房价大涨的城市,到底发生了什么?

2019-08-15   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

今天(8月15日),国家统计局公布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 根据这个数据,截至7月,过去一年新建商品住宅同比上涨超过GDP增速(6.3%)的城市达到了53个,占全部监测城市的75.7%。而同比涨幅超过10%的城市,则有34个,占全部监测城市

  今天(8月15日),国家统计局公布了“2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

  根据这个数据,截至7月,过去一年“新建商品住宅”同比上涨超过GDP增速(6.3%)的城市达到了53个,占全部监测城市的75.7%。而同比涨幅超过10%的城市,则有34个,占全部监测城市的48.6%。

  由此可见,想让中国房价“跑输GDP”,仍然是一项艰巨的任务。昨天我在专栏里也公布了“根据国家统计局公布的数据”推算出的全国过去一年的新房成交均价,涨幅是8.5%

  而今年7月末,中国广义货币M2的同比增速(可以理解为“印钞速度”)为8.1%。这说明,全国平均房价(涨幅8.5%)跑赢了M2,显著高于GDP增速。

房价大涨的城市,到底发生了什么?

  在70个纳入监控的城市里,过去一年“新建商品房”价格涨幅最大的8个城市是:

  西安25.3%

  大理22.7%

  呼和浩特20.3%

  秦皇岛20.0%

  贵阳19.4%

  徐州16.9%

  洛阳16.1%

  石家庄16.0%

  此外,根据民间数据我们还知道,今年苏州房价涨幅非常大,丝毫不逊色于西安。但苏州没有纳入上述70个城市,所以暂时缺乏官方数据。

  今天的文章,是想分析上述房价涨幅最大的城市,到底发生了什么?

  根据我的研究,大概分为三类:

  第一类,经济增长不算差,但希望继续名列前茅的。比如贵阳。

  贵阳是近年来中国城市GDP增长的“翘楚”,2018年的增速在主要城市里位居第一,今年上半年仍然维持了第一。

  根据官方数据,2019年上半年贵阳市GDP为1785.67亿元,同比增长9.1%。其中规模以上工业增加值增速达到了9.0%,固定资产投资增长了12.3%,看起来非常靓丽。

  但贵阳也有两个数据令人吃惊:

  1、上半年,贵阳市社会消费品零售总额同比增长4.4%

  2、贵阳市金融机构人民币存款余额同比增长3.8%

  啥意思?贵阳虽然GDP和投资增长不错,但消费却突然失速度,只增长了4.4%,如果考虑通胀因素,增长非常有限。而贵阳汇聚资金的能力在下降,上半年发钞速度(M2增速)超过8%,但贵阳资金增长只有3.8%,大幅跑输了资金增长。

  此外,贵阳的三次产业结构比为3.8%:38.6%:57.6%。这意味着,贵阳第二产业占比甚至低于深圳这样的一线城市,制造业“疑似空心化”,产业有点“未富先老”。

  贵阳不限购,所以外地投资客可以轻易进入,房价一年涨19.4%,这个速度显然偏快了。如果控制不住,贵阳低成本的优势将很快失去。 而上半年居民消费的失速,也跟房价上涨太快可能有关系。

  第二类,渴望迅速做大的城市,比如西安。

  西安上半年GDP增长是7.0%,比较中规中矩。但细看其具体数据,经济下行压力也非常明显。

  比如:上半年固定资产投资增速只有 2.2%,比一季度大幅回落了9.7个百分点; 全市社会消费品零售总额只增长了 5.9%,低于GDP增速; 全市金融机构人民币存款余额只增长了 6.3%,也显著跑输了M2同期增速。

  西安已经获得了“国家中心城市”的头衔,目前一方面跟郑州暗暗较劲,同时还在奋力追赶成都、重庆。但西安依托的陕西省毕竟资源有限,人口总量也不算多,所以西安只能另辟蹊径,面向全国抢人口。

  户籍人口大幅上升,当然会增加“房票”供应量,导致购房需求上升,带来房价上涨的压力。这种压力如果转换为开发商拿地的动力,则可以增加地方政府的财力,进一步改善公共配套资源,进一步增强“抢人口”的能力。

  而这,其实就是当前二线城市“做大做强”的基本路径。杭州、武汉、郑州等城市,无不如此。

  第三类,急需要“稳增长”的城市,比如大理、苏州、呼和浩特等。

  先看一下大理,70城房价上涨的第二名,过去一年新房同比上涨了22.7%。

  其实有两个大理,一个是州名,一个是市名。大理州是地区级的,大理市是县级的,大理州管辖大理市,大理市是大理州的中心区。

  查不到大理州、大理市的最新、详细的经济数据,但“大理日报”在7月25日有一篇报道,值得细细品读。

房价大涨的城市,到底发生了什么?

  这篇刊登在“大理日报”头版头条的报道说,当地党委政府召开了上半年经济分析会。里面有这样的话值得关注:

  “今年以来,面对宏观经济下行与洱海流域转型发展阵痛叠加的 严峻形势……主要经济指标远远低于预期 ,难以匹配大理高质量可持续发展的需要。” 集中一切力量,采取一切措施,抓GDP促发展 、抓项目增投资、抓工业稳增长、抓消费激活力、抓财税保增收、抓招商优服务,强抓硬干,奋起直追,全面形成“大抓发展、大抓项目、大抓投资”的经济工作大比拼局面。

  这篇通稿没有公布任何具体数据,但我们可以得知,大理州上半年经济增长非常不理想,“主要经济指标远远低于预期”,下半年要“集中一切力量,采取一切措施,抓GDP促发展”。

房价大涨的城市,到底发生了什么?

  大理房价一年大涨22.7%,就是在这样背景下发生的。

  再看呼和浩特。论地位,呼和浩特不算低,是内蒙古的“首府”,属于高级别的城市。

  但呼和浩特的问题是,它依托的内蒙古人口不算多、经济总量不算大,但全区土地面积巨大,而且分了三个中心(另外是鄂尔多斯、包头),所以力量分散了。

房价大涨的城市,到底发生了什么?

  上半年,呼和浩特的GDP只增长了4.7%(见上图),规模以上工业增加值只增长了0.2%,固定资产投资是下滑的,居民消费也只增长了2.5%。

  不要以为呼和浩特是今年才增长乏力的,下面两张图是2017年到2018年的GDP和投资增长走势。

房价大涨的城市,到底发生了什么?
房价大涨的城市,到底发生了什么?

  可以看出,这个城市的经济调整已经持续了一段时间了。即便经济不景气,但房价却上涨不误,过去一年新房涨幅超过20%。

  至于今年上半年涨幅同样非常惊人的苏州,其实也面临着经济下行的较大压力。

  上半年苏州GDP增速为6.0%,名义增速只有4.8%,都低于全国平均水平。

  其中上半年苏州的工业总产值只增长了1%,出口下降了3.9%,工业用电下降了4.1%,房地产开发投资只增长了4.8%(不到全国一半),专利申请量只增长了1.6%。

  结论:

  通过上述分析我们可以发现,房地产在地方经济增长中,仍然发挥极为重要的作用。经济下行压力大城市,需要通过激活楼市来“稳增长”;经济增长快的“头部城市”则需要通过楼市“加油”,来保住“经济领涨”的地位。至于成长中的区域中心城市,则普遍有意通过活跃楼市来做大做强。

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