中国楼市,最有想象空间的10大片区

2020-07-16    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

中国的城镇化正在进入2.0时代,主要特征是: 增量人口和增量资金加速流入中心城市及其都市圈、城市群,城市发展呈现出强者恒强、弱者恒弱的马太效应。 之所以会出现这种现象,主要是两个原因造成的: 第一,人口红利终结,新生儿数量趋势性走低,大中小城市

  中国的城镇化正在进入“2.0时代”,主要特征是:

  增量人口和增量资金加速流入中心城市及其都市圈、城市群,城市发展呈现出“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应。

  之所以会出现这种现象,主要是两个原因造成的:

  第一,人口红利终结,新生儿数量趋势性走低,大中小城市都可以获得“人口蛋糕”的时代结束了。更何况,中国的常住人口城镇化率达到了60.6%,城镇化最迅猛的时期也结束了。

  第二,鉴于人口趋势的变化,大基建、新基建势必向有人口增量的地区倾斜,否则只能浪费钱财、毫无效率。所以,公共设施的提升也呈现了强者恒强、弱者恒弱的态势,最终引导着企业、增量人口和资金向中心城市及其都市圈、城市群集中。

  看懂了这个趋势,就会知道:未来10年,中国楼市价值提升最快的区域,未必是大城市的核心区,而很有可能是都市圈里的“新极点”。

  “新极点”之所以产生,是因为都市圈的形成、发展,给一些片区带来了价值“直升飞机式”的提升。

  有的“新极点”是产业转移形成的,比如东莞的松山湖,因为华为终端总部的迁入,突然光彩照人;有的是因为交通变化形成的,比如惠州南站、东莞南站、北京新机场、南通新机场(上海第三机场)等片区;有的是因为政策馅饼砸中头形成的,比如横琴、南沙、海南。

  有10个片区,非常值得投资者关注,它们很有可能在未来10年跑赢大盘,创造财富奇迹。

  1、临深片区

  “临深”,就是指靠近深圳的片区。之所以把“临深”放在第一位,是因为深圳面积太小,汇聚的资金、人口太多。

  以资金密度来观察,深圳单位面积承载的“金融机构本外币存款余额”,大约是北京的4倍,上海的2倍。至于深圳的人口密度,也达到了北京的5倍,上海的2倍以上。

  我们还可以计算深圳单位面积承载的上市公司市值,发明专利数量,都将是北京、上海的数倍。

  面积太小,能量又比较足,所以深圳的外溢能力可能是中国城市里最强的。事实上在大湾区,香港基本上没有外溢能力了,有限的资金主要流向欧美,而不太流向内地。

  所以在大湾区,“外溢之王”是深圳。 大湾区城市希望能有跨越式发展,无不希望搭上深圳。

  深圳由于面积太小,政府已经在东莞买地规划建设自己的人才房。这在全国恐怕还是第一例。

  此外,深圳还有扩容或者扩权的强烈预期。如果扩容,东莞的临深三镇(凤岗、塘厦、清溪)和惠州(特别是南部),都有可能成为深圳的一部分。即便短期内无法实现,也很有可能在未来5到10年实现。

  所以,惠州南部的惠阳、大亚湾,东莞临深的南部三镇(凤岗、塘厦、清溪),以及跟深圳规划的海洋新城毗邻的东莞滨海湾新区,都成为非常有价值的片区。

  此外,中央和广东省目前都对联系珠江口东西两岸的交通非常重视,深中通道将于2024年通车,深珠通道正在加紧规划。由于深圳中心城区的西移,中山的翠亨新区,珠海的唐家、北围,未来距离深圳中心城区的距离都比惠州南部还要近一些。只是深圳扩容的方向,很难向西,很难跨越珠江口而已。

  所以,临深注定要产生很多“新极点”,比如惠州的白云新城、惠州南站、大亚湾万达广场等片区,东莞的凤岗、东莞南站(在塘厦)片区,东莞的滨海湾新区,中山的马鞍岛片区,珠海的唐家、北围片区,都值得看好。就连广州南沙,也事实上成为临深的一个片区。

  2、海南

  很多人看不起海南,认为它是扶不起的阿斗。因为海南全省的GDP只有5300亿(2019年),还没有嘉兴一个地级市多,海南全省参与全国(内地)城市排名,都不能进入前40名。

