深圳楼市,放松的背后!

2019-11-14    作者: 成都新闻网编辑部    来源:房东的ID    阅读:

就在2019年双十一这一天,深圳的豪宅税迎来了调整,将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。在新的征收标准里,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年免征增值税。 消息一出,引发轰动,这个调整究竟有什么影响?有什么目的?

  就在2019年”双十一“这一天,深圳的“豪宅税“迎来了调整,将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。在新的征收标准里,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年免征增值税。

  消息一出,引发轰动,这个调整究竟有什么影响?有什么目的?又传递了哪些信息?我们下面就一起来看一下。

  一、助力楼市

  这个调整对市场的直接影响是大幅降低了交易过程的费用,助力了楼市。以深圳房价最高的南山区为例,南山区之前的豪宅标准是达到490万总价即是豪宅,如今豪宅标准调整,假设有一套成交价1000万元的面积100平米、小区容积率2.0的“满二”住宅,前一次交易价格为500万元,那么过去面临的增值税是(1000-500)/(1+5%) *5% = 23.8(万元);

  但在今年11月11日后,这样的交易将免去23.8万元增值税。要知道,二手房交易过程中最重的一项就是增值税,契税和个人所得税都是小头。

  增值税减免后,业主可能调升价格,使得在买家总负担不变的情况下增加自己的到手收入,也可能会使得部分买家享受到一部分减税红利。

  深圳二手房增值税计算方法

  深圳对豪宅的衡量标准中取消了总价限制,也让很多本来是豪宅的房子不再是”豪宅“了。

  以最近深圳创下多层住宅单价记录的恒裕滨城二期为例,该小区有一处建筑面积88平米的房子在近期以2375万元的价格成交,单价逼近27万元/平米,该小区容积率2.14,也就是说,该房同时满足这两个标准,这个单价27万的房子在未来将不再属于”豪宅“。

  2019年10月,深圳后海片区部分成交二手房

  在深圳行动之后,我们应该关注其他热点城市未来是否放松”非普“的认定标准,以北京为例,只要是上了468万总价的五环内住宅就都算非普通住房,而与深圳不同的地方在于,北京对于非普通住宅不仅有更高的增值税,还有贷款限制,北京人如果要买二套非普通住宅,需要八成首付,这几乎是废掉了加杠杆的操作空间,这种情况下,房价失去了上涨动力。北京过去两年半房价持续低迷,就是因为对信贷的严格控制。

  二、业主狂欢

  调整方案出来后,有不少房源立刻坐地涨价,甚至有部分小区业主在微信群内抱团抬价。

  令人疑惑的是,提价后是否卖得出去?看似团结的背后,真的不会有人抢跑吗?看来这些业主真是找到了致富的良方,只是可以更直接一点,那就是把自己家的房子按照100万/平米的价格挂出去,这样一来人人都成亿万富翁了。

  中粮天悦壹号某业主群,有业主表示:谁报价低于10万就和谁绝交

  半岛城邦三期某业主群

  这也让人想起不久前,贵州毕节黔西县牛肉粉店集体涨价的新闻,事后被当地监管部分裁定违法并予以行政告诫。

  商家抱团涨价被认定为违法行为

  三、无需刺激

  论炒房精神,深圳自称第二,没有别的城市敢说自己是第一,深圳的居民杠杆率远超其他三个一线城市,过去两年,深圳房价的表现在热点城市中算得上是非常强势的。

  一线城市房价自2017年3月以来有了显著分化,北京和上海在2017年3月见顶之后不断调整,目前整体房价已经比当时低了15%甚至更多,两地现在的楼市仍然非常冷淡,调整没有结束的迹象;

  广州由于涨得比较晚,因此到2018年中时房价才见顶下跌,目前也比高点下跌了约10%;

  而深圳的房价非常强势,在2015-2016年短期翻倍后,整体房价仍在创出新高,甚至有一些片区相比2017年初整体上涨了50%以上。

  根据中原地产研究中心的数据,对比深圳和上海的房价走势,自2017年3月以来,深圳房价跑赢上海接近40个百分点。

  2017年以来,深圳房价大幅跑赢上海,且分化还在加剧(数据来自中原研究中心)

  虽然上海的房价大幅跑输了深圳,但上海经济在今年的表现开始明显好于深圳。2019年第三季度,上海经济总量相比去年同期的增量达到852.7亿(同比名义增速10.53%),远超深圳三季度仅33.9亿的同比增量(同比名义增速0.52%)。

  实际上,在过去两年,北京和上海的经济转型成果显著,值得包括深圳在内全国其他城市学习。京沪在过去两年比较突出的变化在于:基础设施成熟、消费增长强劲、投机风气退潮、实体经济稳固。

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  位于浦东的上海飞机制造有限公司,占地4000亩,这里是C919客机飞机的总装基地,也将是中国民用飞机制造的一张名片

  四、坐实失速

  这段时间,有关深圳“经济失速”的讨论非常广泛,深圳第三季度单季GDP同比名义增速仅有0.52%,虽然这个名义增速背后有很多争议,例如统计调整和深圳过去名义增速波动一直比较大等解释。

  巧的是,在对于”失速“讨论正热的背景下,深圳放松了对楼市的调控,要知道,深圳的房价已经在创新高,而北上广楼市温度明显低于深圳,但仍然保持定力,由于楼市历来被作为刺激经济的一项工具,深圳这个行为相当于是坐实了失速的担忧。但也需要看到,2019年的今天与2015年“330”之前已完全不同,如今国家“房住不炒”政策坚决、房贷利率不降且“认房认贷”严格,居民杠杆率也已经很高,即使加大刺激,合格的借款人也不够了。

  房贷存量大幅增加的背后,消费增速下降

  深圳经济的失速很大程度上是由于非理性的楼市带来的高成本和高债务导致的,如果真的再用刺激楼市的方法去提振经济,是典型的饮鸩止渴。

  五、积极作用

  由于深圳此举有明显的托市嫌疑,在消息传出后引发了一些争议。

  后来深圳市住房和建设局正式回应称,“日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。”

  考虑到深圳的非普通住宅定义并没有对贷款比例进行限制,加上深圳居民杠杆率已经很高,可以预期这个规则变化的影响会比较有限,而长期来看,也有一定积极意义,那就是让二手房的流通更加顺畅。

  目前热点城市楼市的“供不应求”并不是因为房子总量不够,而是因为存量市场的流通盘太少,由于二手房交易成本高而持有成本几乎为零,很多人囤积大量房产坐等升值,这些房源被冻结在不少大户手中,无法流向二手房市场形成有效供给,这对于市场而言显然是个不健康的状态。

  包括深圳在内的越来越多的热点城市,二手房成交量已经远超新房成交量,存量市场的供给成为了市场主力。因此,降低房产的流转成本,提高房产的持有成本,才是盘活存量资源并具有可持续性的大方向。

  总之,为了实现全民安居乐业,为了避免金融风险的积累,国家”房住不炒“的政策必须得到各地的尊重与严格执行。

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