广州、佛山出手了,济南后悔了……

2020-03-19    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

过去24小时,楼市再现戏剧性事件: 取消限商遇阻之后,广州又出手了;济南部分区域取消限购后,反悔了;而佛山,则把人才的定义降低到了新水平! 一、广州 3月17日下午,广州白云区政府的官网上,公布一份题为关于白云区完善人才政策的通知。 这份文件给如下

  过去24小时,楼市再现戏剧性事件:

  “取消限商”遇阻之后,广州又出手了;济南部分区域“取消限购”后,反悔了;而佛山,则把人才的定义降低到了“新水平”!

  一、广州

  3月17日下午,广州白云区政府的官网上,公布一份题为“关于白云区完善人才政策的通知”。

  这份文件给如下“四类人才”了一系列优惠政策:

  1、持有广州人才绿卡;  

  2、持有白云区“云聚英才卡”;  

  3、在白云区辖内的大专院校(高校、中职技工学校)学习连续满一年;  

  4、在白云区工作连续满一年,具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。

  优惠政策包括:第一和第二类人才(含其配偶、未成年子女)可以快速落户,子女提供入学、入幼儿园的服务,可以申请租住人才公寓。

  对于上述四类人才,“在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇”。

  购房政策,是最大的看点。

  图一:广州行政区划。划蓝线的区为不限购区域;划红线的区,是最近有“人才购房新政”的区。

  上图是广州的地图,白云区位置不算差,尤其是南部比较靠近中心城区。

  图二:白云区行政区划。

  上图是白云区的地图,江高、人和、太和、钟落潭四镇地处白云区靠北的位置,在区内距离中心城区最远。目前白云区是“一区两制”——镇和街道办。

  熟悉中国体制的人都知道,镇带有“乡土气息”,而街道办更“城市化”一些。

  也就是说,此次白云区针对人才“放松限购”的区域,是其发展相对落后的“四镇”。

  再看人才的类型。哪怕你在白云区的中职技校读书,满一年就可以在四镇购房。 而在“白云区工作连续满一年,具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历”,也可以在四镇购房。

  关键是,你购房的时候可以享受户籍人口的待遇。也就是说,如果你处于婚姻状态,配偶也符合条件,你家是可以买两套的。

  而按照此前广州的限购条件,需要满5年社保才能购房。

  至此,白云区成为广州第四个放松“人才购房”限制的区。 大家可以看一下图一,里面“划蓝线”的增城、从化,是不限购区域。这两个区,也是北上广深四大一线城市里,“唯二”基本不限购的区域,外来人员购房一直没有门槛。

  至于南沙、黄埔、花都,都在去年年底出台了类似政策。

  比如南沙就规定:

  在南沙区工作、学习,并符合下列条件之一的人才,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外):  

  具有本科及以上学历;具有中级及以上专业技术资格;具有中级(四级)及以上职业资格;具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

  此外,年满18周岁(单身)的港澳居民在广州市内名下无商品住房的,在南沙区范围内可购买1套商品住房。港澳居民家庭在广州市内名下无商品住房的,在南沙区范围内可购买2套商品住房;在广州市内名下已有1套商品住房的,在南沙区范围内可再购买1套商品住房。

  在黄埔区,人才购房政策调整为:

  经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔区范围内购买1套商品住房。  

  在黄埔区工作,持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校(园)长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠,其父母或配偶父母均可在黄埔区范围内购买1套商品住宅。

  其中黄埔区最大的看点是,优秀人才不仅自己的家庭可以买房,夫妻双方的父母两个家庭也可以购房。这简直是鼓励人才“家族移民”到黄埔!

  符合条件的人才,在黄埔工作半年就可以买房子,时间之短令人叹服。

  黄埔区的西南区域,是广州的核心城区。所以黄埔的“人才购房新政”,一定能引起很多人的兴趣。

  3月3日,广州曾出台“取消限商”政策,把残留的一点对商办物业户型、销售对象的限制取消。然而3月4日,这个政策又被撤回。而到了3月17日,白云区又放松了人才购房。半个月里,广州很忙。

  二、济南

  3月15日,济南新旧动能转换先行区管委会在相关新闻发布会上,发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》。在这份文件里,给房地产行业送上两项利好:

  1、对符合二星级及以上绿色建筑标准的住宅项目,在取得《建筑工程施工许可证》后且施工进度达到主体施工正负零时,可提前申请办理《商品房预售许可证》,预售监管资金即征即返。  

  2、在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束。

  这里说的“济南新旧动能转换先行区”,是济南发展中“跨越黄河+转型升级”的重要抓手,在中心城区的北部稍微偏东。辖区范围横跨黄河两岸,南起小清河、北至徒骇河、西起玉符河、东至临港办事处东边界,总面积约1030平方公里。其中,直管区域包括大桥、崔寨、孙耿、太平4个街道,共450平方公里。

