这两种房子,麻烦大了!

2019-07-15    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

今天国家统计局公布了今年上半年主要经济数据,新闻看点有: 1、在纳入监测的70个城市里,新建商品住宅环比上涨最快的是洛阳,6月比5月上涨了2.5%。其他涨幅较大的城市还有呼和浩特(环比涨1.8%)、大理(1.8%)、西安(1.7%)、长春(1.3%)、唐山(1.3%)等。二手住

  今天国家统计局公布了今年上半年主要经济数据,新闻看点有:

  1、在纳入监测的70个城市里,“新建商品住宅”环比上涨最快的是洛阳,6月比5月上涨了2.5%。其他涨幅较大的城市还有呼和浩特(环比涨1.8%)、大理(1.8%)、西安(1.7%)、长春(1.3%)、唐山(1.3%)等。“二手住宅”涨幅较大的是无锡(1.4%)、呼和浩特(1.3%)。

  2、截至6月,全国固定资产投资增幅为5.8%,显著低于上半年GDP增速6.3%,也低于二季度GDP增速6.2%。这意味着,经济仍然没有见底。

这两种房子,麻烦大了!

  3、截至6月末,房地产开发投资同比增速为10.9%(下图),呈现下滑态势。但即便如此,房地产投资增速仍然接近GDP增速的2倍,成为当前稳增长的重要力量。

这两种房子,麻烦大了!

  4、上半年新房销售面积同比下降了1.8%,销售额同比上升了5.6%,这两个指标都在走低,低于GDP增速。这个态势如果不改变,房地产给稳增长带来的正面作用将减弱。所以我的预测是:楼市政策在三季度末,会再次出现微调,以防止楼市偏冷。

这两种房子,麻烦大了!

  那么,标题里说的“两种危险的房子”,是指什么呢?

  是“办公楼”和“商业营业用房”。

  为什么说这两种房子比较危险,先看一下统计局给出的上半年销售情况:

  16月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比15月份扩大0.2个百分点。

  其中,住宅销售面积下降1.0%

  办公楼销售面积下降10.0%

  商业营业用房销售面积下降12.3%

  商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。

  其中,住宅销售额增长8.4%

  办公楼销售额下降12.5%

  商业营业用房销售额下降10.0%

  可以看出,上半年住宅销售还是“差强人意”的,面积只下滑了1%,销售额还增长了8.4%,这也告诉我们——房价是在涨的,全国平均涨幅肯定超过了8.4%,这显著高于GDP的6.3%。

  至于办公楼和商业营业用房,无论是销售面积和销售额,都出现了显著下滑。从销售额和面积增减幅度的匹配度看,全国办公楼价格出现了2%左右的下跌,商业营业用房微涨。

  再看统计局公布的下面数据:

这两种房子,麻烦大了!

  绿色箭头附近,是三类房子上半年的销售面积。红色箭头附近,是“现房库存”。所谓“现房库存”,就是交付的、尚未销售的房子,这个数据会显著小于“拿到预售证、尚未出售的房子”的量,因此是“狭义库存”。

  由此我们可以算出,三类房子的“现房消化周期分别”是:住宅2.1个月,办公楼12.4个月,商业营业用房17.4个月。

  如果加上拿到预售证的房子,上述数据至少要翻倍,则“消化周期”将分别达到:住宅4.2个月,办公楼24.8个月,商业营业用房34.8个月。

  这样看起来,后面两种房子的过剩就非常吓人了。

  我之前曾在专栏里给大家看过湖南部分城市的“非住宅”消化周期,多地都达到了240个月,也就是可以卖20年!

  再看看全国的平均水平。仍然看上面那个表格的“蓝色箭头”,标志的是三类住房的施工面积。如果按上半年销售速度,消化上述“施工面积”大约分别需要:

  住宅:48.8个月;办公楼:115个月;商业营业用房:118个月。

  由此可见,未来几年办公楼、商业营业用房的供应量会非常大,消化起来难度极大。毕竟,办公楼、商铺的人均需求面积要小很多,远远没有办法跟住宅比。

  当然,在建住宅48.8个月的“消化周期”也是令人担忧的。这说明,如果住宅市场一旦转冷,库存会很快堆积,如同2015年的情况。但住宅库存是两极分化的,有显著人口增量的城市、高级别城市,仍然是供不应求的。普通三四五线城市,如果没有显著人口增量的话,消化这些住宅恐怕需要很长时间。

  最近多家媒体都在报道,北上深写字楼空置率上升。比如最近一期的“21世纪经济报道”就说,随着互联网金融、直播退潮,一线城市写字楼空置日益严重。

  据“高力国际”、“世邦魏理仕”等机构发布的数据,今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%,为八年以来的最高值;上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%,创下近十年新高。至于深圳,甲级写字楼的空置率则从去年的13.6%上涨到了目前的23%。

  其实经济不景气只是硬币的的一面,另外一面是:各地政府出于对GDP和税收的追求,特别喜欢批“商办用地”,而不喜欢批“住宅用地” ,因为企业才持续产生税收,住宅不会(尚未开征房地产税)。

  湖南一些市县之所以出现“非住宅用房”消化周期超过240个月,就是在这种背景下产生的。

  据统计,2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米,2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测,下一个五年,平均每年还将新增670万平方米的甲级写字楼。

  写字楼、商铺将是中国各类城市里,普遍过剩的物业。而且城市级别越低、人口增量越少、政策红利越少,上述房子越麻烦,将成为长期跑输通胀的资产。

  所以,要记住这个结论:写字楼、商铺轻易不能买,买错的几率非常高。至于同属“商办物业”的公寓,则要分情况而定。在经济发达地区,尤其是有政策红利、人口流入的城市,配套好位置好的公寓,有长线投资价值。

  • 责编:成都新闻网编辑部