空前库存!“有价无市”的二手房真的要凉?

2019-09-04   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 乔妹

1 天凉好个秋,如今的二手房市场,跟这个季节,显得格外应景。 曾经,二手房东坐地起价、毁约不卖的场景犹在眼前。 如今,二手房门可罗雀,议价空间不断被拉大。 广州、南京、武汉、合肥等全国热点城市二手房市场全部在转凉,各地关于二手房降价的消息屡见不

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  天凉好个秋,如今的二手房市场,跟这个季节,显得格外应景。

  曾经,二手房东坐地起价、毁约不卖的场景犹在眼前。

  如今,二手房门可罗雀,议价空间不断被拉大。

  广州、南京、武汉、合肥等全国热点城市二手房市场全部在转凉,各地关于二手房降价的消息屡见不鲜。

  比如说最近的广州。

  看下面这张图片,是广州20个二手房标杆小区放盘价的变化情况。

  注:图片来源于网络,仅供参考

  我们发现,这20个二手房标杆小区2019年8月的放盘价,相较2018年8月,同比全部下跌。 这里面降幅最大的,是增城某盘,从2.7万降到2.3万,直降近4000。

  郑州的二手房市场也同样凉凉。

  一个典型的案例——

  年初有房东将自己的房子挂了250万,143㎡,大半年都无人问津。现今降价35万,买家却在犹豫要不要买。房东后悔没能早点出手。

  除了广州、郑州,合肥也惨。

  近段时间,合肥弥漫在二手房“停贷”的传闻中。据说,合肥已经有不少银行停止对二手房的贷款。

  银行给出的解释是,现在额度紧张,二手房比较难贷,只能选择停贷。

  一般来说,银行到了下半年,贷款额度是会相对紧张。事实虽不至于“停贷”这么严重,但放贷速度确实要慢不少。再加上如今政策坚决避免资金流向房地产,这种情况确实要比往年更加突出。

  有什么影响呢?

  很显然,会加速二手房市场遇冷。

  二手房停贷意味着二手房门槛的拔高,要求有购房资格且全款。 在供应量不变的前提下,需求骤减,价格自然要跌。

  以上这些城市,信号足够明显。

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  那么,其他城市的二手房市场如何呢?

  8月15日,国家统计局发布了7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  数据显示,二手房仍然多达20个城市下跌,包括热点城市北京、天津、青岛、武汉、长沙等等。

  虽然这些城市的降幅都不算太大,但,70个大中城市中,已经有接近3成在下跌。

  都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现,下面我们就来看具体的成交情况。

  注:图片数据来源于贝壳研究院

  从图表中确实能感受到目前二手房市场的疲态。上半年,重点城市的二手房先经历了底部回暖,之后在3月集中释放后开始回落。

  更令人担心的是,价格也在逐步的下探。

  全国重点14城中,二季度有9城二手房挂牌价出现明显下跌。其中,环比跌幅最大的要数天津、青岛、南京、武汉、杭州这5城。

  在静淡市,选择卖房是要承担一定压力的。除了成交周期未知,房东也必须在金钱上有所退让。

  伴随着需求降温和预期回落,二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。

  注:图片数据来源于贝壳研究院

  可以看到,上海、深圳等一线城市,南京、武汉、青岛、大连、成都、重庆等重点二线城市,在2019年1季度,成交均价都不约而同的出现上扬。

  然而,在2季度,又都重新掉头向下。

  需求降温、预期回落、均价下探,全国大部分城市二手房市场大降温已经开始!

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  这背后,究竟发生了什么?

  不可否认,二手房遇冷与新房遇冷有直接关系。

  上半年,已经有超过一半的城市新房销售套数出现下降。 同时,最近土地市场的表现也极不积极,流拍加剧、溢价下调,土拍持续降温。

  新房价格上涨的预期没有了,部分楼盘价格甚至有变相下跌的走势,市场进入观望期。

  但,真正的主因还是调控加码。

  2019上半年,持续收紧的调控政策密集发布——

  4月,住建部对房价上涨较多的6个城市 发布预警提示。

  5月,住建部再发房价预警,公开点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市

  6月,社科院发布报告,对热点城市 房价上涨调控政策或加码。

  7月,年中政治局会议召开,坚持“房住不炒”。

  连续4个月预警提示,决策层调控房地产决心已定。

  大家知道整个2019上半年,全国出台了多少房地产调控政策吗?

  据统计是251条,一年只有365天,半年平均182.5天,但是这半年出了251条政策。基本上,每天会有1.4条政策落地。
所以,短期调控政策不会放松,市场没有大幅升温的基础。

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  然而,更值得关注的,是二手房持续走高的库存。

  在贝壳监测的全国29个重点城市中——

  7个城市,月末库存环比连续增加3个月。

  13个城市,月末库存环比连续增加4个月。

  7个城市,月末库存环比连续增加5个月。

  注:数据来源于贝壳研究院

  其中最典型的,要数重庆。

  有数据显示,2019年开始,重庆二手房挂牌量接近20万套。

  20万套是什么概念?

  官方数据统计,2018年重庆主城区常住人口达到875万人,比2017年增加了10万人左右。

  如果按照这样的人口增速来计算,这接近20万套二手房,就已经足够这些主城区的新增人口人均买2套,其中还包括在这一年出生的新生儿。

  要知道,这还仅仅是二手房,不谈新房。

  当下仍处在严格调控之下,新增二手房仍在持续走高,后续二手房市场必将面临“高库存”风险。

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  写到这里,我突然想到一个问题,今年二手房市场大降温,有没有一种可能,是在抽出之前两年过快的涨幅呢?

  反观这一轮政策,之所以正确,就是因为它们坚定的站在有真正自住需求的购房者一方,坚定的站在长期持有者一方,对炒房客的绝不妥协,也最终令市场回归理性。

  那么接下来——

  如果你是刚需准备买首套房 ,一定要分析自己的现金流,分析自己的工作情况,分析自己的家庭结构,做出精准的选择,买有价值的楼盘

  如果你已经解决了自住需求考虑买第二套 ,一定要注意现金流 的问题,能不能快速变现。同时在无法变现的周期里,最好保证有可持续的租金收入。

  如果你手里已经有多套房 ,一定要重视资产配置 的问题了,要学会整合。

  如果你是开发商 ,也要小心了,中小开发商的口子已经被撕开,这一片海很大。或许在不久之后,开发商排行榜会是另外一番景象。可能有一些消失了,但老大的位置会抢的你死我活。

  大幕徐徐拉开,红利从来都只属于先知先觉者!

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