北京传递重要信号:这几个地方,最特殊!

2019-11-29    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

最近两天,关于北京城市规划方面有一个大消息: 来自北京市规划自然资源委消息说,北京市委、市政府审议通过了朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、顺义、昌平、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆共13个区的分区规划(国土空间规划)及亦庄新城规划(国土空间

  最近两天,关于北京城市规划方面有一个大消息:

  来自“北京市规划自然资源委”消息说,北京市委、市政府审议通过了朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、顺义、昌平、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆共13个区的分区规划(国土空间规划)及亦庄新城规划(国土空间规划)。

  如果你熟悉北京,就会马上发现一个问题:北京有16个行政区,上述名单里少了东城区、西城区和通州区,而多出来了一个“亦庄新城”。

  其实,这恰恰传递了一个重要信息: 东城区、西城区、通州区和亦庄新城,在未来北京城市发展上将拥有特殊地位。

  对此,北京官方的解释是:朝阳、海淀等13个区和亦庄的规划,是区政府为主体编制的,由北京市批准。至于东西城和通州的规划,则将由北京市直接编制。

  至于东西城、通州的规划是由北京市批准,还是上报国家层面,媒体尚未透露。下面让我们来看看,北京比较特殊的4个区(或片区)。

  1、东城区、西城区

  东城区、西城区就是以北京二环内为主体的两个区,这里是中央、国务院的驻地,在北京2035年版的总体规划里,被称为“首都功能核心区”。

  北京传递重要信号:这几个地方,最特殊!

  按照中央批准的北京总体规划,未来北京将形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。“一核”就是“首都功能核心区”,也就是“东城区+西城区”。

  而“一主”则是指“城六区”,包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区,总面积约1378平方公里。

  “一副”是指通州区,它是北京的城市副中心。狭义的“北京副中心”范围为原通州新城规划建设区,总面积约155平方公里。目前,北京市委市政府都已经搬迁到了通州。

  所谓“两轴”是指北京传统的南北中轴线及其延长线,以及长安街及其延长线。“多点”是指5个位于平原地区的新城包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城。而“一区”一度被媒体误解为“雄安新区”,事实上是指“生态涵养区”,包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区,以及昌平区和房山区的山区。

  北京传递重要信号:这几个地方,最特殊!

  一直有传闻说,东城区和西城区将升格为“中央政务区”,直接由中央政府管辖,有点类似“华盛顿哥伦比亚特区”的模式。但官方至今没有正式亮出这个牌子,未来如何演变,引起很多遐想。

  事实上,“东城区+西城区”的城市规划,北京市很难定下来,肯定要请示中央政府。因为这两个区是为中央服务的,保障重大国事活动、外交活动。

  近年来,北京也通过公积金新政、落户新政、房贷新政等,鼓励居住在“东城区+西城区”的居民外迁,给予了很多优惠政策。

  未来这两个区的定位将更加清晰,这将影响实际居住和房屋价值。我的看法是:如果你或者家人不在中央政府部门工作,那么没有必要居住在这里,或者在这里购房,因为未来幼儿园、学校的入学条件存在调整的可能性。而且,这个片区人口密度下降是趋势,因为要保障交通和活动的需要。

  更世俗化、更繁荣的北京,将来在5环以外。而且人口的流向,也会影响到学校的质量。深圳这几年就很明显,以前名校都在罗湖区,后来慢慢到了福田区。今年中考的结果显示——南山区、宝安中心区的学校迅速崛起。未来北京也会有这个趋势的,但或许没有深圳明显、典型。

  无论东城区、西城区未来怎么搞,对于普通人来说都是一个适合远观或旅游的去处,而未必去居住。

  2、通州区

  通州区是北京副中心,这很多人都知道。但绝大多数人不知道,通州区也拥有“千年大计”的头衔,跟“雄安新区”是一样的。

  未来通州区和雄安新区哪里的房子值得买?

  我的答案是:毫无疑问是通州区。而且建议早点买,能多买就多买。

  北京传递重要信号:这几个地方,最特殊!

  至于雄安新区,国家禁止炒房、甚至不鼓励买房,那么就尊重政策而远离之。经常有读者问我,雄安周边的县市可以买吗?我只能说,买了也涨,但未必高效。从确定性来说,雄安周边不如“北三县+固安+廊坊市区”。

  通州未来一定会非常好,追平海淀是没有问题的。原因很简单,市委市政府在那里,而且通州要分流市区人口,必须要建设得非常吸引人。而通州,是允许买房子的。

  3、亦庄新城

  北京有16个行政区,未来会有16份分区规划。其中“东城区+西城区”很大概率是一份规划,中央审批。多出来的1份,是亦庄新城,而且规划已经通过了。

  跟“东城区+西城区”、“通州区”相比,亦庄的规划档次不算高,区级编制、市级审批。但特殊之处在于:不是行政区的,只冒出了一个亦庄新城,其他的如“未来科技城”、“怀柔科学城”,以及顺义、大兴、昌平、房山新城都没有这样的待遇。

  为何?

  我猜是两大原因:第一,亦庄新城体量比较大,它的底子是“北京经济技术开发区”,官方有意引导增量人口资金流入。第二,亦庄的高标准建设,有利于带动南城的发展,因此具有很强的战略意义。

  北京传递重要信号:这几个地方,最特殊!

  北京的南城一直处于“鄙视链”的低端,不动产价值不高。而未来北京发展主方向就是东面和南面。东面有通州副中心,南面有新机场、雄安新区。亦庄发展起来,有利于抬升北京南部的地价和城市形象。

  另外值得一提的是:北京规划了四大科创片区(三城一区),分别是海淀的中关村科学城、昌平的未来科学城、怀柔的怀柔科学城以及亦庄(北京经济技术开发区)。这四大片区里,也只有亦庄在南面。

  所以,亦庄也是一个未来价值将不断提升的片区。

  最后说一下北京的楼市:北京目前房价水平不算高,政府强调控起到了很大的作用,否则不是现在的价格。北京聚财能力极强,目前“资金总量”突破了17万亿,几乎相当于“上海+杭州”。由于拥有大量高新技术企业、创业企业,北京经济活跃度非常高,而不仅仅是一个“国企总部城市”,它已经变身为“科创中心”、“风投中心”。

  所以,北京的优质不动产值得中长线投资,不要被短期走势所蒙蔽。雄安新区限制买房,也对北京楼市产生了很好的政策支撑。

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