高房价的残酷真相!

2019-11-25    作者: 成都新闻网编辑部    来源:米筐投资    阅读:

不是房价高,而是收入不达标。 1、真假高房价 在中国的一二线城市、甚至某些十八线小城,普通人的普遍感受是房价真贵。 为什么说贵呢?当然是有比较参照物的这种锚定物是感觉房价贵的人的锚定物,可它不一定是房价高低的真实判断。 1)GDP GDP反映的是一个城市

  不是房价高,而是收入不达标。

  1、真假高房价

  在中国的一二线城市、甚至某些十八线小城,普通人的普遍感受是房价真贵。

  为什么说贵呢?当然是有比较参照物的……这种锚定物是感觉房价贵的人的锚定物,可它不一定是房价高低的真实判断。

  1)GDP

  GDP反映的是一个城市的经济实力,GDP越高城市就越富裕、城市富裕钱就多、钱多自然房价就高,这是判断一个城市房价高低的一般方法。

  可这些年出现了一个现象,一些GDP并不怎么高的城市房价也很高,于是很多人纷纷吐槽:

  我们这城市GDP不是全省第一,可房价却是排在第一,你说这高房价的基础在哪里?就这个破城市,工资三千多,可房价居然上万块,这泡沫你说大不大?就咱这小县城,没产业没就业、农业贫困县、也没啥经济,凭啥房价六七千?……

  这些人把GDP作为判断房价高低的锚定物,并认为GDP高房价一定高、GDP低房价一定低。

  GDP是一个城市的生产总值,也就是创造财富的数量多少。可这些创造出来的财富属于谁呢?所以才有了GNP的概念——国民生产总值,虽然当地没有GDP,但外地的GDP却属于该地所有啊。

  低级市/小县城有大量的工业园区,能为当地创造大量的GDP,可这些创造出来的财富却不一定归当地人所有或支配啊,而是归企业的股东或投资人所有。

  GDP表示你生产的财富,而GNP才是你拥有的、可调动的、可使用的财富。

  请不要仅以GDP来判断一个城市房价的高低,而要考虑GNP的因素——这个城市的居民有没有来自本城以外的收入。

  GDP不第一可房价却全省第一的城市,购房群体的很大一部分肯定是外地人;房价上万的破城市和房价六七千的贫困县,购房群体应该是外出打工回乡置业的人居多。这跟本城的人没有关系。

  2)收入比

  工资收入反映的是一个城市居民的购买力,收入高自然房价高,这是判断房价高低又一个常用的方法。

  可在一二线等大城市却出现了反常的现象:房价远超当地居民的平均收入,甚至有的城市要不吃不喝二三十年才能购买一套房。

  于是有人就做了房价的收入比——房屋总价与居民年收入的比值,比值越高买房的痛苦指数就越高,京沪深等一线城市是全中国住房痛苦指数最高的城市。

  这种比较方法有其合理性,但也是片面的。

  片面就片面在居民的平均收入上,真实的世界中收入是两极分化的——有的人很有钱、有的人很贫穷,而一平均就抹平了二者的巨大差距。

  大城市的土地有限,相应的房屋供应就有限,可这些房子该归谁所有呢?正常情况下是谁出钱多就归谁所有……所以,高房价是被有钱人买出来的。而感觉房价高的是什么人呢?是买不起房的普通人啊。

  一定程度上来说,一线城市的房子是为这个城市/这个国家前10%、甚至前3%的高收入人群准备的——这样说当然政治很不正确。

  收入比,说的是穷人和富人合在一起的平均收入与房价的高低关系。而实际上,城市、尤其是一线城市的高房价只能跟城市的高收入人群有关。中低收入人群本来就买不起房,还非要说相对他们的收入来说房价太高……有一种关羽战秦琼时空错觉。

