7个月不到,271家房企破产!

2019-07-23   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

今天(7月23日),房地产行业有两个大新闻值得关注: 1 、据时代周报报道,记者通过登录人民法院网站查询破产公告的方式发现 截至 7 月 21 日, 2019 年全国已经有 271 家房地产破产。 报道认为:调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,是中小房企纷纷破产的主

  今天(7月23日),房地产行业有两个大新闻值得关注:

  1、据“时代周报”报道,记者通过登录人民法院网站查询“破产公告”的方式发现—— 截至721日, 2019年全国已经有271家房地产破产。 报道认为:调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,是中小房企纷纷破产的主要原因。  

  2 “新城控股”发布公告证实,公司的确在出售大约40个项目, 以“增加公司货币资金、优化公司资产结构”。受这个消息的影响,新城控股今天A股跌停。此前“新城控股”实际控制人、大股东王某因为涉嫌“猥亵女童”被采取强制措施,公司紧急更换了董事长。

  无论是271家房企破产,还是新城控股卖项目,都向我们传递出一个重要信息:当前楼市状况不容乐观。房企们不是在“过冬”,就是开始准备“过冬”。

  那么问题来了:该怎样看待房企的“集中猝死”和卖项目?这将对楼市带来怎样的影响?楼市的冬天真的来了吗?

  我的看法是:

  第一,楼市在“14月”的小阳春之后,的确整体上开始变冷,这跟国家的政策变化有很大关系。

7个月不到,271家房企破产!

  上面这张国家统计局公布的“全国房地产开发投资增速”,可以清楚地向我们解释过去12个月里楼市发生了什么。红框左侧,是去杠杆时期,投资增速不断下滑。到了2018年年底,楼市开始有所松动,尤其是一季度融资大增,投资增速强劲反弹。

  到了4月中下旬,官方对楼市态度再次微妙变化,融资渠道陆续收紧,所以投资增速最近两个月持续走低。

  三季度,甚至到10月中旬,楼市会整体上继续降温。但到10月中旬以后,可能会再次发生微妙变化(为了稳增长)。这个预测到底准不准确,大家可以见证一下。

  第二,中小房企退出市场,是至少持续了5年的趋势,未来10年仍将如此。

  记得在2014年,我就在文章里预言中小房企将批量死亡,或者被收购兼并。原因很简单,中国房企的数量太多,行业门槛太低,市场集中度不够,带来诸多负面影响。

  关于中国到底有多少房企,从来就没有过一个准确的统计,因为很多主业不是房地产开发的企业,也拥有这一业务范围。一些没有资质的企业,会通过挂靠等方式“获得资质”,事实上也从事房地产开发。

  中房协、兰德咨询2012年的一份报告称:2004年全国房地产开发企业数量为5.9万家,2008年达到最高峰为8.7万家,此后便逐年减少,2010年减少至6.6万家,2012年有减少至5.0万家。

  2016年的一篇报道说,中国有13.2万家房地产开发企业,其中有1000家一级房地产开发企业、4000家二级房地产开发企业。

  不过2017年9月,中国房地产业协会会长刘志峰曾公开表示——全国真正的房地产企业的数量大概在3万家左右。

  由此可见,房企数量一直是一个谜,就像我们真实的房价,每个城市拥有的房屋面积等,都说不太清楚。但真正上规模、有影响的房企,或者说上得了台面的房企,是非常有限的。

  什么叫“上得了台面”的房企?一是上市的房企,主要在A股和港股。二是没有上市,但有资格、能力经常在国内资本市场发债券的房企。

  绝大多数小房企可能只是一个空壳,甚至是一个项目公司,一共才“三五个人、两三条枪”。早年的时候,土地招拍挂还不规范,一些对土地有把控权的官员在社会上找到一个白手套,就自己批地给自己,干上了房地产,这样的企业不在少数。

  所以,中国房企数量多的时候突破10万家,是绝对有可能的。但持续有房地产开发业务的,能上台面的房企,也不过数千家而已。长远看,房企的收购兼并仍将持续。

  至于7个月破产271家房地产企业,这个数量不算大,也用不着恐慌。事实上,更多房企僵尸化了,也不破产、也不注销,但也没有什么业务了,这才是普遍现象。

  第三,房地产行业集中度会继续提高,每年没有千亿销售额的,将来很难混下去。

  中国楼市已经历史性地进入了“强调控时代”,“中央监督,地方因城施策”是基本态势。如果你是一家小房企,一激动在某市拿了个地王。突然间,这个城市被住建部约谈,楼市调控收紧。你的地方项目必须如期完成,但售价不能超过限价。而那个限价是足以令你亏损的,你怎么办?

  所以,房企必须要有规模,而且还不能集中在一个地区。比如雄安新区诞生的时候,京津冀楼市调控突然收紧,有一个大房企因为业务高度集中在这个区域,遭遇到了较大困难,被迫引入大股东才渡过难关。排名全国前30名的房企尚且如此,普通小房企就危险就更大。

  因此融创的孙宏斌说,在房地产领域不存在“小而美”,小了就会“没有了”。所以,楼市的基本逻辑是“小而没”。

  至于融资成本,就更是这样。“规模大+央企”的开发商,融资的年利率或许不到5%,而“激进的民企”可能会达到15%。至于靠民间借贷续命的中小房企,则可能达到25%。融资成本太高的房企即便能挺过这个冬天,也会死于下一个冬天,或者下下一个冬天。

  但话说回来,房地产市场一旦形成互联网那样“寡头垄断”,可能会更加麻烦,至少普通购房者得不到什么便宜。当然,现在距离楼市的“寡头垄断”还有相当距离,但局部地区的寡头垄断,或许会在3到5年之后出现。

  第四,楼市暂时趋冷,给大家选房子、买房子预留了更多的时间,对于大多数城市来说,至少未来两到三个月房价很难上涨。

  但大家要密切关注货币政策和楼市政策的微妙变动,至少从今天央行的MLF续作方式上看,还是在继续推动市场利率走低的。

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