十八线楼市的迷局!

2019-11-25    作者: 成都新闻网编辑部    来源:子木    阅读:

昨天接到一个电话,是老家打来的。 电话那头传来的声音急切却又陌生,细一盘问,原来是二姑夫亲弟弟家的孩子,这样的远房亲戚大半辈子都见不了一面。曲曲折折十八弯找到我也是不容易。 无事不登三宝殿,心里对电话的内容早有了谱儿,无非就是买房的事情。也

  昨天接到一个电话,是老家打来的。

  电话那头传来的声音急切却又陌生,细一盘问,原来是二姑夫亲弟弟家的孩子,这样的远房亲戚大半辈子都见不了一面。曲曲折折十八弯找到我也是不容易。

  无事不登三宝殿,心里对电话的内容早有了谱儿,无非就是买房的事情。也拜老妈所赐,这两年,基本隔三差五就会接到老家的电话,然后完成一份份“公益咨询”。

  电话里先是寒酸几句,然后紧接着进入正题:“听说你现在专门研究房呢?你说咱们这县城的房子到底值不值得买呢?最近又盖起了几栋新楼,可高呢,房价还一个劲的涨!我还想多买一套,急得睡不着……”

  这亲戚所在的县城是内蒙古乌兰察布市凉城县。说了这名字,你可能在地图上转几圈都找不到。但说起鸿茅药酒,你或许还能知道些名气。

  也是碰巧,前段时间我还对凉城县楼市深入研究了一番,至于研究的原因,并不是因为感兴趣,而是它代表了中国大部分县城楼市的现状。

  且听我慢慢聊。

  01

  凉城县位于北京西400公里处,因为“凉”可以拆分为“二京”,所以常被当地人戏谑为处于北京西10环的“二京城”,也有人说这里是古代皇帝的避暑胜地,不免多了一些神秘感。

  根据2000年第五次人口普查的数据,凉城县人口24.9万,有意思的是,时隔近20年,当地政府官网显示的人口数据却变成了24万,人口倒退了9000人。而“城区”人口4万多,基本没怎么变过。

  至于人口倒退的原因,很简单,产业倒退,年轻人在加剧流失。

  当地人称凉城县的三大经济支柱是鸿茅药酒、岱海电厂和房地产。

  去年鸿毛药酒一度登上年度热搜,知道为什么,凉城警方会因为一篇鸿茅药酒的负面文章实施跨省抓捕吗?因鸿茅药酒创造了当地三分之一的GDP。

  而岱海电厂就更魔性了。

  岱海是内蒙古第三大内陆湖,全区闻名的四大水产基地之一,凉城县的母亲湖。我前些年去过,湖水清澈,碧波荡漾,不负草原“塞外明珠”的称号。然而当地政府为了创造GDP,引进了电厂,并把电厂建在了湖边。

  原因是,湖水可以为电厂煤炭发电的机组降温。同时也把噩梦带给了这座漂亮的天然湖泊。

  2019年4月18日,凉城县摘去了贫困县的帽子,但同时付出的代价是惨痛的。而且,你会发现,“发展产业提振经济”,这对于中国十八线小县城们来说是一道世纪性的难题。

  02

  产业差劲,直接影响的是县城居民的平均收入。

  怎么去快速判断当地的人均工资情况呢,这里告诉你一个很好的方法,就是看当地饭店的招聘信息。

  一般一个服务员的工资水平,基本代表了社会基础劳动力的财富收入情况。

  在凉城县,我看到饭店门口的招工牌上写的是2000元起步,而且在几家大大小小的饭店中吃饭,服务员大都在40岁以上。这又进一步佐证了,凉城县年轻人在加速流失的事实。

  不单是凉城县,前几天我看到了一份数据报告。根据【2019年中国县域零工经济调查报告】中显示,中国超过90%的县域用户愿意在平时继续从事零工,其中已经有零工收入的已经有52%之多,而有正工和零工双份收入的人群占到了24.72%。

  换句话说,中国县城有超过6成的人没有正式工作,只能打零工。 而根据区域的城镇居民月均收入来看,平均收入不到3000元,可支配收入大概只有2000块。反映的正是凉城县的现状。

