中国房价何时见顶?“人民币顶”、“美元顶”……

2020-01-04    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

楼市的人民币顶和美元顶,是我在6年前率先提出、并命名的两个概念。最近常有读者提出这个问题,所以再谈一下。 所谓人民币顶,是人民币计价的房价见顶;所谓美元顶,是指换算为美元的房价见顶。 我的看法是: 在中国的大城市 (一二线)及其都市圈,由于有持续

  楼市的“人民币顶”和“美元顶”,是我在6年前率先提出、并命名的两个概念。最近常有读者提出这个问题,所以再谈一下。

  所谓“人民币顶”,是人民币计价的房价见顶;所谓“美元顶”,是指换算为美元的房价见顶。

  我的看法是:在中国的大城市 (一二线)及其都市圈,由于有持续的增量人口、增量资金,再加上政府控制供应节奏,房价基本上不存在“人民币顶”;如果有,也是短暂的、稍纵即逝的。

  但大城市(一二线)及其都市圈的房价,未来会存在一个比较明显的“美元顶”。 也就是说:如果换算为美元,可能会在比较长的时间(3到5年,甚至10年)里维持基本不变。

  原因很简单,国际资产价格存在比价关系 ,资金会流动,会在利益驱使下突破各种限制。即便有外汇管制,仍然会有不少资金“有办法”流出去。

  国内房价上涨会抬高营商成本,会加剧国际资本外流,很多工厂会外迁。在这种背景下,人民币汇率也会结束“横盘”出现一波显著的贬值。其结果,是让中国的房价在一段时间里(比如3到5年,甚至10年)换算为美元上涨乏力,甚至原地踏步,这就是“美元顶”。

  但美元毕竟也是纸币,长期看也是贬值的。比如上世纪六十年代,35美元仍然相当于1盎司黄金;但到了今天,1540美元才能换1盎司黄金。

  所以只要中国经济向好,中国大城市的房价从长期看也不存在“美元顶”。

  因此,对于“北上深房价有顶部吗?”这类问题,我们需要分两种情况来回答:

  1、以人民币计价,很难有顶部,如果有也是阶段性的、短暂的;

  

  2、以美元计价,可能会在若干年后出现“美元顶”。“美元顶”出现的时间点、维持多久,要看中国经济转型情况,以及中国和美国的关系。

  在过去两年里,中美在贸易问题上激烈博弈,汇率也出现了大幅波动。我曾比较准确地预测过破7的时间点和幅度。并认为短期很难突破7.2,谈成之后会升值。后来,这些看法都得到了验证。

  未来仍然如此:中美关系恶化,会让人民币贬值;反之,人民币会适度升值并保持稳定。

  从美国方面看,他们希望人民币最好维持在6.5左右,这样有利于缩小中美贸易不平衡。美国希望人民币汇率保持强势,就如同当年希望日元升值一样。

  汇率的水平不仅是大国博弈出来的,更是内部经济真实状况的体现。如果中国经济顺利转型、升级,则强势汇率可以维持得久一些。反之,货币政策总处于宽松状态,印钞速度偏快。其结果是:人民币不断对内贬值,同时还要对外升值或者强势横盘,这种状态显然不可能长期。到某一个临界点就会爆发,出现突如其来的贬值。

  我也是率先在楼市上提出“莫斯科模式”的,时间是在2014年。 在此之前,大家谈到楼市泡沫的出路,只知道“日本模式”(东京模式),也就是保汇率、弃楼市。

  而“莫斯科模式”,是说莫斯科中心区的房价,自上世纪80年代末至2014年前后,以美元计价上涨了150倍,而以旧卢布计价上涨了150万倍。期间,卢布对美元贬值了“1万倍”。楼市的“莫斯科模式”,就是放弃汇率保房价。

  在莫斯科模式下,以本币计算房价显然没有顶部,因为每平米达到了上亿卢布。为了掩饰这种暴涨,俄罗斯进行了币制改革,1000旧卢布换1新卢布。经历过剧烈通胀的国家,一般都会“币制改革”,来给自己“留面子”。

  无论是“东京模式”还是“莫斯科模式”,最终都出现了显著的“美元顶”——以美元计价的房价,有阶段性顶部。

  如果未来几年里,中国经济转型不顺利,被迫再次“楼市去库存”,让房价大涨。那么距离阶段性的“美元顶”就不远了。

  而中国经济转型顺利不顺利,仍然可以分解为四大“人的因素”:

  第一,老百姓真实消费能力是否提高,是否有能力、愿意花钱;

  第二,企业家是否愿意再投资,而不是移民;

  第三,公务员是否有推动经济发展的积极性,而不是“磨洋工”;

  第四,中国跟主流国际社会是合作还是对抗。

  当上述四大“人的因素”持续改善的时候,中国距离经济转型成功就比较近了。反之,就比较麻烦了。

  对于普通三四线城市,乃至五六线城市,其房价“见顶”的情况就更为复杂。至少要区分几种情况,比如:

  1、在核心都市圈的中小城市,比如廊坊、嘉善、惠州等,都靠近一线城市,而且在有效辐射半径内。这种城市的房价,会跟核心城市联动,只是表现稍微被动一些。

  2、不在核心都市圈的中小城市,但本身有显著人口增量,在交通网络中占位比较好的,比如徐州。或者是人口基数巨大,比如潍坊、周口等。

  3、产业结构单一的收缩型城市。

  上述三类中小城市里,第三类可能比较快地出现“人民币顶”、“美元顶”。比如鹤岗、玉门老城,都属于这种城市。

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