楼市的“时间魔咒”:还有7个月,“20后”要出生了……

2019-06-19   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

时光的流逝,总能引发心灵的震撼。比如今天看到的这段话: 是呀,还有200来天,我们就将进入2020年。20后即将出生;第一批00后将进入20岁,很快就可以跟我们做同事。 至于一度傲娇的90后,开始陆续进入而立之年。 几年前,曾有网红和媒体联手炒作,说90后不买

  时光的流逝,总能引发心灵的震撼。比如今天看到的这段话:

楼市的“时间魔咒”:还有7个月,“20后”要出生了……

  是呀,还有200来天,我们就将进入2020年。“20后”即将出生;第一批“00后”将进入20岁,很快就可以跟我们做同事。

  至于一度傲娇的“90后”,开始陆续进入“而立之年”。

  几年前,曾有网红和媒体联手炒作,说“90后不买房”,甚至“不结婚”、“不生孩子”。其实,在生活巨大的“惯性”面前,没有任何一代人可以例外。绝大多数人最终会屈服,结束“青春不在乎”的时期,半推半就地带上生活的枷锁,开始一圈一圈地拉磨。

  最终,能挣脱“拉磨命运”的只是极少数幸运儿——要么有一个好家庭,要么真的是天赋秉异,要么是运气特别好。

  今天想说说“财富”和“时间”的关系。

  关注本号的读者都关注财富,都希望跑赢通胀,实现财务自由。在年纪轻、身体好的时代,我们往往专注于财富,忽略了“时间”。

  所谓“时间”,就是我们还能活多久,或者说财富对我们“有意义”的时间还有多久。

  最新有媒体报道说,澳门赌王、一度垄断澳门赌业的何鸿燊,因年事已高住进医院。他包下了医院“两间独立病房,有专门的护士看护,每日的医疗费约86万”。

  也就是说,对于90多岁的赌王何鸿燊来说,即便身价高达数百亿元,但财富对他的意义正在不断降低,因为他的时间不多了。即便每天花86万,还能花多少呢?

  “生年不满百,常怀千岁忧。昼短苦夜长,何不秉烛游!”,这是中国古人的感慨。

  那么问题来了:在买房投资的问题上,我们该怎样考虑“时间”的因素?

  我觉得有以下要点需要注意:

  1、第一套房子,要充分考虑自用。

  对于大多数人来说,第一套房子往往在结婚前后购买。这套房子基本上是自用的,所以要充分考虑夫妻上班和孩子未来上学的因素。第一,离家不能太远;第二,学位要好。

  这时候往往面临着买新区还是买老区,买新房还是旧房等选择。我的意见是,通勤的时间成本要充分考虑,尽量不超过45分钟,超过1个小时则会影响生活质量和身体健康。尽量在小区800米(从楼洞口到地铁站入口)内有地铁,如果超过800米会影响使用,如果需要转公交车则更会影响生活质量。

  买房子的时候,就要考虑学位,对你所买房子隶属的小学、初中了然于胸。至少是本区中等偏上的学位才行。此外,商业配套也非常重要,尤其是1到1.5公里内最好有一个业态丰富的商业综合体。

  如果买二手房,对于楼龄超过15年的高层要慎重,因为高层很难旧改。高层小区原来容积率就高,很难继续提高。旧改的实质,是通过提高容积率来换取开发商承担旧改责任。从这个意义上说,多层小区比高层小区“多一条命”,比较容易旧改。但多层小区本身占地面积不能太小,如果低于1万平方米就很难单独旧改。

  对于有显著人口增量的大城市来说,政府重点发展的新区房价更容易上涨,但第一套房子主要是自用,不能盲目买新区的。上班时间长短对生活质量、家庭和睦非常重要,这一点你要非常清楚。而且新区的楼盘,往往需要几年时间才能配套完善。

  2、投资的,要和自用的分开。

  如果有条件,你需要一套“投资性质”的住房。对此,银保监会主席郭树清前两天对楼市喊话的时候,也不否认。他说楼市投资价值低的时候,是从第三套房子说起的。

  第二套房子,应该侧重投资。如果明确了这一点,就要放弃自住时的眼光和要求。自住,往往情不自禁地贪大,贪景观好,以自己的常住地为中心看问题。投资的时候,可以打破自己之前的条条框框。买流动性好的户型(一般不超过120平方米),在楼层选择的时候倾向于“价格低的”,而不是“景观好的”。

  如果你在“有显著人口增量的大城市”,政府重点发展的新区是首选。注意,一定是政府重点发展的,而不是“四面开花的新区中的一个”。可以看一下地铁规划图,政府对一个片区是不是重视,往往在地铁规划上显现出来。地铁最密集的新区,最值得提前介入。