  而这样一个3万平方公里的省份,过去30多年获得了3个历史大机遇。1988年建省、建特区,轰轰烈烈了一番之后,除了房地产泡沫和几个走私大案,似乎没留下什么。

  2010年建设国际旅游岛,最终把房价搞了上去,让三亚旅游的价格远高于东南亚,最后产生了“穷人旅游去国外,富人旅游去三亚”的怪现象。

  现在,零关税+自由贸易港来了。海南能不能看好?很多人充满疑虑。我的看法是:可以看好。

  原因很简单,这次政策力度太大了。不仅仅很多商品零关税进口,内地居民到海南旅游,还享有每年10万元的免税购物额度。此外,企业全面享受15%的所得税率,个税则基本上跟香港一样,远低于内地。

  有了这些政策的刺激,海南即将开启一个新时代。即便不能“大富大贵”,价值也会全面提升。而且海南一次性收回了相当于6年批出的土地,严格限制新增住宅用地,土地向旅游等实体经济倾斜。

  其结果必然是:住房价格长线看好,旅游物业、商办物业长期被供应量压制。

  海南的西部岸线有核电站、石化项目和散装港,所以价值不如东部岸线。从海口西海岸到三亚以西的海南东部岸线,是被刻意保留的,环境有比较大的优势。如果投资不动产,要首选这个区域。其中海口江东新区定位比较高,再加上绝对价格低,所以比较有投资价值。

  虽然目前海南房价仍然疲弱,但几年之后就会有显著变化,到时候普通人可能高攀不起。

  3、廊坊

  北三县,是河北廊坊的一块飞地,被天津和北京包围。北三县包括三河市、大厂回族自治县以及香河县,总面积1277平方千米,人口111.3万。

  从上图可以看出廊坊和北京的密切关系:北京西面和北面都是大山,没有发展空间,只能向东面和南面发展。而北三县正好堵着北京的东大门,制约着通州副中心的发展空间。而广阳区、固安县和永清县则堵着北京的南大门,北京新机场的部分区域就在廊坊。

  所以,廊坊事实上是北京都市圈最核心的成员之一。而天津虽然近在咫尺,但跟北京更多是竞争关系,而且距离稍远。在获得北京资源外溢上,反而不如廊坊。

  北三县就显得更加特殊,大家熟知的燕郊镇其实就是三河市的一部分。目前北三县除了官员任命之外,基本上都听命于通州区,号称“半入北京”。只是由于北京要控制人口,纾解非首都功能,所以没有把北三县直接划入北京。从长远看,北三县事实上已经成为北京的一部分。

  所以,北三县不动产具有长线价值,尤其是随着地铁、轻轨规划的明确,距离站点800米内的楼盘价格,未来有很大弹跳能力。

  至于廊坊南部的广阳区、固安县和永清县,也面临着重大发展机遇,因为离北京实在太近了。

  廊坊跟北京的亲密程度,超过了昆山、嘉善、南通跟上海的关系。只是廊坊本身产业一般,还有待积蓄力量。

  4、长三角一体化示范区

  在长三角新一轮国家战略里,有所谓的“大特区”、“小特区”和“一个中心点”。

  “一个中心点”是指上海的虹桥商务区,“小特区”是指上海的临港自贸新片区(实验自由港政策的地方),“大特区”就是“长三角生态绿色一体化发展示范区”。

  注意,这个“示范区”主要是示范“生态绿色一体化发展”的,跟深圳的“中国特色社会主义先行示范区”不同。深圳的示范区,是向全世界证明社会主义制度和党领导的优势,因此深圳示范区的意义更为重大。

  但即便如此,长三角的示范区也非常值得期待。它地跨沪苏浙,毗邻淀山湖,位于上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地,面积接近2300平方公里。其中,青浦676平方公里,吴江1092平方公里,嘉善506平方公里。示范区先行启动区为660平方公里,行政区域包括金泽、朱家角、黎里、西塘和姚庄。

  在这个示范区里,将以先进制造业为核心产业,注重环保、生态和传统文化的保护,将引进周边城市,特别是上海的优质教育、医疗资金,还将有密集的轨道交通。因此,区域内不动产的价值将全面提高。

