学位房已死?你又被骗了……

2020-05-06    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

最近几天,北京西城区即将启动多校划片的消息,引起了广泛的关注。 很多公众号发布文章,宣布学位房已死、学位房凉凉,甚至还做出了快跑!最后的逃命机会只剩两个月!这类耸人听闻的标题。 那么,学位房的价格是否会随着多学划片而暴跌?这个概念是否会最终消

  最近几天,北京西城区即将启动“多校划片”的消息,引起了广泛的关注。

  很多公众号发布文章,宣布“学位房已死”、“学位房凉凉”,甚至还做出了“快跑!最后的逃命机会只剩两个月!”这类耸人听闻的标题。

  那么,学位房的价格是否会随着“多学划片”而暴跌?这个概念是否会最终消失?下面谈谈我的看法。

  北京是全国学位房炒作最厉害的地方,西城区因为中小学学位在北京最优质的,又叠加了金融街(中国最有钱区域)和老城区(很多平房、大杂院),所以学位房闹得最不像话。

  比如曾在大杂院里,出现了“过道学位房”、“地下学位房”、“仓库学位房”。也就是说,这些房子要么是“大杂院”公用的过道,要么是地下室,要么是没有上下水只能做仓库的房子,总之都没有居住功能,但由于有产权证,对应了名校,所以纷纷被炒出每平米20万到30万的天价。

  北京市西城区教育委员会日前发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,宣布西城区将实行多校划片入学。具体规定是:

  1、自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  

  2、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

  也就是说,北京西城区不仅要多校划片,还要学习深圳“锁定学位”。

  多校划片的意思是说:三四个小学组成一个共享学区,原来隶属这些学区的住宅,从原来“一套住房对一个学校”,变成了“一套住房对多个学校”。由于小学、初中不能以考试成绩为依据招生,那么抽签基本上是唯一出路。

  在这个规则下,即便你买了学位房,也要跟周边校区的住户一起,参与名校的抽签。

  此外,就是锁定学位。一般来说,一套房子6年里只能诞生一个小学学位,3年里只能诞生1个初中学位(同一个家庭内部,符合计划生育条件的多子女例外)。锁定的原因,是因为部分城市人口增长太快,而公立学位有限。

  其实无论多校划片和锁定学位,都不是新鲜事。北京早就搞了大学区制,深圳也有尝试。至于锁定学位,在深圳就更加普遍。

  我的结论是:学位房是一个全球普遍存在的现象,无论怎样变化,它都不会消失,只是“玩法”会产生较大变化。

  在美国,优质的学位也会带动周边房价上涨。而房价上涨可以让政府收取的房地产税上升,有能力进一步提升片区的配套、教育资源。这样,就可以产生一个良性互动。

  在中国,学位房制度诞生之前,读名校往往要领导写条子。由于名校学位过于稀缺,还诞生了很多段子:比如真正的名校只认市领导里书记市长、区领导里书记区长,以及市、区两级教育局长的条子,其他的一概不认,因为认不过来;领导写条子,跟校长之间有秘密约定,横着写的看着办,竖着写的必须办。

  至于其中产生的腐败,是可想而知的。上世纪90年代中期,我当记者的时候,就听闻有富豪为了上名校给校长送百万名车的,那时房子还没有这么贵。

  把学位跟住房挂钩,是一个里程碑式的发明。它把名校学位固定化、公开化、透明化了,一方面杜绝了腐败,一方面把名校的溢价通过税收交给了国家。 因为学位房普遍价格比较贵,交易频繁,这样会产生大量税费。

  此外,追逐学位房的“游戏”,可以带动郊区地价上涨,引导人口按照政府意愿流动。比如某城市要开发一个新区,只用把一批学校交给名校办,就可以激活这个新片区,抬升地价、引入人口。如果只是抽签,估计吸引力会大幅降低的。

  废除学位房、实施大学区,通过抽签看起来很公平。但抽签都是可以被控制的,尤其是在目前人工智能、云技术高度发达的时代,要么被黑客控制,要么被内部人控制,这种弊端很难避免。中国彩票领域出现的腐败案还少吗?他们的抽签不也是公证处见证、电视直播吗?