  常有读者问,为什么新区房价容易涨?原因很简单,政府在新区的利益更大,因为还有很多土地没有卖出。有些城市甚至不惜把市政府搬迁到新区,以保证新区开发成功,土地高价卖出。

  3、中老年人投资不动产,现金流更重要。

  50岁以上人群,往往是为了退休生活质量有保障而投资不动产。这时候,在兼顾上涨潜力的同时,需要考虑短期内的现金流。说白了,就是最近几年能不能租出去、产生效益。这个人群购房,不宜背负太多贷款。

  举个例子:广东惠州的惠阳、大亚湾,有很多深圳人去买房子。这个片区新盘林立,很多房子都是投资客买下的,短期内比较难以出租,或者没有令人满意的价格。而且二手房市场不发达,如果地铁不修过来,比较难以脱手。这种房子,就不太适合中老年人投资,而更适合年轻人长线投资。

  再比如深圳、上海等一线城市的公寓,如果配套好、位置好,租金回报率可能超过住宅。对于年轻人来说,不主张投资公寓;但中老年人长线抗通胀,获得租金收入补充退休金,小户型公寓是很好的投资工具。

  4、年轻人慎用第一次贷款机会。

  第一次贷款买住宅,可以享受低首付,这基本上是大城市的通例。对于首次置业的年轻人来说,你在房贷上的“第一次”要非常珍惜。如果随便用了,“3成首付”这类的“福利”就没有了,这会影响你未来买一套总价比较高的房子。

  此外,很多年轻人在大学时代接触过网贷,这种贷款记录(尤其是网贷逾期记录)往往会影响银行对你看法,增加你未来申请房贷的难度。如果有可能,尽量不碰网贷。

  5、特别喜欢的房子,可以不考虑增值。

  常有朋友向我咨询,准备卖一套普通住宅,到郊区买一套别墅。我的意见一般是:别墅往往是坑,从投资价值上往往意义不大。但如果你真的喜欢,真的会住,可以买。

  买别墅之前,要问三个问题。从我的别墅客厅里走到地铁站入口,是不是超过800米?这套别墅,是否有中等偏上的学位?别墅1到1.5公里内,是否有比较好的商业综合体。一般来说,大多数别墅都没有这些配套,而没有这些配套的别墅,未来都会滞涨。

  而且我还告诉你,别墅大多采光不好。高大的树木,往往会让别墅房间里很阴暗。在南方,一楼会比较潮,地下室就会更潮。如果你十天半月才来住一下,房子里很快就充满霉味。

  而且随着年龄变大,别墅内上下楼会产生心理负担。至于自己加装电梯,固然可以解决部分问题,但如果只有一个人在家,而你坐电梯又遇到故障怎么办?

  对于超级喜欢方便,不太愿意“自己动手解决一切”的中国人来说,别墅不是好选择。但如果你非常喜欢,或者家人就是喜欢别墅的生活方式,而且自己也有条件买,那么不妨买一套住住。毕竟,挣钱是为了让生活更幸福、美好。

  我曾在一套别墅里种了8年的木瓜、芒果和蔬菜,然后把它卖了,而没有真正住过一天。那是一次低效的投资。

  我们一生中往往要干很多低效的事情,但“无用”、“低效率”的事情往往更容易让我们感到幸福,这就是生活的悖论。

  6、轨道交通,正在成为瓦解小城市的“上帝之鞭”。

  轨道交通正在深刻地改变中国,“00后”、“10后”和“20后”们唱主角的时代,或者说未来10到20年,中国的城市发展将进入“强者恒强,弱者死路一条”的时代。

  轨道交通让“城市群+都市圈”迅速到来,中国的城镇化1.0版本和2.0版本同时进行,大城市同时向农村和中小城市抽血。珠三角、长三角正在成为超级城市群,人口大量涌入。轨道交通正在让城市变得多中心化,城市越来越巨大,很多个城市融为一体,空前便利。而收缩型的中小城市,将失去人口和财富,公共配套越来越差,反过来推动人口加速流失。最后,人口流失地区的城市可能会被迫合并,因为财政支撑不了那么多行政机构。

  最后说说今天的股市。

  昨天晚上,两个重要人物通了电话,约好了要在6月28日—29日在日本大阪面谈。于是,从美国到亚洲股市,都出现了一波反弹。不过,今天A股的整体涨幅,让很多人感到失望。

  涨幅有限,说明大家仍然怀着观望心态。面谈,比不面谈肯定要好。但变数仍然很大。央行今天公布,6月26日要在香港发行300亿的人民币离岸央票,目的是为了防止那个期间人民币离岸汇率出现异常贬值。这是央行第四次发行离岸央票,跟前三次不同的是——第一,发行量从200亿增加到300亿;第二,期限从3个月、1年变成了1个月、6个月。其中200亿是一个月的。这说明,央行也似乎做了“两手准备”,避免1个月后异常升值。

  所以,在股市上还是谨慎点好。

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