  3)租售比

  租售比是房子的总价与房子每年产生租金的比值,它反映的是房子的收益率,或者用多少年时间能通过租金收益收回买房的成本。

  现在大城市普遍的租金收益率在2%左右,京沪深等一线城市的租金收益率甚至才1%多一点,很多人以此得出房价高的结论。

  租售比的片面性和收入比是一样的,即把不同的群体混为一谈了——有钱的人和没钱的人不是一个群体。租房的人(租客)和买房的人(房东)是两个群体,租房的人一般是买不起或暂时买不起房的人,而出租房子的人一般是经济实力较强的人。

  租售比反映的是租客的买房压力或买房投资的不划算,而没有考虑有实力买房群体的真实情况。

  并且租售比的计算也是不合理的——这里的租金是当下租金、总价是当下房子的总市价,而实际上很多房子买的早、总价低。对当下买房投资来说或许不划算,可若多年以后房租上涨、那租售比不就上来了吗?就跟十年前买的房子,当时租售比是低,可现在大多数能达到房租还月供,租金收益率大多能达5%以上。

  每个房子的租售比都是不一样的,以当下的房价和当下的租金去判断房价的高低也有其片面性,它无法反映时间的价值——只能反映当下房租的情况,并不能反映今后房租的情况,由此判断出房价的高低也就有片面性。

  2、高房价根源

  判断房价高低是一件很难的事,房价的压力总是相对于特定人群、特定时段的事。

  同样的房价,对于富人和穷人来说,其感受是不一样的;当下的高房价也不代表未来也是高房价,十年前觉得房价贵,可现在回看那时就很便宜、若坚持到现在月供也很轻松(主要是收入涨了)。

  关于高房价的原因有很多解释,我认为下面几个原因不容忽视:

  涨价预期。人们为什么争先恐后的买房?甚至要掏空六个钱包、借遍亲友的钱提前买房上车?因为预期房价还要上涨……既然房价还要上涨,那现在买到不是就赚到吗?

  需求一旦集中释放,就会推动房价上涨。2016年那波楼市行情中,怎么突然出现那么多买房人呢?就是在涨价预期的心理影响下,跑步入场的结果。

  信贷杠杆。推动高房价的另一个原因就是信贷的支持。如果不能贷款或贷款的成数低,会筛选掉一批买房人,买房人少了房价也就降了。

  这也好理解,一个人有100万现金,若不能贷款则只能购买100万的房子,若能贷款四成则能购买250万的房子,若能贷款七成则就能购买330万的房子。

  杠杆越大首付越低,能撬动的钱也就越多,更多的钱就会推动房价上涨啊。本轮楼市调控的重点就是对资金、对贷款、对杠杆的调控。

  家庭资源。现在年轻人买房,若只凭借自己的收入和积蓄会非常困难,一般情况下都有家人支持、甚至不惜六个钱包的支持。

  你看到的是一个人掏了上百万、甚至数百万上千万买了一套房,他的背后实际上是一个家庭财富的支持……三代人的积蓄去买房、去推动房价的上涨,这跟十年前大多数人只凭借自己的积蓄去买房自然不同。

  以前买房,拼得是一个人的能力和收入水平;现在买房,拼得是一个家庭/家族的能力和收入水平。大城市的房子成了一道壁垒门槛,筛选掉了一大批普通的人。

  很多人以为房价是一个数字游戏,比的是财富的高低、金钱的多少,实际上房价比的是个人财富的排序——你的财富排名在全国/全省/全市/全县的前多少位,并由此判定你能在哪里买套房子。

  光对比房价意义不大,在普遍富裕、大家都有钱的情况下(如当下的一线城市里),数十万、甚至上百万的资产可能就是普通人,而在普遍贫穷的社会里(如三四十年前),数千、甚至上万元的积蓄可能就是富人,曾经万元户不就是一个例子么!

  房价的高低看的不是金额数字的多少,而是买房人的财富在整个人群中的先后排序。

  你觉得房价贵……或许是因为你的财富排序太靠后。

  残酷的真相,多么痛苦的领悟!

  • 责编:成都新闻网编辑部