人性之殇?中国房地产金融制度30年的挣扎!

2020-03-27    作者: 成都新闻网编辑部    来源:米筐投资    阅读:

1 2020年,中国新冠病毒防疫战的一幕,对于经历过1988年甲肝风波的上海人一定不会陌生。 当年,年近花甲的朱领导上任上海市长,先抛开国企改革、下岗职工等一系列老问题不说,摆在这位新市长面前有两个坎儿,哪个搞不定就可能引发上海整体动荡。 其一,就是

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  2020年,中国新冠病毒防疫战的一幕,对于经历过1988年甲肝风波的上海人一定不会陌生。

  当年,年近花甲的朱领导上任上海市长,先抛开国企改革、下岗职工等一系列老问题不说,摆在这位新市长面前有两个“坎儿”,哪个搞不定就可能引发上海整体动荡。

  其一,就是在上海市的甲肝“防疫”战。

  当年,据统计上海有150万人携带了甲肝病毒。

  150万人!1988年的时候,上海的人口不过1200万。上海市各大医院、停车棚里、浴室里,都已经睡满了病人,老百姓拎着钢丝床挤在病房的外面。

  而且,甲肝风波已经影响到了城市运转,仅上海市柴油机厂就有500多个职工受到感染;上海的各种产品被全国老百姓拒绝接受。

  从4月到6月,朱领导绝大部分的夜晚是在办公桌前度过的,他办公室的灯火经常通宵不灭。他的夫人劳安当时曾担忧地说:上海甲肝没病死人,倒是把我们家老头子快累死了。

  终于在夏初时节,上海市的甲肝风波终于得到控制。

  而,另一件事可能比甲肝更为棘手,就是上海的住房问题

  当时上海市居民住房的紧张程度已经引发了空前的社会矛盾,全国住房困难户平均26.5%,上海却近50%。全市180万户家庭中,人均居住面积2平方米以下的近27万户,无房可住的近2万户。

  没房结婚,两口子只能长期分居,因为轮流上厕所邻居们天天吵架,在千万上海市民中家常便饭。说实话,这是比甲肝更要命的问题。

  有人提出提高房租筹集资金多建房,但是提高房租,必然意味着增加了住房开支,当时本来就是低工资,老百姓没有支付能力。

  又有人提出将公房低价卖给住房者,政府可以抛开房屋维修保养的包袱。但也不行,当时不到1000元的均价,对于人均工资不足100元的上海市人,仍然是个天文数字。不管怎么低价,老百姓还是没有承受能力。

  实际上,说来说去,核心问题就是一个,老百姓没有多少钱,政府也没多少钱。没钱政府无法盖房,老百姓也无法买房。

  怎么办?曾经多次去过新加坡考察的朱市长,开始琢磨,能不能摸着新加坡的石头,过中国的住房短缺这条河。

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  上世纪90年代,新加坡是世界上唯一一个拥有“公积金”制度 的国家。创立这套制度的原因,不是因为国家高瞻远瞩,而是因为这实在是没有办法了。

  众所周知,新加坡是一个“哭着”独立的国家,因为他是被强行驱赶出马来西亚联邦的。

  1965年,在新加坡刚刚独立的时候,甚至比新中国刚刚独立还要困难,没有工业,没有国防,甚至喝的淡水也需要从充满敌意的马来西亚管道输送。

  在这种情况,更谈不上居民居住了,到处都是棚户区,90%以上的居民没有自己成套的住宅,40%以上的居民住的是临时窝棚。

  政府当然想给老百姓改善居住条件,然而和朱领导面临同样的问题就是——没有钱。

  于是,天才领导人李光耀便设计了一套非常具有想象力的公积金制度,请注意不是“住房公积金制度”而是完整的“中央公积金制度”。

  新加坡中央公积金(CPF)是一个综合的社会保障体系,是一项由雇主和雇员共同参与的强制性社会保障储蓄计划, CPF由员工个人和公司按员工月工资的一定比例存入。

  无论是正式员工还是兼职员工,只要员工在公司当月收入超过50新币,雇主就必须按照规定的比例为员工缴纳公积金,缴纳比例因年龄和拿到PR的时间长短而有所差异,最高比例是雇主缴纳17%、员工缴纳20%。