  大家记住我的话:大学区全面实施之日,必将是教育领域腐败卷土重来之时,原因就是抽签。

  近年来在楼市调控中,采用了很多反市场经济的做法,比如限价。最后都产生了各种腐败乱象,比如喝茶费,比如假抽签。

  话说回来,即便多校划片全面实施,就一定能“杀死学位房”吗?其实未必。

  比如一个大学区,其中包括1个小学名校,2个普通小学。假设这个小学名校给每套房子带来的溢价是每平米3万元。一对一的时代,划入名校的住宅小区均价一般10万元每平米,而对应2个普通小学的每平米7万元。

  上述3个学校“多校划片”之后,如果100%采用抽签方式,原来的学位房从100%几率上名校变成了33%几率上名校,3万元溢价会降低到1万元,住房单价下降到8万元。而另外两个有机会上名校的小区,则溢价上升,均价都从7万元上涨到8万元。

  这意味着,学位房的范围扩大了,红利被均摊了。相比那些没有包含名校的大学区,有名校的房价一定会贵一些。

  到那时,家长会分析新的划片,寻找最优的大学区。比如3个学校都是名校的,或者3个里面2个是名校的。

  中国人高度重视孩子教育,希望通过读书改变命运的想法全球最强烈,这大概跟中国1400年的科举历史有关。所以,上名校几率大的房子,就是未来的新学位房。

  多校划片影响最大的,是那些没有实际居住功能的学位房,比如上文里提到的“过道房”、“地下室”、“仓库房”等,还有就是楼龄特别老的。在北京有超过60年楼龄的学位房,已经无法贷款。

  上述没有居住功能的学位房,在多校划片之后价值下跌最惨烈,除非大学区内100%是名校。楼龄太长、无法贷款的也会大跌。这些学位房,的确要赶快逃命。但文件已经公布,信息是对等的,你想跑人家也不会接盘。所以根本不存在“最后的逃命机会只剩两个月”,而是直接被封杀了。

  我之前曾多次谈及学位房,重点提醒大家两点:第一,不要追求顶级学位房,它的价值很容易被“多校划片”伤及;第二,买“有成长性”的学位房,坐享学位升值。

  学位是有生命的,它也会生老病死,也会进步或者衰退。 每次中考,就是对初中学位的检验。小学学位的排序,相对来说没有初中敏感,但也会变化。

  一般来说,没有年轻人持续流入的老城区,即便名校如林,慢慢的也会退化。 比如在深圳罗湖区,一度是深圳名校最为集中的区域。但随着深圳发展一路向西,福田区的名校逐渐追了上来。最近几年,南山区、宝安中心区因为人口流入、产业相对高端,名校在增加。龙华区的学位,也呈现了不断向上进化的态势。

  影响学位的,一是生源,二是师资。上图是深圳南山外国语学校今年招聘老师的情况,几乎清一色的北大清华硕士,而这种情况已经维持数年。南山又是深圳上市公司最集中、专利最集中的地区,它的学位不进化才怪。

  相对而言,广州、上海和北京学位变化没有深圳快,但也在变。比如广州的名校,过去这些年也有向东扩展到天河的趋势。接下来,黄埔、南沙会有更多名校出现。至于北京,几个重点高新技术产业片区,未来都将是新的名校集中区域。

  所以,名校是跟着高新技术、金融产业走的 ,这些产业里高素质人才更多,收入更高,生源相对就更好一些。而师资,也会跟着这些产业走,最终带动名校的“变迁”。

  当我们买房子的时候,从来就不仅仅是买房子本身,而是买配套、买氛围、买邻居。这就是“地段”的真正含义。

  对于中国人来说,教育资源永远是购房的“第一附加值”,其次才是交通(地铁)、商业、周边邻居、医疗、景观等因素。

  正是因为教育资源太重要,作为家长的业主一定会全力捍卫学位房的价值,最终大学区制会实施,但“第一志愿”可能成为一个重要的折中方案。 所谓第一志愿的意思是,你可以选之前“一对一”时期的学校,作为孩子的第一志愿。如果你买的是学位房,你的孩子因为住房的关系,仍然具有部分优先权。

  至于原来对应非名校的住户,你的孩子只能把名校作为“第二志愿”。除非你的积分非常高(买房早、迁户口早、交社保时间长),才有可能实现“第二志愿”,否则只能去自己原来对应的学校,也就是所谓的“第一志愿”。

  说白了,多校划片未必是100%抽签,地方政府不想引起群体事件。

  而且从长远看,如果抽签时经常爆出黑幕、产生腐败,“多校划片”可能还会被取消,重回“一对一”的学位房制度。

  我刚才讲了,“一对一”的学位房制度,可以让名校红利转化为地方政府的税收,避免抽签可能带来的腐败。

  其实我一直认为:地方政府与其折腾学位房的玩法,不如增加优质学校的供应。让名校扩张,去承办非名校,是最好的解决问题的办法。

  在中国,发展永远是解决问题的最好办法。只想着“改变存量蛋糕”的吃法,是最笨的。

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