  而济南现行的限购政策是:

  1、非本市户籍家庭,想要在济南限购区域买房,需要在买房之日起前3年内,连续缴纳24个月的社保或个税 。非本市户籍家庭限购一套住宅,如果申请住房贷款买房,其首付比例为60%。

  2、外地人员具有本科及以上学历,并在济南签订正式劳动合同,连续缴纳了半年以上的社保 ,或者是外地人员为济南引进的高层次人才,凭市相关证明可享受本市户籍家庭的购房政策。

  此外,济南还有限售。规定是:限购区域的商品房取得房产证满2年后,才可以出售。

  由此可见,如果先行区取消住宅限购,还是非常有价值的。

  到了昨天(3月17日),济南新旧动能转换先行区网站发布“更正声明”,取消了“预售监管资金即征即返”、“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束”两项新政。

  也就是说,济南的“楼市新政”只维持了不到两天,夭折了。

  从广州四个区的“人才购房新政”成功过关,以及广州“取消限商”、济南局部取消限购夭折来看,当前的楼市政策底线是:

  地方政府可以在“引进人才”的旗帜下放松限购,哪怕只设定半年的门槛(比如广州黄埔),哪怕“中职技工学校”的学生都算人才(比如白云区),都没有问题。  

  但如果不附加一点“学历”或者“职称”的条件,去调整“五限”(限购、限价、限贷、限售、限商),或者无差别降低首付,都不被允许。

  至于通过降低预售门槛、延缓土地款交纳时间、减税降费等针对开发商的利好,目前是都可以做的。

  事实上,开发商的融资门槛已经大幅降低。

  据Wind数据,今年2月以来(2月1日―3月12日),国内房地产行业境内债券融资621亿元,比去年同期(425亿元)增长46%。

  三、佛山

  今天(3月18日),佛山市人社局发布了“关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡T卡申领工作的通知”。

  在这份通知里,明确了:具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。

  而根据去年12月佛山住建局公布的“《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南”:

  1、持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本市户籍人才,享受我市户籍人口购房政策。

  2、在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

  也就是说,佛山在松绑了本科及以上学历的限购之后,今天又松绑了“具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才”的购房限制。

  佛山“人才购房新政”的力度,可谓非常之大。

  从广州、佛山政策连续闯关可以看出,当前房地产政策整体偏暖,国家也在发力支持这个行业度过难关,但不希望引发房价大涨。所以,对于取消“五限”、降低首付的,都会予以限制。至于房贷利率上浮部分,慢慢松动是可以的,如果你明火执仗地搞,一定会被敲打。

  3月20日(本周五),将有新一轮LPR利率公布。由于本周央行没有跟随美联储,降低1年期MLF利率,所以3月20日利率存在不确定性。

  从当年面临的巨大经济压力看,降息10到15个基点是最好的选择。但央行或许另有想法,我们不妨拭目以待。此外,5年期LPR利率(当前的房贷基准利率)会不会降低,也值得关注。

  四、美国日本“直升机撒钱”

  另外值得注意的是,美国和日本都将有“直升机撒钱”行动,来挽救经济。

  日本的考虑是:向全体国民每人发放1.2万日元现金,大约相当于每人785元人民币。日本有人口1.27亿人,大约可以发放1000亿人民币的现金。在2008年金融风暴中,日本曾这样干过。这是典型的“直升机撒钱”。

  美国在连续降息150个基点,出台7000亿美元QE政策之后,仍然没有能止住股市下跌,所以正在酝酿新一轮刺激,方式是建立“商业票据融资机制(CPFF)”。

  所谓“商业票据”,有点类似短期(一般不超过1年)的企业债。所以,当美联储购买商业票据的时候,相当于跳过商业银行,直接给信用好的企业贷款。

  此外,美国也有向普通民众“发现金”的计划,大约每人1000美元。这一轮刺激(发现金+买商业票据等),总量或达到1万亿美元。

  无论是日本央行直接购买ETF基金,还是美联储购买商业票据,对中国来说都是“惊世骇俗”的做法。因此中国的法律不允许央行直接购买国债、地方债、MBS或者ETF基金,更不用说商业票据了。我们的玩法是,允许商业银行拿国债、地方债,甚至一些等级不高的企业债券,到央行抵押获取现金。也就是说,中国还在企业和央行之间,维持了一道防火墙。但长远看,随着利率不断走低,这道防火墙早晚也会拆除。

  N年之后,当中国利率接近零的时候,相关法律都会修改。到那时,买房子将被鼓励,房地产税也就会变得更加遥不可及了。

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