  政府把公积金CPF每人设立三个户头,分别是:

  Ordinary Account (OA, 普通账户)

  Special Account(SA, 特别账户)

  Medisave Account(MA, 保健储蓄账户)

  当雇员满55岁时,公积金局将为公积金会员自动创建一个Retirement Account (退休账户RA)。

  每个户头都对应不同的用途,有保险、医疗、住房、养老、甚至是投资。

  政府拿到钱后,就开始建设自己的另一套创新型住房公共产品——组屋。

  终于25年过去了,新加坡国家得到了空前的发展,而公积金+组屋这套住房制度也变成了世界上最为人称道的的居民住房发展体系。

  而这套体系最令人惊叹的地方,无非两个。

  政府没有花很大的代价,解决了老百姓基础的居住问题。

  老百姓也没有很大的购买压力,同样解决了居住问题。 (想要买更好的房子,可以买商品房,但是价格较贵)。

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  90年代的朱市长估计更加看重这套制度“花小钱,办大事”的优点。

  住房,是个大问题,把这个担子甩给政府,个人和单位,三者谁都挑不起来,但是公积金这套制度却巧妙地将这个担子,让三个角色分别承担,这样三者的压力都不大,但是却解决了问题。

  “三个和尚谁说没水吃,公积金这个扁担我看就能让上海把住房这个问题担起来”。

  这是朱领导在向中央报告将引入这套制度时候,打的一个形象的比喻。

  于是,说干就干,就在甲肝风暴的第二年,上海的派出了一个精炼的考察团,对整个新加坡住房制度进行了考察,考察团由朱领导亲自带队,而朱的主要助手,是一个来自于上海市浦东开发办公室小伙子黄处长,他后来主政西南,被称为中国最懂房地产的市长。

  在考察的半个月中,代表团惊叹于新加坡的发展速度,不过更加吸引他们的是整个公积金制度设计的巧妙。一个基金基本上解决了所有国民,从生到死,从住房到医疗的问题,可谓万能型保险。

  在考察的最后,黄某某询问当时还是李光耀助手、对大陆情况非常熟悉的下一任总理吴作栋,公积金能否引入大陆,作为解决住房问题的主要手段。

  吴说可以,但是却有两个忠告:

  第一,公积金的收缴面至少要保证95%以上,这样钱才能足够多。

  第二,住房主要以保障性住房为主,这样钱才能足够用。

  否则,公积金制度很可能会变成一个“劫贫济富”的工具。

  ▲左为李光耀,右为吴作栋

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  很快,这次考察之后,上海的公积金便开始了运作。当那份里程碑的文件《上海住房改革实施方案》摆在朱市长的案头,朱领导亲自提笔,修改了一个地方。

  “每个单位应当为职工缴纳足额住房公积金”改为“每个单位必须为职工缴纳足额住房公积金”。

  应当改为“必须”,可见公积金这项制度在领导心中的地位。

  但是和新加坡所不同的是,我们的公积金制度不是包揽一切的“中央公积金制度”,而是只运用在住房之上的“住房公积金制度” ,解决医疗的有医保,解决养老的有养老金。

  这就决定了,即使和新加坡人均收入差不多的情况下,住房公积金的总额和人均,均会大大低于新加坡水平(因为缴纳比例不可能那么高了)。更何况,90年代的上海和新加坡人均收入更是差好几个数量级。

  不过之后,公积金制度上海全面铺开,1992年,中国第一笔住房公积金发放。

  尤其是在1994年到2000年左右的公房房改过程中,有力的推动了房改的进行,在上海出售的180万套老公房中,120个家庭使用了住房公积金,公积金挑扁担的作用让人刮目相看。

  而且,随着朱市长变成朱总理,这套制度也在全国推开,公积金逐步变成了一个全国性的住房改革一个重要支撑。

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  不过,几年之后,公积金却有逐渐没落的趋势。

  这是1996年到2014年上海,公积金缴纳人数的变化。形成一个从高到低,再从低到高的“笑脸”变化。而这张笑脸的背后,则是对于公积金的一种无奈。

  第一种无奈——覆盖单位的减少。

  1996年底,上海市缴存职工441万人,覆盖了全市97%以上的国家机关,事业单位和国企、集体企业,但是在之后的持续多年的改革中,上海已经由一个以国企为主的经济型城市,变成了国企、私企和外资,三足鼎立经济类型,而后两类缴纳公积金的热情明显不高,因为这种看不见的付出远远比不上,年底那一摞摞厚厚的红包对于职工的刺激大。

