楼市“大空头”,突然空翻多?

2019-07-04    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

从2012年以来,就一直看淡楼市的SOHO中国董事长潘石屹,最近突然有空翻多的迹象! 标志性事件是: 6月28日,潘石屹亲自主持推介会,宣布将出售价值大约78亿元人民币的物业。 这些物业主要是北京、上海两地的写字楼,很多曾被潘石屹视作核心资产,属于永远不能

  从2012年以来,就一直看淡楼市的“SOHO中国”董事长潘石屹,最近突然有“空翻多”的迹象!

  标志性事件是:

  6月28日,潘石屹亲自主持推介会,宣布将出售价值大约78亿元人民币的物业。

  这些物业主要是北京、上海两地的写字楼,很多曾被潘石屹视作核心资产,属于“永远不能卖的”。其中包括望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场等。

  至于出售资产套现的资金干什么,潘石屹透露说,“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市 ,还有一线城市最繁华的地段。我做房地产就认准一条,地段是最重要的。如果没有好的地,就把178亿元银行贷款还一还。还一点好,对公司来说压力小一点。”

  也就是说,前几年被潘石屹放弃的“拿地—开发—销售”的“标准开发商”模式,将被重新捡起来。

  大约从2012年,潘石屹就开始看淡楼市,收缩战线,计划保留少量北京和上海的优质写字楼,过无忧无虑的“包租公”生活。

  他甚至把未开发的土地直接卖掉,有媒体统计:2012年以来SOHO中国累计套现了315亿元,且没有买过任何一个新项目。

  于是,SOHO中国和潘石屹在中国房地产市场里逐步边缘化。2012年,SOHO中国在“房企百强”里还能跻身20多名,到了2018年已经在百强名单里消失了。至于潘石屹,则从地产巨头变成了“唱空楼市的网红”。

  至于SOHO中国的市值,目前也只有150亿港币,这跟万科3000多亿人民币的市值相比,简直可以忽略不计。

  在专心当“包租公”的这些年里,潘石屹剩余的精力主要释放在自媒体、摄影等方面。然而,他等了7年之后,也没有等来中国楼市的崩盘。

  而他选定的商业模式——自持优质物业收租,其实也利润率也很微薄。

  这次他突然宣布减持大量优质办公楼,根本原因应该是回报率远低于银行贷款利率。如果继续走这条路,他的公司将越来越没有投资价值,上市不上市其实没有区别了。

  潘石屹在6月28日的推介会上说:未来几年,国内仍会是宽松的货币政策,市场的钱越来越多,不值钱,但物业却会很值钱。

  这种说法,跟他之前唱空楼市的时候,显然有了很大的区别。

  那么,我们到底应该怎样评价潘石屹的“空翻多”?我的看法是:

  第一,潘石屹的确错判了中国房地产的大势,让SOHO中国失去了发展良机。

  之所以错判,跟SOHO中国主要从事写字楼开发有很大关系。各地政府都有“产业空心化恐惧症”,并对GDP和税收等政绩考核指标非常重视,因此在批地时候,往往更愿意批出商办用地,而不自觉压缩住宅用地。所以在几乎所有的城市,商办用地供应都是过剩的,其中京沪还略好一些,在很多四五线城市,写字楼多到20年不用开发,都销售不完(消化周期超过240个月)。

  跟写字楼一样供应量巨大的,还有商业综合体。所以,开发写字楼和商业综合体的开发商,首先感觉到了市场巨大压力。

  但对于半数三线城市,以及绝大多数一线、二线城市来说,住宅仍然存在巨大缺口,因为中国的城镇化仍然在继续进行,尤其是城镇化还存在一个2.0时代,也就是小城市居民迁移到大城市。

  SOHO中国需要转型,但不是从“开发”变成“持有”,更不是搞“联合办公”等花拳绣腿,而是应该转型开发住宅。住宅市场仍然非常大,足以诞生几个年销售额超过万亿的大房企。

  如果潘石屹只是重新拿地,继续开发商写字楼,SOHO中国的投资价值仍然不大。只有进入住宅领域,才能突破估值的“天花板”。

  第二,在中国,通缩是很难发生的。无论是大城市还是中小城市,只要有人口增量,只要房子有用,长期看都会上涨。

  楼市对中国经济是非常重要的,权重仍然在上升,尚未见顶。而政府调控楼市越来越有经验,防止大涨、大跌,都有充足的政策工具。中国很难出现通缩,尤其是持续的通缩。而经济差的时候,往往货币会宽松。所以,只要一个城市有人口、资金增量,而你买的房子是有居住或者出租价值的,那么大趋势都是上涨的。

  第三,哪些房子应该被看空?没有用的!

  什么是“没有用”的房子?就是不好住,也不好出租的房子。这种房子,往往出现在配套差的郊区、新区、旅游区,或者人口、资金流失的城市里。这种房子甚至可以跌破建筑成本价,最后变得一钱不值。

  所以,对于配套差的郊区、新区、风景区的房子,要非常警惕。如果你非常喜欢这里的风景,可以来住酒店。至于投资,还是要选大城市、繁华地段。喜欢和投资,完全是两回事。

  潘石屹“空翻多”,说明他终于正视了现实,想提升企业的价值,想在有生之年做点有意义的事情,尚不准备学宋卫平“急流勇退”。

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