20城房价下跌!楼市寒冬已至?

2019-08-16   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 老船长

当下的房地产市场,可能真的要变天了。 昨天(8月15日),国家统计局公布了7月份70个大中城市的房价变化情况,值得详细说一下。 1 新房涨幅第一平顶山 先来看一下70个城市的新房涨幅变化情况。 笔者将国家统计局的数据打乱,按照涨幅重新排名得出上图。 其中:

  当下的房地产市场,可能真的要变天了。

  昨天(8月15日),国家统计局公布了7月份70个大中城市的房价变化情况,值得详细说一下。

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  新房涨幅第一——平顶山

  先来看一下70个城市的新房涨幅变化情况。

  笔者将国家统计局的数据打乱,按照涨幅重新排名得出上图。

  其中:

  1)7月新房环比上涨的城市,共有60个,相较6月份的63个,有所下降。另外,7个城市持平(6月2个),3个下跌(6月5个)。

  2)新房环比涨幅第一名——平顶山,环比上涨1.6%。

  又是一个意想不到的城市,又是一个河南的城市夺下第一。在5月、6月的榜单上,洛阳分别以1.7%、2.5%的环比涨幅连续两个月位居全国第一。

  随之而来的,是调控政策。7月底,洛阳开始执行限价,在售房源价格不得超过2019年4月签约均价,网签也得以暂停。于是,在7月的这份榜单里,洛阳的新房环比涨幅已经回落到了0.5%,直接跌出了40名开外。

  以“枪打出头鸟”的态势来看,若新房持续上涨,下一个调控加码的,或许就是平顶山。

  3)相较6月,7月的新房环比涨幅有所回调。70个城市总体环比涨幅0.6%,与上月相同,涨幅没有扩大的趋势。

  4)一线城市新房环比涨幅扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州分别上涨0.6%和0.3%,深圳持平,上海下降0.1%。

  5)31个二线城市新房环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;35个三线城市新房环比上涨0.7%,与上月相同。

  6)新房价格环比下跌的,只有上海、天津、南充三个城市。

  再来看新房的同比涨幅。

  其中:

  1)70个城市的新房价格,总体上同比升9.7%,低于6月升幅10.3%,已经创下年内新低,“房住不炒”严控下,楼市整体降温趋势明显。

  2)新房涨幅第一的,依旧是西安,同比上涨25.3%。另外三个涨幅超过20%的,是大理、呼和浩特、秦皇岛,都属于二、三线城市。

  3)涨幅超过10%的,有30个城市。除广州外,29个城市都属于二三线城市。

  2

  20城二手房下跌!

  相比较新房,二手房的数据,更能代表真实交易。

  其中:

  1)70个城市中,二手房环比上涨的有48个,2个城市持平,20个城市下跌。

  2)二手房环比涨幅第一——洛阳,环比上涨1.5%。新房涨幅被打压下来,但洛阳的二手房市场,依旧火热。

  3)4个一线城市的二手房价格环比上涨0.3%,较6月持平。其中:上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%,北京则下降0.3%。

  4)31个二线城市二手房环比上涨0.4%,涨幅比6月扩大0.1个百分点;35个三线城市二手房环比上涨0.7%,涨幅与6月相同。

  5)环比涨幅超过1%的有8个城市,除洛阳外,还有宁波、厦门、包头、无锡、西宁、太原、合肥。

  6)二手房环比下跌的城市,达到20个,降温的信号明显。但20个城市跌幅都不大,环比下跌最多的是青岛和遵义,跌幅为0.6%。

  7)下跌的20个城市中,只有北京一个一线城市;像天津、武汉、郑州、长沙、贵阳、青岛等近来火热的强二线城市,也在其中。

  再来看二手房的同比涨幅情况。

  其中:

  1)70个城市中,二手房同比上涨的有67个,其余3个为下跌。

  2)一线城市二手房同比涨幅0.2%,与6月相同,保持稳定;二线城市同比上涨6.7%,涨幅比6月回落0.9个百分点;三线城市同比上涨7.1%,涨幅比6月回落0.8个百分点。

  3)二手房同比涨幅第一,为呼和浩特,也是唯一一个涨幅超过20%的城市。

  4)同比涨幅超过10%的,还有12个城市。包括大理、西宁、洛阳、西安等,均属于二三线城市。

  5)4个一线城市中,也各有分化。北京同比下跌0.5%,广州下跌1.4%;上海则上涨0.2%,深圳上涨2.6%。

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  楼市下半场到来

  7月份的数据,整体态势就是“稳中有降”。尤其是二手房的下跌城市范围,迅速扩大。

  而再看近来房地产领域发生的种种,可以确定在2016年发动的这波上涨周期后,当下已步入周期底部。

  比如调控政策,今年4月份后,高层加大了调控力度。尤其是7月,单月全国房地产调控政策次数高达56次。

  而在7月底的政治局会议上,高层再次强调“房住不炒”,并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  比如宏观数据,1-7月全国房地产开发投资同比增速降至10.6%,房屋新开工面积同比增长9.5%,亦低于前值10.1%,商品房销售面积降幅略收窄至1.3%,三个主要数据都不理想。

  △7月全国房地产投资增速

  比如融资,目前已经到了开发商资金链最紧张的时刻。

  5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  6月初又传出一些不断创造地王的基金房企,例如旭辉、融创和中铁建等企业又被重点监控。

  7月,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大,约谈警示中融信托、中航信托等10家信托企业,要求未备案项目一律暂停,符合432的通道类业务也算房地产项目,全部暂停。

  8月初,中国银保监会下发通知,将在北京、苏州、郑州、济南等32个城市的银行机构开展房地产业务专项检查,检查内容包括信贷资金被挪用流向房地产、银行理财资金投向房地产非标资产的情况等。

  开发商的融资成本,迅速上升。国内的融资渠道基本被卡死,只能求助于高成本的境外债券融资。

  △开发商融资成本不断上升

  融资受限,在另一项关乎开发商生死的指标——拿地,也在收紧。7月底,有报道称广州富力下发文件,要求各地区公司2019年下半年原则上暂停拿地。

  而在7月曝出的“上半年270多家房企破产”的消息,再次印证了中小房企的凛冬将至。

  房价的“稳”字当头、房企的收缩战线,都已明确的告诉你,楼市下半场真正到来。

  但没人知晓,这场寒冬,还要持续多久。

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