7省市被选中,“紧箍咒”伺候!

2019-06-21    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

今天(6月21日),跟楼市有关的最大消息,是财政部印发《土地储备项目预算管理办法(试行)》的通知。 按照新闻通稿的说法,国家将在土地储备领域实施按项目实行全生命周期预算管理, 其中北京、天津、河北、河南、山东、浙江(含宁波)、厦门等 7 省(市)纳入

  今天(6月21日),跟楼市有关的最大消息,是财政部印发《土地储备项目预算管理办法(试行)》的通知。

7省市被选中,“紧箍咒”伺候!

  按照新闻通稿的说法,国家将在土地储备领域实施“按项目实行全生命周期预算管理”,其中北京、天津、河北、河南、山东、浙江(含宁波)、厦门等7省(市)纳入了试点。

  这份文件非常专业,普通人没有耐心看完,也很难看懂。下面我翻译一下。

  在经济发展中,一般通过企业、政府和家庭三个部门的“加杠杆(提高负债)”来实现增长。中国的企业杠杆率,已经接近全球最高,所以只能稳住、不能继续加了;剩下的,就是政府和家庭。

  事实上,过去这一两年我们就是在通过给政府和家庭加杠杆,来实现稳增长的。比如在刚刚过去的5月份,新增贷款里有56%都给了家庭,“家庭扩张(主要是买房子)”仍然是增长重要动力。

  政府在减税降费,最近几年财政收入增长肯定放慢。这时候,就需要增加地方债来实现稳增长。 地方债多了,会让政府赤字率提高,影响国际间的评价(比如主权信用评级)。所以创新出了“专项地方债”,这个不计入赤字。

  为什么“专项地方债”可以不计入赤字?因为它对应的项目有商业价值,可以获利。比如棚改债、土地储备债。

  今天的文件,就是针对土地储备债的。其核心,是划出了以下边界:

  1、专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%  

  2、对预期土地出让收入大于或等于土地储备成本,能够“收大于支”或“盈亏平衡”的项目,可按规定发行专项债券融资,债券发行规模不得超过土地储备成本;  

  3、对预期土地出让收入小于土地储备成本、“收不抵支”项目,应当统筹安排财政资金、专项债券予以保障。其中,债券发行规模不得超过预期土地出让收入;  

  4、对没有预期土地出让收入的项目,确需实施的,应当安排财政资金保障。

  如果还是感觉不好懂,我们可以举个例子。

  比如A市政府申请发行一个土地储备债,针对的是某块150万平方米的土地。这块土地上有一个城中村,还有一些其他设施。如果想拿出来卖,就需要先“收储”。说白了,就是把上面的人和建筑物清走,这需要给补偿。

  假设各种“清场费用”是40个亿,3年之后土地可以卖60个亿,就有20亿的收入。很显然,是一笔好买卖。如果拿这个项目发“土地储备专项债”,理论上最多可以发行专项地方债:

  60×70%=42亿元

  如果测算的结果是:未来几年房价将下跌,地价也下跌,熊市要来。所以当3年后拍卖土地的时候,收入只有35亿元。

  则在这种情况下,地方政府发行的专项债就不能超过35亿。这时候,债券如果想发行成功,显然需要政府进一步背书才行(比如政府拿出更多的钱来保障项目运行),否则投资者是不敢买这种债券的。

  总之,这份文件给“土地储备专项债”的发行,戴上了一个“紧箍”,而财政部随时可以念“紧箍咒”。 其目的,就是为防范地方债风险,不允许地方政府乱来。

7省市被选中,“紧箍咒”伺候!

  上图是深圳正在发行的“土地储备专项债”坪山项目的“财务评估报告”里的截屏,可以看出,地方债发行利率一般要略高于同期国债利率,此外还有承销、登记、服务费等,每年综合成本可能接近4%。再加上工作人员的人吃马喂,每年没有5%的地价上涨,地方政府可能会亏损的。

7省市被选中,“紧箍咒”伺候!

  上图是长沙正在发行的“土地储备专项债”里,对长沙未来地价涨幅的预测,可以清晰地看到,预测是每年上涨8%

  长沙是目前中国楼市调控最为严厉的大城市,但仍然预计地价每年涨8%,接近GDP的涨幅。如果达不到这个涨幅,“征地—收储—拍卖”的游戏是很难持续的。

  一方面,地价必须稳住。另一方面,地方债的发行额度,需要跟土地转让收益挂钩,不能超过70%。

  这意味着什么?

  意味着如果地价下跌,或者涨幅太慢,地方政府能借到的钱会减少。当然,如果地价上涨过快,国家也是不允许的。

  在这种情况下,一二线城市显然占优势,而三四线城市恐怕越来越难做了。因为一二线城市即便地价慢慢涨,开发商也可以预期过几年会宽松一些,所以更倾向于接受较高地价。三四五线城市,难度就会加大。

  至于地价中长期走势会怎样,其实不用我多说了。

  顺便说一下今天的A股 ,已经成功站稳3000点,可喜可贺。未来会怎样?要看月底的大阪会面了,所以,仍然有不确定性。但站在“科创板”即将推出的角度看,管理层显然希望市场热络一些。

  今天黄金板块大涨。原因有两个,一个是美联储暗示降息周期即将开始,而印度、新西兰、澳大利亚、菲律宾、俄罗斯等国央行都在降息。降息周期到来的时候,黄金当然会涨。事实上,中国央行已经提前几个月开始买黄金了,之前我们也分析过。另外,今天传出美国可能对伊朗开战的消息,这也刺激了金价。黄金还会涨吗?我的看法是,空间还是有一些的,大约在美联储真正降息的时候,黄金上涨才能告一段落。

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