  其中淀山湖俨然是第二个松山湖,或者说是升级版、扩大版的松山湖,华为在这里也有庞大的基地,还有会更多龙头企业入驻。

  5、珠海的两个片区

  珠海的“唐家+北围”以及“横琴”这两个片区,将在未来10年迎来非常大的机遇。

  “横琴”大家比较熟悉了,它位于澳门西部,是一个106平方公里的岛屿。前海、南沙、横琴,是国家确定的“粤港澳大湾区”的3大发展平台。但在中央的“发展规划”里,提及横琴的次数明显超过前海和南沙。

  原因很简单,横琴可操作性最强。 一是因为距离澳门非常近,只有一条水道之隔;二是横琴空地很多,发展空间大;最重要的是,澳门比香港更懂得抓内地发展机遇,非常配合横琴的发展。在横琴,未来将试行自由港的政策,一线(跟澳门的海关)放开,二线(横琴跟内地的海关)管住。未来的横琴,将是澳门和珠海共管的地区。

  横琴的房价达到了5到6万元的层级,相当于南沙的2倍。相比之下,珠海的“唐家+北围”性价比更好一些。

  “唐家+北围”位于珠海北部,是未来深珠通道连接珠海的地方。

  如果说港珠澳大桥是中国跨海交通的1.0版本,那么深中通道是2.0版,深珠通道将是3.0版。深珠通道不仅包括双向8车道的公路交通,还搭配了轨道交通。

  它一边连接着“唐家+北围”,一边连接着深圳最受中央重视的前海片区。前海片区正在追赶后海的房价,二手新盘在15万左右。而通道另一边的“唐家+北围”,还在3万左右徘徊。

  在大湾区,深圳已经取代香港成为最大的“能量外溢者”。横琴未来跟着澳门走,主要是金融商贸;“唐家+北围”未来跟着深圳走,主要搞高新技术。目前珠海主要的高新技术企业、上市公司、发明专利,都集中在“唐家+北围”片区。

  此外,“唐家+北围”距离深中通道入口也不过20公里左右。深中通道将于2024年通车。

  6、广州南沙

  南沙是广州唯一的副中心,全区总面积780平方公里,目前常住人口80多万。

  南沙也堪称“三区叠加”的地区。首先,它是国家级新区(前海和横琴不是国家级新区);其次,它是自贸区。而广东自贸区的一大半面积,都分布在南沙。第三,南沙是粤港澳大湾区3大发展平台之一。

  南沙还有一个重要的优势——地处大湾区的地理中心点。但南沙也有自己的劣势,距离广州中心城区太远,从南沙区政府开车到广州市政府,百度给出的最近路线是55公里。

  至于南沙区政府距离白云机场,更是达到88公里以上。而距离深圳宝安机场,反而只有57公里。深中通道开通之后,给南沙龙穴岛留了一个出口,这样让龙穴岛到深圳机场的距离一下子拉近到30公里左右。

  所以你会发现,南沙即将成为距离深圳中心城区最近、规划档次最高的区域之一。 因为在广东省和广州市眼中,南沙地位是非常高的,基础设施配套也非常好,砸了很多钱,唯一的缺点是人气不足。

  南沙最有价值的片区是:地铁4号线的金洲、蕉门站附近,也就是所谓的蕉门河片区,南沙区政府在这里,配套完善、基本上建成了,二手房普遍不到3万。其次是灵山、横沥岛尖,这里是南沙的CBD,未来广州拿到的金融资源很多会放在这里。再次是南沙客运港片区,这里目前教育资源是最优的。南沙位置好的新盘,目前价格在3到3.5万元左右。

  7、佛山三龙湾

  三龙湾,是佛山官方在2018年5月提出的新概念,是指佛山市禅城、南海、顺德三地靠近广州南站的区域。

  说白了,就是希望蹭广州南站这个华南最大的“流量入口”,构建佛山新的发展极。

  由于这个区域紧靠广州中心城区,有很好的交通基础、产业基础,再加上未来密集的轨道交通布局,让这里比广州的很多地方都更有投资价值,至少比增城、从化和花都的很多地区有价值。

  三龙湾面积为93平方公里,其中比较受重视的是顺德的佛山新城。提到佛山,大家往往会首先想到千灯湖,千灯湖固然好,配套也非常完善,但基本上建成了,也就是说政府最大的利益不在这里了。所以成长空间不如佛山新城。

