32个城市被点名!楼市将掀起风暴?最佳买点是……

2019-08-09   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

据新浪、搜狐焦点等多家媒体报道,一份名为《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)已于近日发出, 32 个城市被银保监会纳入了重点检查的名单。 检查的重点是: 严厉查处各种将资金通过挪用、转

  据新浪、搜狐焦点等多家媒体报道,一份名为《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号)已于近日发出,32个城市被银保监会纳入了重点检查的名单。

  检查的重点是:严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。 而且文件使用了“高度警惕房地产泡沫化、金融化”的措辞。

  被要求重点检查的32个城市是:

  北京、天津、石家庄、秦皇岛、

  呼和浩特、沈阳、长春、上海、

  南京、苏州、无锡、徐州、

  杭州、合肥、福州、济南、

  郑州、洛阳、武汉、襄阳、

  长沙、广州、重庆、成都、

  贵阳、昆明、大理、西安、

  宁波、厦门、青岛、深圳。

  纳入其中的城市是两类:一类是全国楼市的风向标、楼市权重较大的城市,比如一线城市和强二线城市;另一类是近期比较活跃的城市,比如洛阳、呼和浩特等。

  据媒体报道,这次检查的重点是金融机构对“23号文”的落实情况。

  所谓“23号文”,是今年5月17日银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,这个文件的附件里分别对银行和信托这两个给房地产“输送资金”的大户存在的“乱象”列举如下,并要求整顿:

  银行的乱象: 表内外资金直接或变相用于土地出让金融资; 未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资; 个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房; 资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场; 并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。 信托的乱象: 向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资; 或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资; 直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

  23号文下发之后,央行、银保监会至少做了两大动作:

  第一,整顿房地产信托,要求不能突破6月30日的融资余额。也就是说,信托给房地产的融资在2019年下半年不能增加。这大概相当于减少了4000亿资金流入房地产领域。

  第二,限制银行贷款违规、快速流入房地产市场。上半年,银行发放的“制造业中长期贷款”增速只有“房地产中长期贷款”增速的三分之一,这是银保监会开始控制资金流入楼市的重要原因。

  那么问题来了。这次银保监会的“32城大检查”的力度到底有多大?楼市会全面入冬吗?房价会出现显著松动吗?

  我的看法是:

  1、房地产是高杠杆行业,资金至关重要。对于行业来说,融资的难易程度和成本高低,直接决定楼市的冷暖、生死。

  如果央行、银保监会卡死资金,房企只能全面降价;如果暂停发放房地产的一切贷款,这个行业会很快崩溃,高房价也会在几个月之内土崩瓦解。

  因此,有人说中国房地产市场的规律根本不是所谓的“短期看金融,中期看土地,长期看人口”,而是“短期看政策,中期看政策,长期看政策 ”。这是非常有道理的。

  但“治大国若烹小鲜”,调控楼市也是这样。这个行业占政府收入的三分之一以上,每年仅新房销售额就达到15万亿(相当于新车年销售的3到4倍),是典型的“带头大哥行业”。

  最近央行在对房地产信贷表态的时候,首先说了两句意味深长的话——“保持房地产金融政策连续性稳定性,保持个人住房贷款合理适度增长” ,然后才是“严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。

  所以,这次检查肯定会遏制资金违规流入楼市,但楼市合理的资金需求仍然会得到保证。

  2、央行、银保监会之所以频频对楼市“严厉表态”,是因为当前资金面非常宽松,贷款利息非常低(全球都在降息)。 这时候,资金绕道流入楼市是非常容易的,不采取一些措施,楼市可能会再次过热。

  而当前股市又比较低迷,大家也深切感到了炒股的风险,所以资金通过各种方式流入楼市,是很难避免的。所以,需要加以管控,至少不能泛滥。

  3、值得注意的是:此次检查要求是“各银保监局检查银行机构的数量,原则上不得少于3家”。也就是说,这不是一次“地毯式检查”。

  银保监会建议抽查的银行是:房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构。

  结论:

  如果静态分析,年底之前流入楼市的银行资金会减少,楼市会整体上趋冷。由于全球经济处于高度敏感、不稳定的状态,所以政策一定会跟随环境不断调整。目前看,楼市趋冷的空间不大,因为经济难以承受,这从上海放松限购就可以看出来。

  对于今年上半年没有大涨过的“有显著人口增量的大城市”的刚需、低杠杆的中长线投资者来说,未来60天或许就是非常好的买入机会(注意限定条件) ,而这种机会能否延续90天以上都很难说。让我们走一步看一步吧。

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