长三角“大特区”有变化!这些区域最受益……

2020-06-19    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

今天(6月18日)一大早,就传来大消息: 《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划(2019-2035年)》的草案稿公布,并开始了1个月的公示。 长三角生态绿色一体化发展示范区,是国家最新版长三角战略里的重点片区。规划范围包括上海市青浦区、江苏省苏

  今天(6月18日)一大早,就传来大消息:

  《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划(2019-2035年)》的草案稿公布,并开始了1个月的公示。

  “长三角生态绿色一体化发展示范区”,是国家最新版“长三角战略”里的重点片区。规划范围包括上海市青浦区、江苏省苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县全域,约 2413 平方公里(含水域面积约 350 平方公里)。

  在此前的文章里,我把上海的“临港新片区”(其实就是上海的“自由港片区”)称为长三角的“小特区”,把上述“示范区”称为“大特区”。

  去年10月,国家发改委已经正式印发了“长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案”。今天开始公示的文件,是基于这个总体方案所做出的“国土空间总体规划”。虽然才过了不到8个月,其中部分核心内容已发生了显著变化。

  最大的变化是:

  发改委“总体方案”里提出要形成‘两核、两轴、三组团’的功能布局”。两核即环淀山湖区域和虹桥区域,两轴即沪渝高速和通苏嘉高速的两条创新功能轴,三组团即以青浦新城、吴江城区、嘉善新城等节点为支撑的城市功能组团。

  

  而在最新公示的“国土空间总体规划”里,提出的是“两核、四带、五片”的空间结构。

  两核没有变化,但先后顺序发生了变化:之前是环淀山湖区域和虹桥区域,现在是虹桥区域和环淀山湖区域。

  这是啥意思?我之前在文章里分析过,虽然长三角是中国体量最大的城市群,但不像京津冀是2个中心城市、成渝城市群是2个中心城市、大湾区甚至是4个中心城市,而长三角只有一个中心,就是上海。

  所以,即便是上海带着苏州、嘉兴在两省一市的边界“过家家”,也是要突出上海的。环淀山湖区域,虽然苏州可以分点“汤”,但其实大部分属于上海。所以,一体化示范区两个“核心区域”都在上海。

  以前把淀山湖放在虹桥之前,是因为虹桥太远了,从地理空间上搭不上示范区这边。现在上海想清楚了:虹桥商务区是我的新重点区域,即便是距离很远,要也当一体化示范区的核心。

  另外一个重要变化是:沪渝高速和通苏嘉高速这个“两轴”,变成了沪宁、沪杭、沪湖、通苏嘉甬“四轴”。

  在中国特色的规划里,“轴”往往是用来连缀不太重要地区时使用的,“核心”和“重点片区”才是最值得你关注的。所以,我们不分析轴,看看3个重点片区又变成了哪5个?

  之前国家发改委“总体规划”里,三个重点片区是:青浦新城、吴江城区、嘉善新城。

  很明显,这是典型的“排排坐、分果果”。上海在拿下“两核”之后,派出青浦区跟吴江区、嘉善县分剩下的3个果子,一家一个,都是其传统中心城区或者重点发展的新区。

  现在,情况出现了重大变化:青浦、吴江、嘉善、盛泽、先行启动区,这个5个片区被放在了同一个层面上。

  而且“青浦新城”变成了“青浦城区”,“嘉善新城”变成了 “嘉善城区”。也就是说,范围有所扩大。

  新增加的,是盛泽和先行启动区。

  盛泽,是江苏省苏州市吴江区的盛泽镇,这个片区入选的原因是有吴江开发区,估计是江苏和苏州市力推的结果。

  至于先行启动区,包括金泽(上海)、朱家角(上海)、黎里(苏州吴江)、西塘(嘉善)、姚庄(嘉善)五个镇全域,约 660 平方公里。

  总结一下:长三角的这个大特区,位于上海、苏州、嘉兴交界处,首先在地理上排除了安徽。其次,在“2+5”的7个重点片区里,上海拿下了2个核心和排名第一的重点片区。

  而苏州拿下了吴江、盛泽两个重点片区。

  至于浙江方面,只有嘉善为代表拿下了1个重点片区。至于启动区,是三个地方共有的。

  所以,上海是大赢家、苏州是中赢家、嘉善是小赢家。

  下面我们看看“2+5”片区的具体定位,这有利于我们判断其未来的投资价值。

  1、虹桥商务区

  文件原文: 以虹桥商务区为发展动力核,打造国际开放枢纽,推动虹桥地区高端商务、会展、交通功能深度融合,建设中央商务区和国际贸易中心新平台。全面提升虹桥综合交通枢纽服务能力,聚焦发展总部经济、创新经济、商务会展等现代服务业,进一步增强服务长三角、联通国际的枢纽功能。联动苏州、嘉兴等中心城市,共同引领示范区所在的大都市圈第二圈层从后发地区走向先导地区。

  点评: 毫无疑问,虹桥商务区是第二个浦东。或者说,当浦东核心区基本开发完成后,虹桥是上海发展的“新抓手”,是上海地方政府“最大利益”之所在。所以,在上海买房要重点考虑虹桥商务区。

