楼市,总算等来一个大利好!

2019-11-13    作者: 成都新闻网编辑部    来源:陈兴杰    阅读:

不怕卖房的人多,就怕卖房的人少。只要交易环节畅通,房价就是趋降的。 对豪宅征税,只能让人买普通住宅也更难。 深圳作为一线城市,给二手房交易松绑,这是一个积极信号。 早年港剧引进内地的时候,常听剧中男女说千尺豪宅。听起来很气派,旁人都一脸艳羡的

  不怕卖房的人多,就怕卖房的人少。只要交易环节畅通,房价就是趋降的。

  对“豪宅”征税,只能让人买普通住宅也更难。

  深圳作为一线城市,给二手房交易松绑,这是一个积极信号。

  早年港剧引进内地的时候,常听剧中男女说“千尺豪宅”。听起来很气派,旁人都一脸艳羡的样子。后来才搞清楚,所谓“千尺豪宅”,大约才91平米左右。

  这算是什么豪宅呢?不过是香港这地住房太过拥挤,大量市民蜗居小屋,显得90多平的普通房屋也称起豪宅。真是何等辛酸。

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  最近几年,内地一线城市住房也有“豪宅化”倾向。这不是民间私论,而是官方认定。

  二手房交易要交增值税,购买未及两年者,需缴纳5.5%增值税;如果满二年,则视房屋而定:普通住宅无需缴税,非普通住宅需要缴税。

  所谓非普通住宅,通常也被称作豪宅——尽管它可能一点都不“豪”。比如说,当下北京住宅满足以下标准之一,即可称豪宅:

  (1)住宅小区建筑容积率1.0以下;单套建筑面积在140平方米以上,并参考其实际成交价格确定;这一条通常没什么争议,重点是第(2)条。(2)实际成交价低于2014年发布的住宅所在区域平均单价或总价的1.2倍。2014年的标准显示,五环内单价近4万块钱,总价468万。

  熟悉北京房产的人知道,五环以内单价不超4万或总价不超468万的房子,不是老破,就是小。这个标准的房子被认定为“豪宅”,实在是有些让人无语。

  深圳的情形也差不多。当前深圳二手住宅平均总价已是781万元,而普通住宅和豪宅的价格分界线,远远低于此。南山区是490万,福田区是470万,罗湖区是390万,宝安区是360万。这几个价在当地能买多大房,深圳人都有体会。

  去年我一位朋友在罗湖买房,70多平小三居,小夫妻加一小孩,还要留一间小房请母亲带孩子。就这样一个小房400多万,居然算深圳“非普通住宅”。

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  “豪宅”交易就要多缴税。增值税向卖房者征缴,以本次售房收入减当时购房总价差额的5%征收。过去多年深圳房价一路上涨,售房征税缴纳十几二十万的,比比皆是。

  增值税对市场的作用是:卖房者多缴税,他们获益的激励减少,市面房源相对会减少。最终还是由购买房承担高房价。对二手房主征越高的交易税,买房再卖房就越吃亏。普通人“新房到二手房”的传导中获利缩小,新房市场会萎缩,二手房也会减少,房子就会变稀缺。想买房的人,就更难了。增值税对“普通住宅”有豁免,早先的目的,是减轻改善性购房者负担,给中产买房者一点实惠。

  但随着房价上涨,这种实惠早就不存在了。大量所谓“普通住宅”身价提高,它们成为官方豪宅,也要缴纳增值税。对这样的房子征“豪宅税”,实在太说不过去。最近的新闻,11月11日起,深圳“容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下”的房子,无论总价多少,都视为普通住宅。只要过户满两年,都免征增值税。房产专家计算,一套早年购入总价为300万,现在总价千万的房子,一经卖出,可以节约税收可达30万元。卖房者的收入增加了。卖房者少交一笔税,对买房者也是利好:税负降低,会有更多潜在的持房者卖房套现。这相当于增加住房供给,有利于降低房价。这项政策出台之后,很多人说:无论税收减不减,有房的人始终不吃亏,他们会把价格往上调的。其实不必那样悲观:有房的人也在竞争,人人都想高卖,就会形成抑制价格上涨的动力。不怕卖房的人多,就怕卖房的人少。只要交易顺畅,从新房到二手房市场的环节畅通,房价就是趋降的。通过供给需求的变化来分析价格走势,才是正确的经济学思路。

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  增值税有激发供给的作用,但同时,政策变动也点燃购房者的热情。政策给市场带来的价格变动,短期看不会特别明显。但毫无疑问,这对深圳房产市场是一重大利好。它使市场恢复了热情。

  过去两年多,深圳房地产出台许多限制性政策,现在风向似乎变了,未来是否会再出松绑政策呢?人们充满期待。对全国中小城市而言,深圳都有标杆性的意义。过去一年全国许多城市都在放开或者取消限购的边缘试探。但由于风向未明确,步伐迈得不大,河南开封和山东菏泽甚至上演过取消限购又撤回的“政策一日游”。深圳作为一线城市,给二手房交易松绑,这是一个积极信号,后续若有更多城市跟进,低迷许久的房地产市场或许会重新振作起来。

  值得强调的是,深圳这一次没有完全取消“豪宅税”。144平米以上住宅交易,还是要征收增值税。这项规定似乎深入人心,很少人讨论。但正如前面分析,征税减少供给,废除税收,有利于让大面积住宅流入市场,增加供给,对买房者也有好处。想让房价降低,真正、完全、彻底地废除“豪宅税”,是一个有价值的选项。对“豪宅”征税,只能让人买普通住宅也更难。2003年“招拍挂”制度出台前,那时中国房地产市场的土地供应较为充足,当时北京房价相对其他城市也不算高。开发商很少开发70平米以下房子的数量,购房者大多也不感兴趣——面积这么小的房子,怎么住呀?当时住宅面积都在120左右,超过140平米的比比皆是。在一个房地产环境宽松的时代,人们对大面积房屋有追求,是很自然的。在当时,没人会把140平米的房子视为豪宅。随着房地产市场管控趋严,房价不断攀升,购买大面积住宅成了大多数人的奢望,“豪宅”的标准一再降低。“豪宅”是一个很好的词,它通常只属于社会少数的有钱人。当普通住房成为“豪宅”,平民换房要交“豪宅税”,这反而是一件令人悲伤的事情。

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