  8、南通新机场片区

  南通新机场,其实就是上海第三机场。

  上海面积只有6000多平方公里,放不下第三机场,在市外选址是必然的。经过嘉兴、苏州、南通等周边城市的激烈竞争,最终选址在南通目前市区的东面。新机场规划的年吞吐量超过4000万人次,地位甚至略超南京和杭州机场。

  在中国普通地级市(非省会)经济总量排名里,南通目前仅次于苏州、无锡、佛山和东莞,位居第五。GDP总量去年达到9300多亿,全国(内地)位居23位,超过西安。汇聚资金总量排名是27位。所以南通本身经济实力就非常不错。

  2009年到2019年,南通小学生人数增长为9.5%,显示这个城市过去10年人口吸引力一般,这是南通的弱点。

  除了新机场,南通还在东部海滨规划了“通州湾”新港区,这里将成为连云港之外,江苏省新的出海门户。所以南通向东发展的态势明显。

  围绕新机场和新港口,将诞生新的不动产投资机会。比如空港新城,就在规划当中(下图)。所以未来南通投资机会主要在东部,主要在机场周边。

  但有一点我始终不明白:为什么民航总局不让南通新机场直接叫“上海第三机场”或者“上海XX机场”。没有上海的冠名,将来这个机场吸引客流的能力将至少打5折。想想看,你让一个出差上海的人飞南通,他一定会反问:为什么是南通?如果非要选虹桥和浦东之外的机场,难道我不能去杭州机场或者无锡机场吗?

  对此,南通市官方要有清醒的认识。机场的名称非常重要,比如深圳机场之前叫“深圳黄田机场”,据说在闽南话里“黄田”跟“黄泉”差不多,很多人非常反感。最后,更名为“深圳宝安机场”。

  9、南京都市圈的几个片区

  南京是经济大省里典型的“弱省会”。在经济总量上,不仅压不住苏州,还一度压不住无锡。

  南京对于江苏南部的辐射作用也有限,因为上海太强大。再加上地理位置偏西,对安徽倒是产生了半个省会的作用,因此被戏称为“徽京”。调侃南京的民间称呼还有“苏联”(江苏省没有公认的老大,很像一个联邦省),或者台湾的“精神省会”。

  总之,南京可以是台湾的省会,可以是安徽的省会,唯独不像是江苏的省会。

  但事实上,情况正在发生变化。用我最推崇的资金总量(金融机构本外币存款余额)观察,南京早就超过苏州了,只是很多人认知达不到这个层面而已。

  南京已经被中央点名,要求发挥中心城市的作用,而没有点苏州。所以南京未来会有一系列利好,比如扩容。我就认为,镇江划给南京只是时间问题。

  所以,南京会有两个重点发展方向——向北,是江北新区,这是为了更好发挥“徽京”的作用,并强化对苏北的辐射;向东,是紫东新区,为将来合并镇江做准备。

  上图是南京都市圈的地图。为什么南京扩容不会向安徽这边?因为跨省,还因为跨越传统文化历史边界。所以还是拿下镇江比较容易。此外,安徽滁州距离南京江北新区很近,未来也有较大机会。

  10、杭州都市圈的几个片区

  今年以来,热钱蜂拥入杭州。杭州汇聚的资金总量,已经超过5万亿。这意味着,杭州开始把成都、重庆、南京甩开,进一步逼近广州。

  你看GDP,绝对发现不了杭州有什么牛的。但看资金总量,看上市公司市值,看独角兽数量,就会发现杭州真的准备跻身一线城市了。所以,任何以GDP为主要指标来评价城市的,都是耍流氓,因为GDP太水了、太假了。

  杭州的突飞猛进,还体现在疯狂卖地上。2016年以来,已经买了上万亿。这些钱都投入到基建里,会迅速提升城建水平,并可以抑制房价、吸引更多的人加盟。

  在杭州限购区域里,比较看好未来科技城(上图)、钱塘新区(下沙+大江东),非限购区域可以好看临安区的青山湖科技城、临安中心城区(800米内有地铁的区域)。但大江东这个片区,有点类似南沙,发展起来需要时间。

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