  虹桥机场的这种“复合型交通枢纽+CBD”的模式,正在被很多地方学习,比如深圳就准备在机场东构建一个新的CBD。

  2、环淀山湖区域

  文件原文: 以环淀山湖区域为创新绿核,打造生态、创新、人文融合发展的中心区域。以生态优先为基本理念,提升环湖生态品质,贯通环湖岸线,打造一体化的环湖生态景观廊道。通过优越的生态环境和景观品质吸引新经济和新业态,着力发展绿色经济,打造绿色创新发展的新高地。

  点评: 环淀山湖(上图)其实是环绕“淀山湖+元荡”的区域,是真正的“一体化示范区”的地理核心。华为已经在这里拿下大片土地,将帮助打造上海版的“松山湖”。未来,这个区域的投资价值也会大幅提高,但价值会围绕轨道交通站点来分布。远离轨交站的,就差一些。

  3、青浦城区

  文件原文: 青浦城区城镇簇群包括青浦新城和青东地区。以创新研发、商务贸易、旅游休闲、会议会展为主导功能。重点完善内外交通网络和基础设施建设,提升公共服务品质和能级,提高人居环境品质,全面承接上海全球城市核心功能。青浦新城依托区位优势和产业基础,着力提升总部经济、科技研发、商业商务、金融服务等高端服务功能。青东地区着力承接虹桥商务区辐射带动和“进博会”溢出效应,做强大会展、大物流、大商贸等现代服务。

  点评: 从“全面承接上海全球城市核心功能”和“着力提升总部经济、科技研发、商业商务、金融服务等高端服务功能”看,青浦其实更像是示范区的CBD ,作用其实是超过“环淀山湖区域”的。或者说,示范区是3个核心,这第三个就是青浦。总之,上海3个片区的定位均超过江苏和浙江片区。

  4、吴江城区

  文件原文: 吴江城区城镇簇群包括吴江城区及周边的同里、屯村、莞坪等。以战略性新兴产业和新兴业态为主导功能,加快推进太湖新城建设,将其建设成为产城融合、新经济集聚发展的样板。推动吴江经济技术开发区、太湖新城等载体建设,大力发展装备制造业,积极培育新一代信息技术、新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业和大数据、软件信息、文化创意等新兴业态。

  点评: 吴江主要是以新兴产业为主,没有提及总部经济、金融功能,所以是低于青浦定位的。事实上,苏州吴江区2019年的GDP为1985亿元,上海青浦区的GDP只有1166亿元。在示范区内部,吴江区才是大哥。

  5、嘉善城区

  文件原文: 嘉善城区城镇簇群包括嘉善城区和周边的天凝、干窑、杨庙等。以智能研发、旅游休闲等为主导功能。加快中新嘉善现代产业园建设,统筹嘉善经济技术开发区等载体资源,汇聚智能新硬件产业链上下游资源,大力发展智能装备、科技研发、软件信息等特色产业。

  点评: 嘉善经济最弱,所以表述里也缺少亮点。但嘉善楼市不限购,比较方便外地人买房安家,有点类似惠州的惠阳、大亚湾。

  6、盛泽镇区

  文件原文: 盛泽镇区城镇簇群包括吴江盛泽镇(吴江开发区)、平望、震泽等。以时尚产业、创新创意为主导功能。推动吴江开发区、桃源、震泽、平望“一区三镇”产业向绿色、智能、高端升级,全方位提升纺织服务产业的时尚引导力和国际影响力。

  点评: 盛泽镇突然跻身重点片区,这是一个天降大利好。

  7、先行启动区

  文件原文: 先行启动区城镇簇群包括青浦朱家角、金泽镇,吴江高新区和嘉善西塘、姚庄镇。关注落实生态绿色理念,强化示范效益,共建水乡客厅。先行启动区内形成“1+3”集中示范项目,通过以点带面的建设方式,重点打造若干示范项目,带动区域的整体发展,使得示范区的规划理念在近期得以可见可现。

  点评: 可以看出,启动区地位其实并不高。除了靠近轨道站的盘之外,投资者尽量还是考虑嘉善城区这边。

  另外,值得关注的是这份规划还把青浦新城、吴江城区、嘉善城区和盛泽(吴江高新区)列为示范区里的“活力城区”,而启动区没有被提及。

  需要提醒大家的是:官方对于一体化示范区提出了较高的环保要求,下面是其土地规划。

  从远期看,示范区内农林用地占了接近46%,自然保护和保留用地占了22%,建设用地只占31%。

  规划预测,到2035 年示范区规划常住人口规模约 380 万,其中青浦为 130 万人,嘉善为 90 万人,吴江为 160 万人。

  至于轨道交通,规划只提了整体要求,没有公布具体方案。

  至于导入的产业,以无污染的新经济为主。还提出到 2035 年,示范区内至少布局 3 处双一流建设高校(校区),至少布局 5 处三级甲等综合医院。总之,这是一个低密度的生态发展区,要充分保留江南水乡的风貌。

  规划还提出,在元荡南面两省一市交界地区(启动区),要建设一个30平方公里的“水乡客厅”,将其打造成为体现示范区生态绿色理念的功能样板。

  在“水乡客厅”要重点布局江南水乡博物馆、长三角艺术中心、长三角一体化发展展示中心、江南生态文明展示园以及长三角论坛永久会址。

  总之,长三角一体化示范区还是非常值得期待的,其中重点发展的片区,不动产价值将有显著提高。

  对于区域内的房地产政策,规划也有表述,主要内容如下:

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