  凉城县目前的新房房价是4500元/平米,虽然绝对值不高,但是相对增长性和未来空间,泡沫程度可能已经比肩一线城市。

  有了上面这些基础,接下来我们再看凉城县楼市。

  03

  首先凉城县是没有二手房市场的。

  当地人认为买房的意义在于结婚,不是丈母娘逼,谁愿意花这么多钱去买房。而且有意思的是,当地对婚房的要求要远胜于北京。房子是基础,车子是标配。结个婚几十万都挡不住。

  当然档次可以再降,但唯独二手房是不行的。新婚就要住新房,别人住过的二手房算怎么回事。

  那么县城的二手房谁买呢?村里老百姓。

  对于凉城县“城区”,唯一人口流入的动力就是农村人口的教育迁移。孩子上学是中国人跨越山川,唯一志同道合的事情。所以很多农村人把孩子送到县城的学校读书,为了孩子,就买套房来陪读。

  不过县城的教育环境这几年也在加速衰退,凡是有点儿钱的,基本都把孩子送到周边的大城市读书了,首选100公里外的内蒙古首府呼和浩特,再其次是同市的乌兰察布。优质生源走了,年轻的师源也不来,逐渐让凉城县失去了对城市居民的基础吸引力。

  凉城县因为二手房市场需求小,新房盖的又多,逐渐变成了单向市场。大家对二手房价的获取能力有限,最多是靠隔壁小区前几天,甚至前几个月成交的一套二手房来计量。

  例如隔壁小区前几个月成交了一套房子,每平米3000元,那么我这套也是这个价格。卖房的渠道更少,全县城都没有一个像样的二手中介店铺。

  据当地朋友讲,大家买卖二手房唯一的渠道是通过当地几个人的微信号,100块钱,他们会把你的房子挂在朋友圈,每天发布一次,想买的人自然就来了。

  “至于买不买,不重要,反正我不降价。”这是当地很多人的心声,也是县城二手房的第二个魔幻处——房价虽然没支撑,但是会维持永久期的“有价无市”。

  因为大家很自信,认为房子会增值,且一定会卖得出去。

  凉城县凡是“城里人”,基本上都有房子,2-3套的也很多。房价只要涨了,自己就开心,认为自己的身价飙涨,出门也得抬着头走路。别人一说,这家伙家里有5套房,后面基本就是“花团锦簇”了。

  久而久之,大家都在享受着纸面财富带来的快感,从不去承认房价下跌的事实。以至于模仿大城市概念开发出一套营销体系,新建了一个公园就叫公园房,开发出一个小区,还叫学区房。殊不知,这么大点儿县城一脚油门,半个小时能折个来回。

  04

  2018-2019年,西部三线城市呼和浩特,以傲人的成绩蝉联了好几个月的全国房价上涨冠军。

  这一利好消息很快就带到了远隔100公里外的凉城县,今年几个楼盘一起开盘,开发商联合中介开始炒作,什么开盘售罄,回头又在中介圈子里放房源,开始忽悠农村老百姓,为了孩子婚事不买不行,房价一日三串,从3000元/平米一个翻身跳到了4500元/平米。县城里跟着参与炒房人不在少数。

  我的一个朋友,当我跟他分析局势,说西部一个十八线小县城没有任何投资价值的时候,他却花了整整一天的时间去反驳我的理论。

  当时我非常之困惑,这么多年来,为上万人,从几千万的别墅豪宅到几十万的刚需住宅做置业规划,却唯独说不通一个身边的人。

  后来才明白,有些人站在自己的利益立场上,纵使黄河决堤都难以劝回头。这也是财富二八定律的本质,真正能站在上帝角度理性看待市场的人,才是最终的赢家。

  后来我专门请凉城县发布二手房信息最大的一个“平台”负责人吃饭,他偷偷告诉我,“在他那挂牌卖的二手房大概有1000套,但是一个月成交不足3套。”

  至于这是一个多大泡沫,想必大家都能想清楚。

  05

  经过2017-2019这三年的去库存周期、棚改大周期,中国一线到十八线,乃至二十八线的房价都涨起来了,贫困县房价上万的也不少。

  但大部分人在享受纸面财富带来的快感的同时,却忘了理性思考,房子究竟能给自己带来什么?

  未来可以预见,大部分县城的经济发展格局越来越艰难,生活成本和物价无限逼近大城市,人口向大城市集中迁移的趋势愈来愈烈。最后房子卖不出去,对自己来说又剩下了什么价值?

  最后,我给这位素未谋面的远房亲戚的回应是:“为了睡个好觉,那就再多买上几套。”

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