利率就是他的核心业绩指标,他退无可退,做不到就失业了;

  而对住户来说,质量差也没有太多维权渠道,多半的人就吃了哑巴亏,这么多年都没看过哪家房企重新赔一个小区给住户的,最多也只是赔点钱了事,但房子却还是要自己住。

  这两年因为房屋质量问题被业主维权的地产商不在少数,碧桂园曾有南京业主大规模维权,赶工出来的房子,承诺的设施不具备、违规私自回填地面规划好的车位、大门发出腥臭味、墙面起泡、地板发霉、水槽没用就生锈......

  从结果来看,地产商们仿佛选择了同一条压低成本的路,他们抛下了信赖他们的新业主,决定剥削大家的皮衣来支撑自己过冬。

  至于动用黑社会力量欺压业主,已经是不得不用更多手段去圆谎了。

  16、17年政府出让了多少地块,也许就意味着还有多少质量被牺牲的房子要进入市场, 指望一个商人把社会责任感放在第一是不现实的,更不用说是业绩压力极大的上市公司。

  所以,从龙湖维权的案例里,我们更应该看到的是,普通购房者今年面对的危险,高点拍下来的地,现在建成了一批批的房子,挂出了高高的价格,可是是否值得买,就绝对要打问号了。

  这节的小标题不是我说的,而是绿城房地产的总经理李军说的, 也许是绿城没有被市场热情冲昏头脑,在16年极其谨慎没有激情拿地,所以他现在很从容,当众讲了一个良心建议:

  ”我一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。 谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。

  最后,怡宝告诉大家一个很简单的避坑方法,大家可以打开中国土地市场网,点击“地块公示”或者“房地产大企业购地情况”,先查查这块地啥时候拿的,再决定房子还要不要买。

  转发提醒你的亲朋好友,避开高点拍的地,很大概率会买到质量更好的房子,他们一定会回来感谢你的。

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