  这种情况,直到2005年,上海再次强化公积金征收力度,公积金覆盖范围才再次扩大。

  不过今天,相较于比90年代翻了一倍的上海人口,实际上算下来,缴纳人口的比例比那时还是要低很多。

  第二种无奈——缴纳水平,旱的旱死,涝的涝死。

  这个问题尤其突出在全国,正在2013年左右的一次调查中,在内蒙古乌海,神华蒙西煤化股份有限公司的职工月缴存额最高为 5625元,而当地公交公司职工月缴存额每人仅为 100 元。武汉市月人均缴存公积金总额最高 2787 元,最低为 166 元。广东省最低的月公积金缴存总额约为 135 元,最高的 9500 元左右。

  公积金实际上已经变成某些单位,滥发工资,滥发福利的一种工具。

  第三种无奈——公积金使用额度和总房款的差距越来越大。

  在九十年代上海房改中,职工基本上可以动用的住房公积金,买下一套几十万的公房往往绰绰有余,这样就可以先把房子买了,然后低息慢慢还钱。

  然而,随着房价的二十年间房价的惊人提升,如果现在你再去上海问问,别说以公积金充当全款,有几套房子的贷款总额公积金使用额度能够用?这样公积金一定会从贷款主角变成了商业贷款的配角。

  那么为什么,不增加公积金额度呢?答案很简单,钱不够。

  为什么不够呢?答案也很简单,因为新加坡的是“中央公积金”而我们使用的是“住房公积金”,一个钱解决多个事,在一个时间段可以有大笔的钱供使用。而我们是一个钱解决一个事,虽然专款专用,但是在一个时间段,钱肯定不够用。

  然而,还有一个问题,新加坡住房是组屋唱主角,而商品房唱配角。但是在我国,是商品房唱主角,而保障房唱配角。商品房是求利的,所以价格一定是贵的,住房公积金可贷款额无法应对,也是一种必然。

  所以,新加坡那位领导,才说了那样两个前提:

  第一,公积金的收缴面至少要保证95%以上,这样钱才能足够多。

  第二,住房主要以保障性住房为主,这样钱才能足够用。

  正所谓,橘生淮南则为橘,橘生淮北则为枳,好种子,必须有好土壤才行,离开好土壤,再好的制度也容易走样。

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  但是,值得玩味的却是,本次疫情期间,各个地方政府跳出来开始救市,使用的政策,不去触动“四限”——限购、限售、限价、限贷,反而纷纷让公积金开始打头阵。

  原因无非两点:

  1、 四限是上面定的政策,动摇四限,面对的媒体压力,公众压力太大,而公积金政策是各地地方政策,压力相对较小。

  2、 商贷的主体是银行,婆婆是人行。公积金贷款主体是各地公积金管理中心,婆婆就是本身地方政府,操作起来更加方便。

  综合上述理由,各地用公积金救市的政策特别多。

  然而值得玩味的是,同一时间段,当年公积金第一批的先行者,现在30年后,2020年要建议废除公积金了。

  用他的话说:

  住房公积金制度是我国1990年代初从新加坡学来的,现在我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大。

  由于住房公积金管理中心不是金融机构,导致其无论在融资,还是投资方面,都面临极大的限制。这意味着,住房公积金走到今天,已经完成了其历史使命,面对房地产市场的变化,其已经难以承担当初制度构想的政策目的。

  话有点官方,有点绕,但是意思很清晰,公积金已经没有了适应自己发展的土壤了,倒不如彻底变成商业贷款,倒也干净。

  因为,三十年已经过去了,它已经从一项助贫买房的善政变成了劫贫济富的工具。

  然而,真正的问题是,砍去这棵树就能解决问题吗,难道只是树出了问题吗?

  更应该反思的是,树下的那片土地,是否才是真的问题根源。

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